Оценка эффективности эксплуатации

Оценка эффективности эксплуатации

i>Управляющая компания "Бекар" продвигает услугу по эксплуатации объектов как отдельную от остального комплекса работ в рамках контракта на управление.

i>

Управляющая компания "Бекар" продвигает услугу по эксплуатации объектов как отдельную от остального комплекса работ в рамках контракта на управление. Что такое эксплуатация? Сколько она должна стоить и на чем можно сэкономить? Об этом рассказывает директор по эксплуатации УК "Бекар" Евгений Якушин.

Эксплуатация недвижимости - понятие сложное и многогранное. В зависимости от жизненного цикла объекта, его функционального назначения и т.п. разные действующие лица: собственник, инвестор, управляющая компания, бизнес-консультант или арендатор - понимают под ней совершенно разный состав работ.

Чтобы расширить круг потенциальных клиентов, мы решили для начала определиться, какие именно услуги востребованы на рынке. Для этого "Бекар" провел небольшое маркетинговое исследование.

Обобщив полученные ответы, мы составили полный перечень услуг, относящихся к эксплуатации. Это мониторинг технического состояния объекта, нормативные мероприятия, клининг, технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование.

Сколько стоит эксплуатация? Цифры, которые преподносят собственникам не вполне компетентные эксперты, зачастую берутся с потолка. Далеко не все инвесторы и бизнес-консультанты знают, что затраты на эксплуатацию серьезны: они составляют 25-40% валового дохода объекта в зависимости от его особенностей.

Деньги немалые, поэтому существует потребность в обосновании этой стоимости и составлении графика финансирования.

Как посчитать затраты?

Есть несколько способов планирования расходов на эксплуатацию.

Первый метод - ДОХОДНЫЙ. Сумма валового дохода объекта принимается за 100%, и на каждую статью расходов приходится строго определенный процент. Например, расходы на обслуживание бизнес-центров классов B и C будут распределяться следующим образом.

Эксплуатация объекта (техническое обслуживание, текущий ремонт, уборка, зарплата персонала, накладные и обеспечивающие расходы и т.д. ) - 10-15% дохода; расходы на управление (вознаграждение УК) - 6-8%; коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) - 5-7%; обеспечение безопасности - 4-5%.

При расчете стоимости эксплуатации РАСХОДНЫМ МЕТОДОМ та или иная статья расходов определяется исходя из площади объекта и составляет фиксированную величину, принятую для бизнес-центра определенного класса (см. пример в таблице). Она не зависит от его валового дохода.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ позволяет использовать показатели по "объектам-аналогам". Так, если мы планируем расходы на эксплуатацию для офисного комплекса класса В, можно взять в качестве примера бизнес-центр "Нобель". Его общая площадь - 5411 кв.м; арендопригодная - 4058 кв.м.

Арендная ставка - 28 у.е./кв.м в месяц. Валовой ежемесячный доход - 21 у.е./кв.м в месяц. Реальные затраты на эксплуатацию - 2,6 у.е./кв.м в месяц.

Стоит учесть, что затраты на эксплуатацию - величина, меняющаяся из месяца в месяц. При подготовке к отопительному сезону (август-сентябрь) расходы выше, чем в апреле- мае. Поэтому не совсем верно использовать усредненную величину (например, $2,5/кв.м в месяц). Следует помнить, что летом она может снижаться до $1,5, а осенью повышаться до $4,5.

Как оптимизировать расходы?
Консалтинг и оценка в сфере эксплуатации - новая услуга, тем не менее очень востребованная. По результатам нашего исследования, две трети участников рынка наиболее остро нуждаются именно в системном подходе к этому процессу.

Оценка эксплуатации может быть проведена на любой стадии существования здания.

На этапе БИЗНЕС-ПЛАНИРОВАНИЯ она позволяет рассчитать стоимость и график финансирования эксплуатации. Заказчик получает готовую программу управления, а также рекомендации по оптимизации затрат.

Многие консультанты забывают о том, что, прежде чем рассчитывать стоимость текущей эксплуатации, ее надо "запустить". А это серьезные единовременные затраты, которые упускаются из виду. Они зависят от классности объектов и программы эксплуатации, в среднем составляя стоимость эксплуатационных услуг за три месяца.

