Разрешается все? \ \ \ \ \ \ \ Новая градостроительная концепция Санкт-Петербурга открывает самые широкие возможности для инвесторов, строительных фирм, архитекторов...

Сегодня, 29 сентября, Законодательное собрание планирует подступиться к градостроительной концепции Санкт-Петербурга. Депутаты собираются обсуждать в целом то, что нередко даже в небольших своих частях представляет собой предмет непримиримых споров. Что будет с Санкт-Петербургом? Как будет выглядеть наш город в 2025 году? Именно до этого года, как предполагается, будет действовать концепция, рассмотрение которой стоит сегодня на повестке дня. Слово «концепция» горожане в последнее время слышат часто: концепция реформирования коммунальной системы, концепция развития малого бизнеса, градостроительная... тоже концепция. Это не план, не закон, не распоряжение. Документ, именуемый этим словом, информирует население о том, как нынешнее городское руководство формулирует свои задачи в той или иной сфере сложного городского хозяйства. Тем самым правительство как бы заявляет, что собирается действовать так-то и сяк-то. Проект градостроительной концепции отличается от всех прочих весьма существенно. Если все остальные действительно имеют целью поведать нам о том, что же будет происходить у нас в будущем, то градостроительная закрепляет, придает статус городской политики тому, что происходит в Петербурге уже несколько лет. Общеизвестно, что в последнее время события в строительной отрасли, в реконструкции и ремонте обсуждаются широко и подчас скандально. Не был исключением и разговор на «круглом столе» в агентстве «РосБалт», состоявшийся накануне обсуждения градостроительной концепции в ЗакСе. Этот разговор, а также более ранние беседы с городскими чиновниками и учеными стали источником информации для сегодняшней нашей публикации о том, что скоро коснется (или коснулось уже) всех нас — жителей Санкт-Петербурга.

Гармония громадья

Пытаясь кратко сформулировать идею градостроительной концепции, вице-губернатор Юрий Молчанов сказал:

— Хочется сделать так, чтобы в Санкт-Петербурге можно было жить.

Формулировка, надо признаться, слегка расплывчатая. Когда в Ленинграде, как и во всех иных городах СССР, как грибы росли «хрущевки», идея была ясна всем: как можно быстрее дать людям жилье. Впоследствии, в период возведения гигантских «спальных» районов, тоже было в целом все понятно: исход ленинградцев из коммуналок и «лимитных» общежитий был необходим. Оба этих шага хоть и не решили до конца поставленных задач, определили облик нынешнего Санкт-Петербурга.

Формулировка сути сегодняшней концепции более сложна и менее ясна. Она исходит из того, что жизнь в Петербурге затруднена, так как инфраструктура мегаполиса не развивалась много десятилетий. Промышленность мешает развитию города как туристической Мекки. Функции крупнейшего транспортного центра противоречат функции места жительства более чем четырех миллионов человек. Центр деловой жизни с трудом уживается с культурным центром. И исправить положение, по мнению городского руководства, может только реализация ряда гиперпроектов. Все эти гиперпроекты нам известны.

КАД. Объездная магистраль не только пустит транзитный поток мимо города, но и станет стимулом (уже стала!) масштабной реконструкции городских автотрасс. Круговая дорога с 2001 года строится только на федеральные деньги. Городская администрация практически не имеет влияния ни на темпы строительства, ни на ритмичность финансирования. Зато город несет ответственность за строительство многочисленных развязок и выходов на КАД. Правда, и в реализации этой программы большая часть средств федеральная: субсидии дает «Росавтодор». Федеральные структуры также участвуют в проектировании участка КАД от Московского до Таллинского шоссе.

Главный инженер Дирекции по строительству транспортного обхода Сергей Шпаков отметил:

— Можно сказать, что 65 процентов работы сделано. Уникальный вантовый мост через Неву, который является неотъемлемой частью КАД, будет, скорее всего, пущен уже этой осенью. В 2005 году транспорт пойдет по объездной от Московского шоссе до Горской. Таким образом, первая очередь дороги войдет в строй.

Восточное полукольцо КАД, строительство которого сейчас идет особенно интенсивно, имеет статус федеральной дороги, а западное — все еще ходит в городских. Впрочем, Сергей Шпаков подчеркнул, что изменение статуса восточной части — дело времени. И самой большой проблемой сегодня является прокладка трассы по дамбе. Здесь, как выразился Шпаков:

— Еще надо смотреть...

ЗАПАДНЫЙ СКОРОСТНОЙ ДИАМЕТР. Трасса, о которой все горожане уже наслышаны, не совсем обычная. Во-первых, чрезвычайно дорогая. По заявлению вице-губернатора Юрия Молчанова, реализация подготовленного проекта стоит около 1,5 миллиарда долларов. Во-вторых, проект предусматривает, что скоростной диаметр некоторыми своими участками нависнет над городом. Пока никто из городского руководства не может сказать ничего определенного о сроках строительства. В рамках градостроительной концепции скоростному диаметру отводится роль транспортного коридора для грузов: с территории порта — за город. Таким образом должно быть достигнуто «примирение» между двумя городскими функциями: транспортного центра и собственно места обитания людей.

