i>
Калининский район пользуется спросом у покупателей, однако постепенно уступает позиции "западному соседу" - Выборгскому. Долгосрочные перспективы Гражданки также не вызывают особого оптимизма.
ОСНОВНЫЕ ПРИЧИНЫ: в Калининском районе, старый жилой фонд и мало места для комплексной застройки.
Полтора года назад, когда восстановили сообщение между "Лесной" и "Площадью Мужества", специалисты предполагали, что Калининский район быстро сравняется по популярности с Выборгским. Однако этого не случилось, и дело не только в транспортной доступности.
40% неликвида
В Калининском районе много низкокачественного жилья. "Хрущевки", "брежневки", "корабли" составляют в сумме почти 40% всего предложения. В среднем по городу доля таких квартир - примерно 20%; цены на них весь прошлый год падали быстрее, чем на другие категории жилья.
Граждане, которым доход позволяет, предпочтут переплатить $5000-8000, но выберут более комфортные варианты. И таких покупателей становится больше: пересчитанные в доллары заработки горожан за последние годы заметно выросли.
Сегодня цена однокомнатной квартиры в "хрущевке" в районе Полюстровского проспекта начинается от $34 500. Это в предложении. В результате торга реально скинуть $1000-1500, хотя с началом осени торговаться с хозяевами стало сложнее: все ждут, что цены вот-вот пойдут вверх.
Такая же квартира вблизи метро "Академическая" обойдется на $2000-3000 дороже. Похожие цены на "единички" в "кораблях".
"В сентябре заметно больше стало клиентов, которые ищут самое дешевое жилье - до $35 000. За такую цену они могут рассчитывать на простенькие "панельки" в Красногвардейском, Красносельском или в Калининском районе - на Пискаревке. Иногда удается найти и квартиру в 504-й серии", - говорит Федор Балабанов, менеджер АН "Динас".
Цены на "единичку" более свежей 606-й серии на Гражданке в предложении варьируются от $36 000 до $42 000. За однокомнатную квартиру в 137-й вблизи станции метро "Гражданский проспект" владельцы запрашивают до $47 000, а за "трешку" - до $85 000. В новых домах цены еще выше - в зависимости от метража (см. таблицу).
Стареющий треугольник
Исторически востребован "академический треугольник": территория вблизи станций "Площадь Мужества", "Политехническая".
Жилья там относительно немного, в основном - кирпичные дома 1970-х годов постройки с хорошими по меркам тех лет характеристиками. Новых домов строится мало (нет места), но то, что появляется, по свидетельству операторов, уходит быстро.
"Мы продавали "двушку" в кирпичном доме 1970-х годов на улице Бутлерова за $56 000. Спрос был бешеный, объект ушел очень быстро. Зеленые дворы, обилие школ и больниц, как правило, - чистые ухоженные подъезды. Желающих здесь поселиться - достаточно", - говорит Федор Балабанов.
В то же время специалисты сомневаются в дальнейших перспективах этого места. "Жилой фонд постепенно ветшает. Жилье, построенное 30 лет назад, все меньше устраивает покупателя с достатком. Строиться здесь особо негде. Эта территория еще долго останется востребованной "по привычке", но спрос на нее, несомненно, будет снижаться", - поделился соображениями директор Петроградского отделения "Адвекс-РОССТРО" Юрий Воробьев.
Новостройки "для своих"
Довольно активно строительство идет вблизи "Академической". Немало новых домов уже сдано или вот-вот будет завершено. Однако - в отличие, например, от Озерков - жилье здесь подешевле. За небольшим исключением дома "встраиваются" в уже сформированные кварталы за счет сокращения дворов. Теснота не добавляет привлекательности ни строящейся, ни имеющейся недвижимости.
Новострой поглощается активным "внутренним" спросом. Довольно много аборигенов, желая улучшить жилищные условия, согласны переезжать лишь в пределах нескольких кварталов от привычного места. У жителей Гражданки, как показывают опросы населения, привязанность к месту особенно высока (примерно такая же, как у обитателей Озерков).
Калининский - один из наиболее плотно застроенных районов: относительно небольшая площадь (из периферийных районов меньше только Фрунзенский) и при этом больше всего жителей. Свободных площадей практически нет: за Суздальским проспектом начинается Ленобласть, даже последняя станция метро "Девяткино" выходит в областной Всеволожский район.
Строить кварталами негде, нет возможностей вести и малоэтажное строительство (этот вид застройки активно развивается в соседних Выборгском и Приморском районах, поднимая статус прилегающих территорий).
