Для областного строительства наступил момент истины?
Строительный комплекс Ленинградской области, казалось бы, счастливо избежавший влияния петербургского кризиса рынка недвижимости, столкнулся с первыми трудностями. Несмотря на оптимистичные заявления как руководителей областного правительства, так и представителей самого стройкомитета о постоянном темпе роста жилищного строительства, возникают серьезные сомнения в том, что в этом году удастся сдать запланированное число квадратных метров. Губернатор Валерий Сердюков подверг резкой критике деятельность чиновников стройкомитета, предложив даже в целях повышения эффективности их работы провести штатные сокращения или понизить им заработную плату.
Поводом для столь серьезного «наезда» стали данные Комитета экономического развития областного правительства. Так, по информации специалистов ведомства Григория Дваса, за 9 месяцев этого года объемы жилищного строительства в Ленобласти сократились на 10 процентов по сравнению с аналогичным показателем года прошлого. Времени же на то, чтобы наверстать упущенные темпы, практически не остается: до конца года осталось меньше 2 месяцев.
Впрочем, досталось от «экономистов» (а заодно – и от г-на Сердюкова) не только строителям. Так, наблюдается спад в добывающей промышленности, которая всегда являлась гордостью региона и регулярно пополняла его бюджет. Падение объемов производства здесь составило около 17 процентов (по сравнению с прошлым годом). Впрочем, вице-губернатор Григорий Двас считает, что это обусловлено объективными причинами – фактической остановкой добычи сланца на небезызвестном ОАО «Ленинградсланец». Именно оно и испортило статистику.
А снижение производства на ОАО «Бокситогорский глинозем», вызванное проблемами с поставщиками, привело к восьмипроцентному спаду в металлургическом производстве. По различным причинам наблюдается снижение производства и в легкой промышленности.
Но если все вышеперечисленные спады можно объяснить, то с падением темпов жилищного строительства все обстоит намного сложнее. До последнего времени никаких сомнений в успешном развитии этой сферы ни у кого не возникало. И информация Григория Дваса прозвучала как гром среди ясного неба.
Даешь миллион!
В самом деле, с начала 2000-х годов областное жилищное строительство развивалось вполне поступательно, прибавляя год от года. Так, в 2004 году было сдано порядка 462 тыс. кв. м жилья. При этом в жилищное строительство было вложено 7,2 млрд рублей, или 10,7 процента от общего объема инвестиций (в 2003 году – 6,4 процента). Ввод жилья в многоквартирных домах составил 170 тыс. кв. м, что на 48 процентов выше показателей 2003 года. 96 процентов ввода жилья пришлось на новое строительство, и 4 процента – на реконструкцию старого фонда.
Впечатляют и экономические показатели деятельности средних и крупных областных предприятий. Так, в 2004 году объем инвестиций в основной капитал составил по ним 4 млрд рублей, что почти в семь раз выше, чем в 2003 году. Любопытно, что в это же время в Петербурге, где разразился «строительный кризис», аналогичный показатель снизился аж на 40 процентов. При этом рост цен в капитальном строительстве по Ленинградской области составил 7,4 процента против 16,1 процента в Петербурге.
Фото: Валерий Сердюков, губернатор Ленобласти,
предложил принимать жесткие меры для повышения эффективности работы чиновников стройкомитета
Эксперты областного стройкомитета и руководители Ленобласти, исходя из этой динамики, прогнозировали дальнейший строительный бум в регионе. Отсюда и цифры. Так, в этом году планировалось построить около 540 тыс. кв. м жилья. А к 2008 году – перешагнуть планку в 1 млн кв. м. Казалось бы, оптимизм областников вполне оправдан. И вдруг – падение темпов и губернаторский разнос. В чем же дело?
В областном строительном комитете, по понятным причинам, от комментариев пока воздерживаются. Поэтому попробуем самостоятельно проанализировать сложившуюся ситуацию. Итак, что стало причиной падения темпов областного жилищного строительства и следует ли воспринимать это как единовременный досадный факт, вызванный какими-то временными же причинами, или же как свидетельство развития некой негативной, кризисной тенденции?
Думается, что для ответа на этот вопрос следует рассмотреть группу факторов, определенно влияющих на областную жилищную политику.
Нерентабельно
Приведенные выше цифры свидетельствуют о росте инвестиций в областное жилищное строительство со стороны местных строительных компаний, причем по этому показателю они значительно опережают Санкт-Петербург. Казалось бы, при такой тенденции Ленобласть должна превратиться в подлинный рай для застройщиков. А петербургские строители должны бы, очертя голову, ринуться на областные просторы. Но этого почему-то не происходит. И не удивительно. Ведь у каждой медали есть своя обратная сторона. В нашем случае ею стал показатель рентабельности. Так, если средний уровень рентабельности петербургских стройфирм составляет 12 процентов, то у их областных коллег – всего 5 процентов. При этом по итогам прошлого года до 40 процентов крупных и средних областных строительных организаций оказались убыточны. И это при практически полном отсутствии конкуренции. Так, если в Петербурге сегодня зарегистрировано более 30 тыс. стройфирм, то в Ленобласти – 3,5 тысячи. То есть в 10 (!) раз меньше. При том, что дефицита свободных земель в области, в отличие от города, не наблюдается.
