i>
Жилищный кодекс РФ помог ввести сооружение мансард в Петербурге в более цивилизованное русло. Хотя проблемы, конечно, остаются. Ситуацию в этом непростом деле комментирует Андрей Мыльников, генеральный директор ООО "Мансарды Петербурга".
Жилищный кодекс (6-я глава) определил, что решение о реконструкции многоквартирного дома (а строительство мансарды необходимо рассматривать именно как реконструкцию) принимает общее собрание собственников жилья.
При этом важно, что оно может быть правомочным, если за него проголосовало подавляющее большинство - не менее 2/3 собственников. Таким образом, если большинство "за", а пара собственников - "против", теперь они не смогут отменить решение о реконструкции.
Считаю, что включение этой нормы - серьезное достижение разработчиков Кодекса, среди которых были юристы компании Velux и Ассоциации "Строители мансард". В этом российское законодательство соответствует нормам некоторых западноевропейских стран (в частности, Голландии, Дании), позволяя вести более конструктивный разговор с жителями дома.
Для добросовестных застройщиков, которые и прежде вели диалог с гражданами, Жилищный кодекс даже упростил работу. Для других - тех, кто был уверен, что достаточно лишь инвестиционного договора с городом, а разговаривать с людьми не нужно, - наоборот, усложнил.
Ассоциация обратилась к администрации города с просьбой регламентировать процесс получения прав на строительство мансард и предложила свои варианты. Рассмотрев их, руководители КУГИ и Жилищного комитета сформулировали примерный порядок действий в зависимости от того, принадлежит бо€льшая площадь общих помещений городу или жильцам.
В первом случае, когда 50% или более общей площади дома находится в собственности города, действует фактически прежний порядок. Но важно учесть, что еще до заключения инвестдоговора необходимо провести общее собрание собственников помещений, на котором принимается решение о возможности реконструкции дома со строительством мансарды, а также наделения инвестора правом подготавливать необходимую документацию с оформлением доверенности на инженерные изыскания.
После того как пакет документов будет сформирован, его также надо согласовать с собственниками и договориться об условиях реконструкции. Лишь после этого администрация района сможет заключить с застройщиком инвестдоговор. Эта схема не исключает возможности, что не только город, но и иные собственники помещений в доме сами могут выступить с инициативой реконструкции.
Если же в государственной собственности находится менее 50% общих помещений дома, то участие Петербурга в принятии решений о реконструкции ограничивается участием в общих собраниях собственников. При этом позиция города должна учитывать дополнительные сведения о возможности реконструкции, полученные из КУГИ, КГА, КГИОП, КЗРиЗ, ЖК и ГУ ГУИОН.
Администрация Петербурга предполагает разработать и утвердить специальный законодательный акт, определяющий порядок представления интересов города при управлении многоквартирными жилыми домами, в котором будет подробно изложена эта схема.
Как это ни парадоксально, надо отметить, что законодательные перипетии с мансардным строительством дали положительный эффект. Граждане остановили оголтелый мансардный бум, при котором эти помещения строились из некачественных материалов без использования щадящих технологий (и по отношению к дому, и по отношению к жильцам).
Только при таких условиях себестоимость могла держаться на уровне $200/кв.м. Сегодня граждане стали более вдумчиво относиться к собственному жилью и очень четко формулируют свои требования.
В частности, соглашаются на реконструкцию дома, только если застройщик гарантирует, что ни при каких условиях не будет раскрывать кровлю, что рабочие не станут ходить вдоль окон, что работы будут производиться с консольно-подвесных подмостей и др. Добавьте к этому использование качественных материалов - итоговая сумма затрат составит не менее $900/кв.м.
Строительство мансарды сегодня - это дорогое удовольствие, которым, надеюсь, не станут заниматься случайные люди. Кроме того, продажная цена квартир в мансарде становится сопоставимой с ценами на жилье в новых домах (а в некоторых случаях превышает их), т.е. эти два сектора перестают конкурировать.
Важен и такой аспект: КГИОП предполагает, что за счет мансардного строительства можно воссоздавать утраченные высотные доминанты в историческом центре. Комитет подготовил такой список, и думаю, что наше сотрудничество поможет возрождению Петербурга.