«Строительный Еженедельник» продолжает беседовать с руководителями строительно-промышленного комплекса Санкт-Петербурга в рубрике
«Чай с Лимоном». Сегодня нашим гостем является президент корпорации «Петербургская Недвижимость», член совета Ассоциации строительно-промышленного комплекса Северо-Запада Максим Шубарев.
– Корпорация «Петербургская Недвижимость» является одним из крупнейших инвестиционно-промышленных объединений не только Санкт-Петербурга, но и Северо-Запада. А как она создавалась?
– Началось все с курсов оценки недвижимости, которые я когда-то из интереса прошел. Курсы позволяли за короткое время освоить западные методики оценки, а также понять основы, без которых невозможно оценивать бизнесы. Ведь оценка недвижимости и оценка бизнеса – они, в общем-то, основываются на одних и тех же методах. Поэтому, когда курсы были завершены, мне захотелось как-то использовать полученные знания. К тому моменту я уже достаточно долго работал в ХК «Ленинец» и занимался там вопросами недвижимости, поэтому выбор относительно сферы собственного бизнеса был предрешен.
У истоков компании стояла команда единомышленников – все ребята учились со мной в Политехе и состояли в петербургском отделении Международной ассоциации молодых экономистов, которое я создал и возглавлял в те годы.
Начали работать с долевого строительства: взяли «недострой» на Ржевке, начатый еще в советское время, и заработали на нем кучу проблем. Однако уже были взяты обязательства перед клиентами, поэтому проблемы необходимо было целенаправленно решать.
Сейчас вспоминаю это время с некоторой опаской. Ведь кроме амбиций и личной энергии, по сути, у нас ничего и не было: ни опыта, ни глубоких знаний. Организовать фирму с нуля и назвать ее громким именем «Петербургская Недвижимость» – уже это само по себе было очень смелым, по-своему авантюрным шагом. Наверное, в глубине души мы с самого начала ставили перед собой задачу стать одним из лидеров рынка. А иначе вряд ли было бы принято решение о таком названии.
Но без определенного здорового авантюризма большого бизнеса, наверное, никогда не создать. Другое дело, что за этим довольно быстро должен был появиться профессионализм, иначе бы ничего и сделать не удалось.
Через несколько месяцев к нам присоединилась команда из крупного агентства недвижимости во главе с Вячеславом Семененко. Мы заняли хорошие позиции на вторичном рынке. Так уже получился альянс двух направлений: застройщиков и риэлтеров. Компания прослыла в меру консервативной, профессиональной и, как результат, надежной. Ну а дальше постепенно осваивались и другие сегменты.
– «Петербургская Недвижимость» на рынке уже 11 лет и работает успешно. Как Вы строили бизнес, какие акценты выделяли, чему отдавали предпочтение, а что, наоборот, отсекали?
– Первые синяки и шишки послужили хорошим уроком. Бизнесу требовались новые профессиональные кадры, это мы очень хорошо поняли после первого проекта. Никто лучше профессионалов не сделает их работу, и этим надо пользоваться. А еще я благодарен тому периоду жизни. Именно тогда, наверное, еще бессознательно, мы сформировали свой основной принцип: взятые обязательства надо выполнять независимо от того, есть проблемы или нет. Сейчас этот принцип лежит в основе всей экономики нашей компании: любой новый проект должен быть застрахован нашими активами. Иначе мы просто не возьмемся за него. К примеру, если представить такую гипотетическую ситуацию, что случится кризис и какой-то наш проект окажется полностью провальным, мы все равно сможем его достроить на собственные средства и выполнить обязательства перед теми клиентами, у которых взяли деньги. Пусть даже себе в убыток, но и долгов у нас не останется.
– Получается, что трудности Вас не пугают, а заставляют как-то собраться?