Но зато с этими землями не все так просто. И это-то как раз и является одной из причин низкой рентабельности и, соответственно, убыточности предприятий областного стройкомплекса. «Пятна у нас есть, и землю под застройку можно отвести. Но с энергообеспечением свободных пятен есть проблемы. Мощностей не хватает, и этот вопрос можно решить только за счет инвестора», – считает первый заместитель председателя Комитета по строительству Ленинградской области Анатолий Бурцев. Свою роль играет и то, что, в отличие от своих петербургских коллег, областным строителям приходится осваивать территории, отстоящие друг от друга и от их производственных баз на сотни километров. Так что нерешенность земельных вопросов и отсутствие в области развитой инженерной и транспортной инфраструктуры резко снижают инвестиционную привлекательность Ленинградской области в плане перспективной жилищной застройки. За примерами далеко ходить не надо. Именно неясность решения инфраструктурных вопросов отпугнула петербургских строителей от участия в проекте застройки района Кудрово. Хотя поначалу желающих было немало.
В погоне за дешевизной
Свою роль играет и специфика областного жилого строительства. Так, объемы блочного и панельного домостроения в регионе сегодня не превышают 25 процентов. Все остальное – это частное, коттеджное, строительство. При этом в многоэтажном областном строительстве практически не применяется долевая схема. Так, в прошлом году за счет средств дольщиков в Ленобласти было профинансировано менее 2 процентов от общего объема жилищного строительства, в то время как в Петербурге этот показатель составлял более 80 процентов.
Вдобавок руководители областного стройкомитета неоднократно заявляли, что считают необходимым постепенно снижать объемы многоэтажного строительства в пользу коттеджного. Мол, это и дешевле, и людям будет приятней иметь собственный дом с приусадебным участком. Понятно, что в таких условиях петербургским застройщикам, специализирующимся прежде всего на многоэтажном массовом строительстве, просто не на чем будет здесь особо развернуться.
Отдельная тема – это так называемый социальный аспект, поставленный областными властями во главу угла своей жилищной политики. Так, Валерий Сердюков неоднократно заявлял о том, что его администрация будет сотрудничать только с теми застройщиками, которые смогут возводить жилье с наименьшими затратами, а значит, и с весьма либеральной конечной ценой. Такой подход сразу же отпугнул огромное число опытных застройщиков. Работать в области в таких условиях просто невыгодно (тем более с учетом всех вышеназванных нюансов). Низкая рентабельность проекта автоматически означает отсутствие интереса к нему инвестора. Попытка административными методами регулировать рынок не приведет ни к чему хорошему. Да, будет обеспечена хорошая статистика по средней цене квадратного метра в области. Только вот метров этих будет весьма немного, и на их стремительный прирост рассчитывать не придется.
Миражи ипотеки
Существует и еще один фактор, способный оказать влияние на темпы ввода жилья в Ленинградской области. Это ипотека. Вице-губернатор Григорий Двас еще год назад, комментируя стагнацию на рынке недвижимости, заявил, что «если ипотека не заработает в полную силу в ближайшие 2-3 месяца, то строительный бизнес региона ожидает серьезный кризис». Г-н Двас имел в виду, что ипотека в сложившихся условиях может стать новым источником финансирования строительной отрасли.
Но, как известно, так и не стала. Официальный старт ипотеке в Петербурге был дан еще при Владимире Яковлеве, но до сих пор она так и не стала народной программой, позволяющей широким слоям населения приобрести доступное жилье. Что уж тут говорить о Ленинградской области, законодательное собрание которой мурыжило местный закон об ипотеке почти весь этот год? К тому же, в отличие от Григория Дваса, его коллеги до последнего времени весьма скептически и очень осторожно относились к этой новой схеме.
Вот что, например, говорил в начале этого года в интервью нашей газете председатель областного Комитета по строительству Олег Алимпиев: «Ипотека сегодня выгодна только спекулянтам. Банки, дающие ипотечные кредиты под 20 процентов с рассрочкой на 15 лет, – это спекулянты. Ведь у нас в России
4,5 млн человек живут в абсолютно неблагоустроенном жилье, без элементарных удобств. А еще 35 миллионов хотели бы улучшить свои условия. И ипотека в том виде, который мы наблюдаем сейчас, этой проблемы не решит. Поэтому нужны альтернативные схемы с максимальным участием бюджетных средств».
О жилищных программах, реализуемых за счет областного бюджета, известно хорошо. Есть программы строительства жилья для молодых специалистов, бюджетников и сельских тружеников. Реализуется программа расселения ветхого и аварийного фонда. Но они охватывают лишь небольшой процент населения Ленобласти. Так что альтернативой нормальному рыночному жилищному строительству их считать нельзя.
Ипотека же в области тоже пока только начинает разворачиваться. Проводятся переговоры с рядом банков, подписываются соответствующие соглашения. Но реальной отдачи от этого можно ждать еще годы и годы. Так что вряд ли эта схема сможет в обозримом будущем финансово подкрепить областных строителей.
Так что факторов, так или иначе влияющих на темпы областного строительства, не мало. И почти все они проблемные. Попытки административного регулирования рынка, низкая рентабельность строительной деятельности, нерешенность земельных и инфраструктурных вопросов, неразвитость ипотеки и других кредитных жилищных схем – все это и впредь будет оказывать самое серьезное воздействие на осуществление жилищной политики областных властей. И ее успех во многом будет зависеть от гибкости областного руководства, его способности оперативно учитывать реалии текущей ситуации на рынке и принимать соответствующие оптимальные решения.
Игорь ЧЕРЕВКО