i>
Как отследить текущее состояние инвестиционного проекта и вовремя скорректировать его параметры, если они отклоняются от исходных? Как часто следует уточнять бизнес-план? В каком случае следует расстаться с проектом? Об инструментах такого анализа рассказывает руководитель департамента индустриальных парков и бизнес-центров ЗАО "Менеджмент компания ПСБ" Артур Ким.
У каждого объекта коммерческой недвижимости - свой жизненный цикл. Начинается все с бизнес-идеи, затем оформляются права, разрабатываются концепция, предпроект и бизнес-план, проект, после начинается стройка. А дальше инвестор принимает решение о продаже недвижимости или о ее удержании. Если он оставляет объект за собой, то со временем здание перепозиционируется или утилизируется.
Подробнее я хотел бы остановиться на бизнес-плане. Без него не может обойтись ни один проект.
Он описывает, что, где и в какие сроки необходимо построить или реконструировать, каким будет объем инвестиций, показатели доходности и прибыльности проекта (чистая приведенная стоимость на начало и стабильную фазу проекта - NPV, внутренняя норма доходности - IRR, ставка дисконтирования, прибыль до выплат по налогам и кредитам - EBITDA). Мы не воспринимаем бизнес-план как нечто монументальное.
Он должен корректироваться с определенной периодичностью. Как правило, это делается ежегодно или даже раз в полгода.
Утверждение бизнес-плана означает, что жизненный цикл объекта прошел предварительный этап и вступил в рабочую фазу - фазу привлечения и освоения инвестиций. На основе бизнес-плана формируются стратегический план и текущие бюджеты, открывающие финансирование проектно-строительного процесса.
При сопровождении инвестпроектов мы используем именно эти финансовые инструменты: стратегический план и бюджетирование.
Стратегический план составляется на основе таблицы прогнозируемых денежных потоков. В ней в общем виде описаны статьи расходов и доходов. Бюджетное планирование используется как инструмент финансового контроля. В отличие от стратегического плана в бюджете проекта (например, ежемесячном) каждая из доходных и расходных статей прописана более детально.
На основе этих двух инструментов проводится инвестиционный мониторинг. Это происходит по определенному алгоритму. Первый шаг - разработка стратегического плана, второй - составление ежемесячного бюджета, третий - отчет об исполнении бюджета. Затем анализируются отклонения от запланированных в бюджете финансовых показателей.
Следующие шаги - корректировка стратегического плана на базе фактических данных и, наконец, итоговый расчет инвестиционных показателей с поправками на текущую ситуацию.
Что делать, если инвестиционные показатели существенно отличаются от исходных или, например, снижается заявленная доходность? Логика дальнейших решений следует из структуры стратегического плана. Что можно предпринять для улучшения инвестиционных показателей?
Первый шаг - снизить инвестиционные расходы. Затем анализируется статья операционных затрат (то есть расходов, связанных не со строительством или развитием объекта, а с его функционированием).
Следует подумать также об оптимизации доходной части проекта и о возможности привлечь более дешевые кредиты.
Если все это не помогает исправить ситуацию, принимается решение о перепозиционировании объекта. Например, один из комплексов, которым мы занимаемся, наша компания арендует. После предварительного анализа бизнес-плана и инвестиционных показателей проект представлялся удачным.
Однако уже по ходу его реализации появились дополнительные факторы, которые существенно снизили доходность. Мы проанализировали вариант выкупа этого объекта у собственника, а также возможность его дальнейшей продажи.
В результате пришли к выводу, что оптимальное решение связано именно с тем, чтобы сначала выкупить объект, а потом его продать. В этом случае доходность получается наибольшей. Кстати, выход из проекта учитывается как один из сценариев еще при подготовке бизнес-плана.