– Мы работаем по такому правилу: сделал шаг, осмотрелся, потом полшага вперед, и еще раз осмотрелся. Никогда не делаем резких необдуманных движений. Здоровый консерватизм, особенно в занятии бизнесом, связанным с привлечением чужих денег, очень важен и необходим. И этому принципу мы всегда следуем.
– К какому результату вы пришли за годы работы?
– На сегодняшний день «Петербургская Недвижимость» – это компания, структуры которой работают во всех основных сегментах рынка. И везде являются одними из лидеров. Наша стратегия как раз и заключается в том, что либо мы в этом сегменте рынка выходим в группу лидеров, либо этим направлением деятельности вообще не занимаемся. Сейчас под единой структурой холдинга у нас и девелопмент, и брокерская деятельность, и подрядные работы, и бизнес-центры, и гостиница. Осваиваем рынок Калининграда.
Объемы строительства у нас в этом году не самые большие. Мы даже несколько уменьшили планы. Но это – часть стратегии. Строить много никогда не было нашей целью. Мы всегда стремились строить надежно, работали над снижением себестоимости, чтобы создавать качественный и доступный продукт и обеспечивать себе заработок.
– Вы все просчитываете. А кто Вы по образованию, не математик ли?
– Нет. Я экономист-инженер, специальность «Экономика и управление научным проектированием и разработками». Но, с другой стороны, любого человека, который закончил Политех и сдал в нем математический анализ, можно считать математиком… А так как у меня был провал между первым курсом в ЛИАПе и вторым – в Политехе (3 года службы в ВМФ), то я эту математику на всю жизнь запомнил!
– А Вы в ипотеку верите?
– Я в ипотеку мало того что верю, мы еще и очень активно сегодня ею занимаемся. На базе нашей компании создан Городской ипотечный центр – пока единственная в Петербурге компания, которая работает со всеми без исключения ипотечными программами города. Я имею в виду, реально действующими программами. Их более тридцати. И сегодня около 15 процентов всех сделок нашей компании проходят с использованием ипотечного кредита. А к концу года планируем довести этот показатель до 30 процентов. В то же время, к сожалению, доля ипотечных сделок на рынке пока ничтожно мала. Во-первых, наши люди еще не научились брать деньги в кредит. Это вопрос менталитета, который не меняется за один день. Во-вторых, остается проблема кредитной ставки. Но если на сегодняшний день банки готовы предоставлять кредиты на 25 лет, то это уже какой-то шаг. И кредиты на эти 25 лет не могут стоить, к примеру, 5 процентов. У нас в стране таких длинных и дешевых денег в принципе нет. Но уже тот факт, что сегодня мы говорим о длинных деньгах, пусть даже под большие проценты, уже радует. Ведь вся наша экономика – это сообщающиеся сосуды. И если мы говорим, что отдавать деньги в стройку рискованно, то должны быть альтернативные схемы, например, нормально работающая ипотека.
– Некоторые из Ваших принципов Вы назвали, у Вас есть еще какие-то принципы, личные. Какой Вы человек?
– На самом деле я не люблю такие вопросы. Не люблю говорить о себе. Какой человек – проще оценивать другим. Есть какие-то незыблемые принципы: порядочность, честность. Но об этом, мне кажется, надо не говорить, а проявлять это на деле. Я именно так предпочитаю «говорить» о своих принципах. На самом деле, мне очень жаль, что сегодня вопросы человеческой порядочности и культуры для общества стали менее актуальны.
– Ассоциация строительно-промышленного комплекса Северо-Запада. Как Вы думаете, каковы перспективы этого общественного объединения для создания на его базе саморегулируемой организации?
– В Ассоциации объединились серьезные компании, готовые отстаивать общие интересы. Этого уже достаточно, чтобы говорить о хороших перспективах нашего объединения. В совет Ассоциации вошли руководители компаний, занимающие активную позицию и способные отстаивать интересы – свои и всех остальных членов Ассоциации. За последнее время (особенно последний год) сделано действительно много. Встречи и заседания совета – это не формальные мероприятия, это встречи единомышленников, которые в то же время по каким-то позициям являются конкурентами. Это люди, которые собираются ради абсолютно конкретных общих целей. И сейчас у нас уже есть четкое понимание того, на чем нужно сосредотачиваться.