РАО «ВСМ». Еще один гигантский проект, который пока нам известен только как самая дорогая в Европе яма на Лиговском проспекте. Как заверил вице-губернатор Санкт-Петербурга Юрий Молчанов, уже в следующем году стройплощадка у Московского вокзала оживет. Стоимость прожекта — 360 миллионов долларов. И это лишь начало. Сначала на Лиговском возникнет суперделовой центр, потом — новая железнодорожная трасса для скоростного сообщения со столицей, а параллельно ей еще и платная автомагистраль. Впрочем, все это — дело отдаленного будущего. Больше мечта, нежели реальность.

А вот что действительно реально, так это проходящий сейчас, в это самое время, судебный процесс в Арбитражном суде Санкт-Петербурга. Истец — Министерство финансов России, ответчик — администрация города в лице комитета финансов. Предмет спора: кто же является гарантом кредитов, которые в свое время получало РАО «ВСМ» от английских банков? И кто теперь в ответе за расплату по этим кредитам? Пока никто в городском комитете финансов не готов комментировать ни ход судебного процесса, ни его последствия. В том числе последствия для реализации этого глобального проекта, так органично вписавшегося в градостроительную концепцию.

Регенерировать то, что рыхло

Исторический центр нуждается в реконструкции. Эта мысль остается актуальной уже долгие годы. И чем дальше, тем актуальнее. Концепция в части, посвященной развитию исторического центра, разработана тщательнее всех иных частей. Здесь она опирается на уже принятые на городском и федеральном уровне решения. О ней подробно рассказывает руководитель Санкт-Петербургского КГИОПа Вера Дементьева на этой странице газеты.

Эта часть градостроительной концепции отличается не только наиболее полной проработкой, но и самым большим количеством противников. Причина противодействия — неприятие перемен, которые, скорее всего, ожидаются в нашем историческом центре.

— Реконструкция в центре была начата еще в 1995 году, — рассказывает научный руководитель фонда «ЦСР Северо-Запад» ученый-урбанист Юрий Перелыгин. — Из того времени вынесены два основных вывода. Первый: наиболее целесообразно для города реконструировать центр поквартально. Второй: реконструкция даже одного квартала финансово бюджету не по силам. Тогда, в 1995 году, только приход в город средств Мирового банка позволил кое-что сделать. Так что для ветшающего исторического центра Санкт-Петербурга объективно выход может быть только один: инвестиционные деньги. А значит, выставление отдельных территорий на торги. А значит, формирование городской политики в области недвижимости. И хорошо было бы, чтобы политика эта стала хоть сколько-нибудь внятной.

Невнятность нынешней политики при продаже городских территорий инвесторам, как отмечают представители строительных фирм, заключается в том, что город... не предоставляет им объективной информации о продаваемой недвижимости. Да и сам факт свершившихся торгов отнюдь не означает, что фирма приобрела возможность начинать работу. Пакет документов может быть неполным. Так что фирма вынуждена тратить время и вкладывать средства не в реконструкцию, а для начала в доводку документации «до ума».

Ситуацию разъяснил вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров:

— Конечно, идеальным было бы продавать полностью подготовленные для работы инвесторов участки. Но для оформления полного пакета документов на каждое «пятно» требуется как минимум полгода. А инвесторы стоят в очереди. Конкуренция на рынке недвижимости сегодня очень высока. Поэтому принято решение продавать так называемые короткие пакеты, в которых отсутствует ряд согласований. Такие пакеты стоят несколько дешевле. Дополнять их должны сами инвесторы. Кстати, продажа участков (и не только в центре) сегодня является одним из самых крупных источников пополнения городского бюджета. В следующем году мы планируем получить от продажи «пятен» под застройку около 6 миллиардов рублей. Эти средства помогут бюджету некоторые работы в центре взять на себя.

Александр Вахмистров также разъяснил позицию городской администрации в отношении развития старых районов Санкт-Петербурга:

— Весь город представляет собой огромный резерв территории для освоения. Пример, ставший классическим, — улица Шкапина: здесь надо все сносить... Наберитесь мужества и зайдите во вторые и третьи дворы в самом центре, даже на Невском. Вы увидите ту же разруху, что и на Шкапина. Вся городская территория является чрезвычайно рыхлой, а значит, может и должна быть регенерирована. Резерв огромен: снос пятиэтажек, вывод промышленных предприятий из центра города и т. д. и т. п.