Оптимально, если проблема эксплуатации ставится не позднее чем за пять месяцев до сдачи объекта. На этом же этапе составляются штатное расписание и ориентировочные должностные инструкции. За месяц до ввода здания уже должен быть укомплектован штат работников. Игнорирование этого - самая распространенная на сегодня ошибка.

На этапе СТРОИТЕЛЬСТВА ИЛИ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА услуга по оценке эксплуатации предполагает сопровождение инвестиционного проекта и самого процесса строительства.

Заказчик получает рекомендации по изменению проектных и строительных решений для оптимизации затрат. Это не технический надзор в привычной форме. Это фиксация допущенных в процессе строительства отклонений показателей от проектных, их анализ и прогнозирование будущих затрат.

Зачастую изменения в проект вносятся прямо на стройплощадке. Например, в бизнес-центре запланирована высота потолка 2,5 м. Приезжает "якорный" арендатор и высказывает пожелание увеличить ее, соорудить эркер, поставить колонны и т.д.

Компания, которая ведает эксплуатацией, должна зафиксировать, что изменится система вентиляции, будут применяться другие отделочные материалы и т.п., и составить прогноз скорректированных эксплуатационных затрат.

Если консультант привлечен уже после того, как в проект внесены изменения, их можно только учитывать, рекомендации давать поздно. Случается, что при корректировке проекта стоимость эксплуатации может доходить до 20% от валового дохода здания вместо планируемых 10%.

Бывает и так, что по сделанному проекту собственник должен тратить 20% на эксплуатацию, но все равно расходует на нее 10%. Такое занижение стоимости значительно увеличивает физический износ здания и сокращает время между текущими ремонтами. В итоге собственник заплатит еще больше.

Уже ФУНКЦИОНИРУЮЩИЙ ДОХОДНЫЙ ОБЪЕКТ тоже может нуждаться в оптимизации затрат на эксплуатацию. Заказчик получает отчет о техническом состоянии конструкций и инженерных коммуникаций, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых резервов.

Скажем, у собственника уже есть служба эксплуатации - собственная либо привлеченная. У владельца объекта закономерно возникают вопросы: не завышена ли стоимость эксплуатации? какова ее эффективность? Например, из-за отсутствия технического менеджмента собственник не всегда потребляет все ресурсы, за которые платит.

Все эти нюансы можно изучить. Для этого проводится анализ финансовой деятельности службы эксплуатации за период не менее года. Рассматриваются ее бюджет по статьям, динамика показателей во времени и т.п.

Кроме того, оцениваются существующие стандарты и технологии с учетом уникальности объекта недвижимости, а также кадровая структура (описание должностных обязанностей; схемы взаимодействия между специалистами; профессиональная подготовка и т.п.). Еще одна составляющая - оценка затрат заказчика на коммунальные услуги.

Нет такого объекта, на эксплуатации которого нельзя было бы сэкономить. Хотя не всегда эта экономия явная. По данным, полученным опытным путем, собственник бизнес-центра класса В площадью 5000 кв.м должен тратить на обслуживание системы электроснабжения около 1800 у.е. в год, а на обслуживание системы отопления - 3600 у.е.

После проведенного аудита может оказаться, что фактически владелец здания расходует на обслуживание системы электроснабжения целых 2400 у.е. в год, а на обслуживание отопительной системы - всего 3000 у.е. в год.

В сумме получается то же самое. Но фактически он недоплачивает за отопление 600 у.е. в год, а за электричество, наоборот, переплачивает. То есть при фактических тратах эффективность использования коммунальных ресурсов составляет лишь около 60%. А при перераспределении затрат этот показатель можно увеличить до 90 %.

Проведя подобный аудит в бизнес-центре "Нобель", мы за счет перераспределения расходов уменьшили коммунальные платежи собственника на 20%.

Кстати, в серьезных эксплуатационных компаниях существует практика: если собственник не добился экономии в результате применения ее рекомендаций, деньги за консалтинговые услуги возвращаются.

0 комментариев
Написать
Зарегистрируйтесь, чтобы оставлять комментарии