За этот год мы проделали огромную работу, пытаясь повлиять на федеральную власть в части пакета жилищных законов. К сожалению, мы не смогли добиться желаемого результата. Порознь петербургское и московское сообщества не были услышаны должным образом, и сейчас мы понимаем, что надо было объединяться. В то же время нельзя сказать, что результата нет совсем. Нам удалось, во всяком случае, привлечь внимание к проблеме, обозначить, что она вообще существует. В конце концов, мне кажется, нам удалось объяснить обществу, людям, что мы не можем так работать не потому, что не хотим или жадничаем, а потому, что это просто нелогично и бессмысленно. Потому что это элементарно идет вразрез с законами рынка и бизнеса.
Эта проблема – федерального масштаба. Есть достаточно проблем и в Петербурге: вопросы взаимодействия с законодательной властью; неотшлифованные моменты в работе с исполнительной властью, например, взаимоотношения с ключевыми комитетами. Объединив усилия и уже выступая единым фронтом, можно требовать или отстаивать свои формы взаимодействия.
Сегодня в совете Ассоциации находятся люди, которым нет необходимости лоббировать свои личные интересы – это руководители серьезных, самостоятельных фирм, имеющих твердые позиции на рынке. Свое место в городе по отношению к клиенту и по отношению к власти они уже заняли. И если им что-то нужно, то это не лоббирование своих собственных интересов, которые они вполне способны решить и без Ассоциации, в частном порядке. Но, безусловно, общих проблем много. Объединившись, мы будем понимать, на каких вопросах нам нужно сфокусироваться – на том, что мы можем делать только сообща.
– Вы считаете, что те поправки, которые готовила Ассоциация и которые были отправлены в Госдуму, – все эти усилия были напрасны?
– Это пример того, что общественному сообществу не удалось решить вопрос. Мы действительно много времени и сил на это потратили. И это вопрос статуса нашей Ассоциации. Для того чтобы нас слышали и слушали уже не в режиме авторитета конкретных членов совета, а как общественную организацию, надо этот статус поднимать. Тогда, действительно, федеральная законодательная власть не будет иметь права не реагировать на совместные документы, поступившие от объединения. Внутри нашего города Ассоциация имеет достаточный вес, теперь задача получить этот вес на федеральном уровне. Поэтому я думаю, что все наши заявления будут работать, как только статус нашего общественного объединения будет определен.
– Работа в Ассоциации – это Ваш долг или обязанность?
– Это, скорее, насущная, осознанная необходимость. Каких-то возможностей для достижения личных целей и развития собственного бизнеса в Ассоциации я не нахожу. Да и цели такой нет. Но есть очень много вопросов. Например, во взаимоотношениях с монополистами, с городом… Здесь всегда была, есть и будет почва для взаимодействия и отстаивания интересов. Или, к примеру, вопрос общественного имиджа застройщиков. Сегодня их не критикует только ленивый. В этом отношении для строителей сейчас тяжелое время. Все эти вещи можно отстаивать только совместно, поскольку в бизнесе один в поле не воин. Один человек, даже незаурядный, что-то большое сделать не в состоянии – нужна команда, в которой очень важно друг другу доверять. То же самое – и в совместной деятельности в рамках Ассоциации. Это, прежде всего, возможность, объединив усилия, отстаивать свои принципы и проводить ту политику, которую мы действительно считаем для себя общей.
– А сейчас на строительном рынке есть стагнация, есть кризис, есть негатив?