"Единственная возможность - территория вдоль проспекта Маршала Блюхера. Там еще остались свободные участки, некоторые из них уже осваиваются строителями. Место не самое лучшее, однако спрос на эти дома есть", - делится наблюдениями менеджер АН "Экотон" Марина Буженко.
Справка
Территория Калининского района - 4029 га. Население - 461 000 человек. Жилой фонд - 173 000 квартир (10% от общегородского количества), что составляет около 9 млн кв.м жилой площади. 59 400 квартир находятся в "хрущевках" - это больше, чем в любом другом районе Петербурга.
Здесь много ветхого жилья - второй показатель среди периферийных районов после Выборгского. Это один из самых промышленных районов города. Промзоны сосредоточены преимущественно на юге: на Гражданке предприятий практически нет.
В районе относительно мало новых домов (после 1990 года постройки), однако последние годы строительство оживилось. Район по этому показателю вышел в пятерку лидеров, хотя все еще серьезно отстает от остального "севера". На вторичном рынке в районе проводится в среднем 300-400 сделок купли-продажи в месяц.
Мнения экспертов
Юрий ВОРОБЬЕВ,
директор Петроградского отделения АН "Адвекс-РОССТРО":
– На улице Софьи Ковалевской и проспекте Науки есть необычные дома - 7-этажные "брежневки".
Такого жилья больше в городе нет. Это переходная ступень от панельных 5-этажек к 9-этажному строительству. Параметры у них почти как у поздних "хрущевок": раздельный санузел, кухня 7 метров, изолированные комнаты, метраж комнат чуть больше, чем в пятиэтажках. Впрочем, спрос на эти строения ничуть не больше, чем на обычные "хрущи".
Нового жилья в Калининском районе будет появляться все меньше. Окрестности "Академической" практически застроены или уже застраиваются. Свободных мест даже для "вставок" почти нет.
Есть еще место, занятое гаражами между Тихорецким и Гражданским проспектом. Их, несомненно, будут убирать: здесь можно построить несколько домов. Но это все. Есть места для отдельных домов в районе "Гражданского проспекта", в ближайшие два-три года и там ничего не останется.
Федор БАЛАБАНОВ,
менеджер по продажам АН "Динас":
– Разница в ценах между Выборгским и Калининским районами сегодня $2000-3000. Некоторые продавцы на Гражданке все же пытаются ставить цены, ориентируясь на предложения соседнего района. Вот недавно продавали "единичку" в кирпичном доме на проспекте Науки. Хозяин хотел за нее $42 000.
Смотрели квартиру многие, но никто пока так и не купил. Была бы цена $40 000 - вариант ушел бы довольно быстро.
Кварталы, примыкающие к улице Руставели, пользуются куда меньшим спросом, чем вблизи метро. Ехать сюда почти никто не хочет - примерно так же, как и на Пискаревку. Однако и там предпринимаются отдельные попытки строить новое жилье.
Марина БУЖЕНКО,
менеджер агентства "Экотон":
– На Полюстрово спрос точечный. Вблизи "Гигант-Холла" с удовольствием берут недвижимость под коммерческое использование. Активнее спрашивают квартиры поблизости от ж/д станции Пискаревка. Хоть железная дорога - это фактор, традиционно понижающий цену, в данном случае - это транспорт. К тому же от станции ходит много автобусов, да и сам район довольно обжитой.
Людмила ЛЕБЕДЕВА,
специалист по недвижимости АН "Итака":
– Многие покупатели эмоционально привязаны к Гражданке. Хотят жить именно здесь и родственников стараются перевезти сюда. Недавний пример: продавала типовую квартиру на Гражданке, на нее вдруг объявилось три покупателя, каждый из которых искал жилье именно в этом доме. Они начали торговаться, и цена выросла на $6000.
СРЕДНИЕ ЦЕНЫ ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА ЖИЛЬЕ В
КАЛИНИНСКОМ РАЙОНЕ, $ ТЫС.
| Тип жилья, микрорайон | 1-к. кв. | 2-к. кв. | 3-к. кв. |
| "Сталинки", вблизи Финляндского вокзала | 47-55 | 60-70 | |
| "Хрущевки", Гражданка | 36-38 | 39-45 | 45-55 |
| "Хрущевки", Пискаревка | 34,5-36 | 37-40 | 43-52 |
| "Корабли", Гражданка | 36-38 | 46-50 | 55-60 |
| "Корабли", Пискаревка | 34,5-36 | 44-48 | 52-57 |
| 606-я серия, Гражданка | 37-41 | 46-56 | 58-70 |
| 137-я серия, Гражданка | 38-47 | 55-60 | 72-80 |
По данным опроса риэлтерских фирм
Структура предложения в районе по типам домов, %
Структура предложения в районе по типам квартир, %
По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга"