Непрочен денежный фундамент

Непрочен денежный фундамент

i>Платежеспособный спрос на новое жилье сокращается. Застройщики надеются на развитие "первичной" ипотеки, на запуск федеральных и региональных программ "доступного жилья", на новые варианты финансирования проектов.

i>

Платежеспособный спрос на новое жилье сокращается. Застройщики надеются на развитие "первичной" ипотеки, на запуск федеральных и региональных программ "доступного жилья", на новые варианты финансирования проектов.

ПО СЛОВАМ помощника министра регионального развития Павла Горячкина, к 2007 году ввод жилья в стране увеличится на 30%; в 2010 году должно быть построено 80 млн кв.м. Пока совокупная мощность российских строительных предприятий - около 60 млн кв.м.

Наращивать объемы строительства мешает несовершенное законодательство. Чиновники стараются исправить ситуацию.

"Закон №214 "О долевом участии…" вместо того, чтобы защитить граждан, мог привести к обратному эффекту. Много вопросов было к новому Градостроительному кодексу. Поправки в эти документы будут приняты в ближайшее время. Большинство подзаконных актов, необходимых для того, чтобы "жилищные законы" заработали, уже готовы и в первой половине 2006 года должны быть утверждены", - говорит Павел Горячкин.

По его словам, регионы не готовы к реализации участков под застройку через торги: "Да и продавать нечего. Все ликвидные участки уже розданы. Сегодня рассматривается предложение провести инвентаризацию, чтобы выявить выделенные под застройку, но не используемые земли".

Построим в долг
По мнению строителей, доработка законодательства положительно сказывается на количестве ипотечных кредитов, а значит - и на спросе.

В Северо-Западном регионе по ипотечным схемам работают около 30 банков. В 2004 году выдано 1500 кредитов, в 2005-м планируется выдать не менее 3500. В ближайшие годы этот показатель вырастет в два-три раза.

"Однако 90% этих ссуд идет на приобретение жилья на вторичном рынке. Банки работают только с конкретными застройщиками", - отмечает главный юрисконсульт петербургского представительства Городского ипотечного банка Андрей Пименов.

По мнению вице-президента корпорации "Петербургская Недвижимость" Вячеслава Семененко, ни ипотека, ни рост доходов населения сами по себе ситуацию не исправят: "Нужны новые механизмы и финансовые схемы, стимулирующие реализацию новых квартир.

Объем будущего строительства зависит от темпов и цен продаж в возводимых сегодня домах. В них около половины квартир проданы в 2003-2004 годах, и по более низким ценам. За последние три года цены выросли почти вдвое, а стоимость реализации проекта - в 2,2-2,5 раза.

По сравнению с 2003-м объем рынка увеличился почти на 25%, а спрос сократился более чем на 20%. При этом покупателей меньше не становится, просто объем строящегося жилья измеряется метрами, а покупаемого - квартирами. Сегодня средняя площадь квартиры уменьшается, велика доля малогабаритного жилья. Чтобы продать такую же площадь как год-два назад, нужно больше покупателей".

Три источника
По словам управляющего филиалом "Строительный" ОАО "ПСБ" Владимира Желиостова, в 2004 году доля кредитов, выдаваемых филиалом застройщикам, составляла 40-45% в общем кредитном портфеле банка, сегодня - 20-25%.

"Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве" удлинил инвестиционный цикл. Коробку здания будут возводить до пяти лет. Такие сроки для банков невыгодны", - говорит Владимир Желиостов.

Тем не менее, как считает генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский, интерес банков к строительному комплексу становится все сильнее: "Строителям необходимо уменьшать долю средств граждан. Сегодня не все застройщики готовы брать банковские кредиты. Деньги получаются слишком дорогими, а залоги большими. Еще один вариант привлечения средств - выпуск облигаций.

Однако для этого все равно необходим надежный банк, а он не станет работать с фирмой, не имеющей кредитной истории. Третий, самый сложный, но действенный вариант - это выпуск акций. Застройщик должен обладать впечатляющей историей успешных проектов, достаточной капитализацией, эффективным корпоративным управлением и иметь значимых стратегических соинвесторов".

Источником финансирования стройки могут стать ПИФы. В России зарегистрировано 63 закрытых фонда, ориентированных на недвижимость. Это около 26% от всего числа ПИФов, однако у них самые большие активы: примерно 100 млрд рублей.

По словам генерального директора управляющей компании "Доход" Маргариты Бородатовой, компаниям, управляющим ПИФами, гораздо интереснее работать с жилыми проектами - в этом случае фонд не попадает под 18% НДС.

По мнению генерального директора ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Михаила Викторова, многие проблемы возникают из-за того, что депутаты и чиновники не всегда имеют полную информацию о тех или иных проблемах и тенденциях в сфере строительства.

"Именно профессиональные сообщества должны предоставлять правительству информацию и статистические цифры. Строителям нужен свой профессиональный и грамотный чиновник, который мог бы на самом высоком уровне отстаивать их интересы".