Таким образом, градостроительная концепция не предусматривает расширение городских границ, а говорит о необходимости освоения рыхлых территорий, об освобождении «пятен» под застройку за счет сноса ветхих строений.

И вновь о «хрущевках»

Территории, занятые сейчас «хрущевками», отмечены Александром Вахмистровым как резерв для нового строительства. Между тем со сносом «хрущевок» далеко не все еще ясно. Вице-губернатор Юрий Молчанов, характеризуя проблему, практически повторил все, что уже писали о реконструкции домов первых массовых серий «Санкт-Петербургские ведомости»:

— Доходность инвестиционных проектов, связанных с реконструкцией пятиэтажек, — ниже 15 процентов. Инвесторы сегодня такие проекты даже не рассматривают. Поэтому бюджет вынужден будет подключиться к решению проблемы.

Каков будет механизм этого «подключения», пока непонятно.

— Мы обсуждали проблему расселения ветхого жилого фонда на собрании Ассоциации домостроителей, — отметил генеральный директор ЗАО «СтройКомплект» Дмитрий Тютин. — Город должен создать инвесторам условия, изменить ситуацию. Это политическая и социальная задача. Кроме того, крайне слаба законодательная база. К примеру, непонятно, как поступать с собственником квартиры в тех же «хрущевках» в случае их расселения?..

Это заявление прозвучало во время обсуждения будущего Санкт-Петербурга на «круглом столе» в агентстве «РосБалт». И вызвало оно настоящую перепалку между строителями, политиками и чиновниками. Все обвиняли всех: в непомерной жадности, в отсутствии политической решительности, в нежелании всерьез думать над проблемой... В общем, пока «хрущевки» выпадают из реалистических позиций градостроительной концепции.

Инвесторы «чужие» и «доморощенные»

Предварительное обсуждение концепции позволило определить по крайней мере две ее основные движущие финансовые силы. Первая — федеральный бюджет: в части, касающейся реализации крупнейших транспортных проектов. Вторая — привлечение инвесторов, способных на крупные капиталовложения. И если с первой все понятно: как Москва решит, то вторая вызывает ряд вопросов. И прежде всего вопросы эти возникают у самих потенциальных инвесторов. Во всяком случае у некоторой их части.

Кратко проблему весьма своеобразно определил директор ЗАО «СтройКомплект» Дмитрий Тютин:

— Обидно, появились в городе сторонние организации и перешли нам дорогу. Нам — доморощенным инвесторам. Мы ведь не временщики. На этом рынке 15 лет работаем. Все входы и выходы знаем. И вот — нас вытесняют...

Более внятно охарактеризовал проблему генеральный директор другой городской строительной фирмы — ЗАО «Строймонтаж» — Артур Кириленко:

— Сегодня мы ощущаем некоторый застой в сугубо городском строительном бизнесе. Изменился порядок предоставления участков под застройку, они теперь в дефиците, так что даже возник ажиотажный спрос. С кредитами — трудности. Себестоимость квадратного метра жилья высока, а спрос упал. Ситуация к тому же подогревается заявлениями некоторых членов правительства: мол, цены на жилье завышены, не спешите покупать. Все это существенно тормозит развитие строительной отрасли в городе. Мы, городские строительные фирмы, если вы заметили, даже не принимали участия в последних торгах. Во-первых, цены на участки, мы считаем, завышены; во-вторых, на рынке строительства теперь играют не питерские компании...

Похоже, отношения между городским руководством и «доморощенными» инвесторами настолько обострились, что уже готовы стать предметом широкого обсуждения. И Тютин, и Кириленко обращались со своими «бедами» к вице-губернатору Вахмистрову в присутствии журналистов, что доселе было не принято. И Александр Иванович ответил:

— Никаких поблажек «доморощенным» не будет. Конкуренция — так конкуренция. Если вы проигрываете борьбу, значит, сил не хватает. А право строительства в Петербурге действительно стоит очень дорого. Достаточно сказать, что последние участки под строительство АЗС ушли на торгах за миллион долларов каждый. И цену набивало не руководство города, а соискатели этих «пятен». Торги выиграла фирма Shell. А вам хорошо было бы не «знать все входы и выходы», как вы выражаетесь, а честно и открыто конкурировать.

Надо полагать, жесткая конкуренция за стройплощадки Петербурга становится неотъемлемой составляющей градостроительной политики. А на инвесторов возлагаются не только непосредственно градостроительные задачи, но и функция пополнения городского бюджета, который, увы, имеет существенный дефицит.

О концепции развития Санкт-Петербурга, очевидно, еще очень много будет сказано. Это объемный и крайне важный для всех нас, горожан, документ. Это айсберг. Подробно любой горожанин может ознакомиться с ним в здании городского строительного комитета на площади Островского. Чиновники заверили, что доступ к выставке, раскрывающей строительные идеи городского руководства, развернутой в фойе, будет открыт для всех граждан.