i>
Риски, подстерегающие инвестора на рынке коммерческой недвижимости, и методы борьбы с ними анализирует представитель инвестиционной компании "Морган Стэнли" Максим Кунин.
Тема моего доклада - одна из самых неприятных для инвестора. Более того, в процессе подготовки этого выступления я понял, что управлять рисками на самом деле нельзя. О них нужно знать и получать в связи с этим соответствующее возмещение.
Причем попытаться оценить риски инвестор должен еще на стадии вхождения в проект, потому что потом сделать это будет значительно труднее.
Я разбил риски на пять составляющих. Хочу подчеркнуть, что это деление довольно условное. Каждый из этих рисков увеличивает ожидаемую инвестором ставку доходности, добавляя к ней определенные проценты, являющиеся премией за риск.
Первый риск - риск страны. Контролировать его мы не в состоянии. Практически все, что можно сделать, - пойти на выборы и проголосовать… Сегодня страновой риск оценивается приблизительно в 5,5%. Эта цифра в какой-то степени привязана к российским ценным бумагам.
На мой взгляд, она довольно низкая, потому что валютные запасы страны очень велики, и инвесторы, вкладывающие деньги в государственные ценные бумаги, рассчитывают их вернуть независимо от того, что будет происходить в стране. Тем не менее наш показатель (5,5%) примерно на 2% больше, чем в Западной Европе.
Риски рынка
Следующая группа рисков присуща непосредственно рынку недвижимости.
Во-первых, это риск, связанный с отсутствием права собственности на землю и свойственный, в первую очередь, московскому рынку.
Во-вторых, риск консультанта. Рынок очень молод, и опытных инвесторов и консультантов на нем очень мало. С одной стороны, очень важно использовать лучших специалистов, которые есть на рынке, а с другой - не стоит полностью доверять им и лучше перепроверять практически все.
Оплату труда консультантов нужно по возможности привязывать к результату. Затраты на них, если сделка состоится, не будут для инвестора принципиальными. Но если сделки не произойдет, инвестор потеряет довольно крупную сумму.
Следующий риск - это команда. Проблема та же - отсутствие специалистов.
Четвертый риск - риск контрагента. Мы потратили невероятное количество времени на общение с представителями компаний, которые выходили на рынок исключительно с целью его прощупать и не собирались ничего продавать.
Желательно с самого начала разобраться в мотивации продавца. На западе, когда имеешь дело в основном с инвестиционными фондами, она понятна, а в России - нет. Из этого риска вытекает следующий - стоимость несостоявшейся сделки.
Серьезный рыночный риск - опасность снижения арендных ставок. Один из основополагающих факторов, влияющий на их размер, - наличие свободной земли под застройку. Почему в Лондоне, Нью-Йорке и Токио помещения сдаются так дорого? Там нет земли.
В России же несмотря на жалобы девелоперов на отсутствие участков даже в Москве свободных территорий предостаточно. Поэтому лично у меня есть большие сомнения насчет того, что арендные ставки долго продержатся на нынешнем (высоком) уровне.
Последний риск среди рыночных - риск будущей продажи.
Риск приобретаемой компании
Риск, связанный с покупкой компании, присущ в основном российской действительности. Из-за целого ряда налоговых и юридических проблем сегодня практически невозможно приобрести собственно объект недвижимости. Как правило, речь идет о покупке компании. Это один из самых больших рисков, с которым очень сложно бороться.
Нужно помнить о том, что, приобретая фирму, вы приобретаете и ее историю. Представьте себе, что она создана 10, а то и 15 лет назад. Все это время компания переходила из рук в руки, участвовала в инвестиционных проектах, она кому-то должна, кто-то, наоборот, ей должен…
Проверить все это перед заключением сделки практически невозможно. Есть два способа защиты. Во-первых, потребовать от продавца определенных гарантий на случай возникновения каких-то проблем. На Западе это довольно распространенный метод.
Однако в России продавец, как правило, не обладает достаточным капиталом, чтобы эти гарантии подтвердить. Допустим, вы купили объект за $30-50 млн у малоизвестной отечественной компании, уже через неделю эти деньги будут неизвестно где.
Второй способ защиты - потребовать от продавца, чтобы здание, которое по сути и является предметом сделки, было переведено на новую фирму. Это не решит все возможные проблемы, но позволит подстраховаться в 80-90% случаев. С другой стороны, такой перевод активов потребует дополнительных денег и времени (минимум 2-3 месяца).
Увы, оба эти способа не устраняют одну из самых главных проблем, связанную с риском отложенного налогообложения. Простой пример: вы покупаете компанию по рыночной цене, условно говоря, за $20 млн. Ее активы - это интересующее вас здание. Но его балансовая стоимость в лучшем случае составит $10 млн (как правило, она еще меньше).
Если бы в нашем примере предметом сделки была недвижимость, продавцу пришлось бы заплатить 24%-й налог с разницы между ее рыночной и балансовой стоимостью - примерно $2,5 млн. При покупке компании этот риск переходит к вам. Что, если через 5-6 лет вы не сможете продать эту фирму, и вам придется продавать само здание? Предстоит заплатить налоги.
Риск здания
Покупая здание, особое внимание следует обратить на его техническое состояние. Вы должны оценить, сколько денег придется вложить в объект, чтобы поддерживать его в состоянии, пригодном для последующей продажи. Другой важный момент - планировки.
Пока в Москве, Петербурге и других крупных городах практически нет вакантных офисных или торговых площадей. Но конкуренция усиливается, и мы видим, как некоторые столичные торговые центры, построенные 5-8 лет назад и имевшие большой успех, сегодня испытывают проблемы из-за того, что они неграмотно спроектированы. От того, насколько удачны планировки, будет зависеть, насколько эффективно вы сможете сдавать приобретенное здание в аренду.
Третий момент связан непосредственно с арендаторами. Важно понимать, кто они, можно ли им доверять, насколько успешен их бизнес и насколько они соответствуют вашему зданию. Если вы приобрели объект на окраине, в котором "сидит" крупная юридическая компания или инвестиционный банк, то нужно понимать, что они уедут, как только появится альтернатива в центре.
Внимательно знакомьтесь с договорами аренды. Зачастую владельцы зданий не знают всех их деталей, зато с этими нюансами хорошо знакомы брокеры, которые захотят увести ваших арендаторов.
Эти риски можно контролировать.
Риск рефинансирования
Традиционно риск рефинансирования стоит в России на последнем месте, потому что рефинансирование как таковое у нас только-только начинается.
Если изучать динамику LIBOR за последние 20-30 лет, то сегодня эта ставка находится практически в самой нижней своей точке. Однако тенденция к повышению уже наметилась. И если мы говорим о перспективе на ближайшие 2-4 года, риск того, что LIBOR увеличится и владельцу здания нечем будет расплатиться с банком, довольно высок. Этот риск еще не знаком рынку, но о нем надо помнить.
В заключение хочу еще раз подчеркнуть: надо понимать свои риски и пытаться по максимуму переложить их на контрагентов. Соотношение риска и доходности - это тот параметр, на который обращает внимание инвестор, решая, вкладывать или не вкладывать деньги в конкретный объект.
Когда мы анализируем доходность, очень важно помнить об альтернативных возможностях инвестирования. Например, можно вложить деньги в акции "Газпрома". Это дешево, очень ликвидно и довольно стабильно.
И если вы все-таки решаете выходить на рынок недвижимости, вы должны осознавать свои риски и требовать более высокой доходности.