– Кризиса нет. Но есть какой-то необоснованный негатив со стороны общественности, прессы. Очень много говорили о том, что кризис на петербургском рынке неизбежен. Пророчили его этим летом и даже еще раньше. Но рынок расставляет все на свои места. И август стал месяцем оживления по вполне понятным рыночным законам – отложенный спрос перешел в состояние спроса реализованного. Вот этот негатив – это тоже проблема всего строительного комплекса, которую необходимо решать в рамках Ассоциации. Строительная себестоимость сильно выросла, а цена продаж безмерно расти не может. И популярное мнение о сверхприбылях застройщиков, на самом деле, звучит как пустая фраза. Сегодня строительство – это абсолютно нормальный, прозрачный бизнес с рентабельностью в 10-20 процентов. На самом деле, это не такая большая доходность. В ней нет резерва на компенсацию ошибочных, непрофессиональных решений. Поэтому компании, которые работают на рынке, должны в первую очередь уметь профессионально управлять своими издержками. Это и вопросы оптимального кадрового состава, и расходования лишних материалов, и, в конце концов, воровства на стройках. Это сейчас проблема для каждого застройщика. И это тоже вопрос, который может решаться в рамках Ассоциации. Мы можем обмениваться опытом, помогать друг другу в части уменьшения затрат. Именно сейчас время быть открытыми друг для друга, ведь кто сможет перестроиться, сможет профессионально работать в нынешних условиях, тот и останется на плаву. Никто из нас не заинтересован в неудачах коллег по рынку. Напротив, от этого будет только хуже. Ведь от всех таких неудач напрямую зависит имидж всего строительного рынка.
– А сколько должно быть общественных объединений в одной отрасли?
– Если по какой-то причине существует несколько организаций, которые движутся в одном векторе и ставят одинаковые цели – это нормально. Нет ничего плохого и в том, если люди по каким-то причинам хотят присутствовать в разных объединениях. Объединения должны работать и показывать свой профессионализм, а уж члены этих сообществ сами решат, где им быть. Другое дело, что эти общественные объединения должны согласовывать свои действия. А если этого не происходит, начинаются лишние проблемы. Надо уважать друг друга и сотрудничать не в режиме поглощения или объединения, а, скорее, в режиме тандема, помогая и дополняя. Такую политику я считаю правильной. Вообще, саморегулируемых организаций не может быть много. Но к этому выводу надо приходить не в режиме конфронтации, а на основе согласованных позиций.
Справка:
Корпорация «Петербургская Недвижимость» является одним из крупнейших инвестиционно-промышленных объединений Северо-Западного региона России с 11-летним опытом успешной работы. В структуру корпорации входят компании, занимающие ведущие позиции в различных секторах региональной экономики: от рынка недвижимости до отрасли мультимедийных продуктов.
Основной принцип работы компании – комплексный подход к бизнесу, интеграция различных направлений деятельности с целью предоставления клиентам и партнерам максимально качественного и полноценного продукта, услуги. За годы работы «Петербургская Недвижимость» завоевала репутацию надежного и ответственного участника рынка.
Первое и основное направление бизнеса «Петербургской Недвижимости» – строительство жилья. В 1995 году в структуре корпорации открылось ЗАО «Агентство «Петербургская Недвижимость», прочно занявшее позиции крупнейшей риэлтерской фирмы Санкт-Петербурга. В структуре компании создано ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость» – флагман брокерских услуг на петербургском рынке строящегося жилья. Образовано ООО «Управляющая компания «Петербургская Недвижимость» и приобретен первый бизнес-центр «Обводный, 24». С развитием этого направления общая площадь объектов в управлении «Петербургской Недвижимости» увеличилась в 10 раз, превышая на сегодняшний день 60 тысяч кв. метров. «Петербургская Недвижимость» входит в группу крупнейших региональных поставщиков строительных материалов, обеспечивая материалами не только собственные объекты, но и десятки других строительных площадок Санкт-Петербурга.
Сегодня каждая компания, входящая в состав корпорации «Петербургская Недвижимость», занимает лидирующие позиции в своем отраслевом сегменте.
Беседовала Наталья Бабаджанян