Бездомное братство кольца

i>

На этой неделе Фонд имущества попытается купить у горожан 185 квартир для расселения домов, попавших в зону застройки КАД. Риэлтеры сомневаются в успехе торгов: вероятно, правила выкупа придется корректировать.

За ноябрь город хочет приобрести 817 квартир - для жителей расселяемых домов в зоне КАД в Красногвардейском и Невском районах.

Первые торги пройдут 11 ноября в два приема: 50 объектов с утра (в 10.00) и еще 135 - после обеда (в 14.00).

Подавать заявки можно до 8 ноября включительно. Подробности - в таблице. Кто не успел - могут продать государству свою недвижимость 18 и 25 ноября.

Не исключено, что уже к 18-му числу правила поменяются: не факт, что в городе наберется столько желающих продавать квартиры на условиях, предлагаемых чиновниками.

Чтобы повысить интерес к своему предложению, Фонд имущества заключил соглашения (впрочем, никого ни к чему не обязывающие) с обоими риэлтерскими сообществами Петербурга: Ассоциацией и Гильдией риэлтеров.

В соответствии с практикой эксклюзивных договоров (клиент не имеет права в течение какого-то срока продавать квартиру самостоятельно) именно агентства недвижимости концентрируют у себя основной "запас" городского предложения жилой недвижимости.

Среди опрошенных "НП" ведущих операторов лишь в одной компании сообщили о готовности выставить одну (!) квартиру 11 ноября. Еще один объект - под вопросом.

Риэлтеры побоку
Правила проведения торгов (распоряжение КУГИ от 18.06.2002) предполагают, что выкупаемый объект должен находиться в "прямой" продаже (без встречных покупок), все жильцы должны быть выписаны, а документы (техпаспорт, форма 9, выписка из ЕГРП и пр.) собраны.

Цена фиксируется в рублях, и в течение пяти банковских дней с момента регистрации сумма переводится на счет продавца.

В договоре указывается реальная стоимость объекта - а значит, граждане, купившие или приватизировавшие жилье менее трех лет назад, де-факто исключаются из торгов: они "попадают" на 13%-й налог с суммы, превышающий миллион рублей. Оформление - тоже за счет продавца. Кроме того, он обязан уплатить 5% от стоимости организаторам - "компенсировать затраты Фонда имущества".

Все это должно быть заложено в цену.

"Полностью готовая к продаже квартира, которая требуется по условиям конкурса, на рынке стоит на 5-8% дороже, чем обычная "встречка".

В принципе, компании могли бы готовить потенциально интересные варианты к продаже. Для этого требуются деньги на покупку прежним владельцам альтернативных вариантов. Это могут быть собственные ресурсы компаний или заемные средства, но цена жилья в этом случае еще подрастет.

Но главное - фирма должна быть уверена, что вариант в последний момент не "зависнет", - говорит генеральный директор АН "Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук.

За "прямую" продажу риэлтеры берут от 2 до 4% комиссионных (услуга включает в себя и сбор документов). Как им получить комиссионные с продавца, предлагая его квартиру городу, - непонятно. "Фонд имущества предполагает заключать договоры непосредственно с собственниками.

Посредники там нигде не фигурируют. Получить какие-то деньги мы можем лишь по отдельной договоренности с продавцом, если на то будет его добрая воля. Если нет - только через суд", - говорит генеральный директор агентства "Легион-Недвижимость" Максим Чернов.

"Лично я опасаюсь играть с государством в подобные игры. Деньги там федеральные, они могут и задержаться "на подходе". Продавцы тоже предпочитают действовать наверняка: больше рыночной цены с государства вряд ли получишь, а в обычных сделках все отработано.

С выкупной ценой вообще никакой ясности.

Было бы разумно со стороны администрации не замахиваться сразу на массовую скупку, а провести пробную акцию - купить 5-10 квартир", - предложил генеральный директор АН "Невский простор" Александр Гиновкер.

Государству - только дороже
"Покупателя смущает, что основное условие конкурса - минимальная цена покупки: это прямо противоречит его интересам. Он, скорее, будет продавать жилье в частные руки", - говорит зам. генерального директора АН "Итака" Алексей Лобанов.

Все риски граждане, отважившиеся на сделки с государством, непременно заложат в цену. "Это уже происходит. Клиенты, если будут выставлять квартиру на торги, попробуют продать ее на $2000-3000 дороже рынка. Иначе какой смысл?" - уверен генеральный директор АН "Динас" Юрий Сергеев.

При недостатке предложений чиновники окажутся в сложной ситуации: приобретать квартиры по завышенным ценам или не покупать вообще?

Кстати, у риэлтеров весьма противоречивые представления о возможной цене продажи. В одних агентствах ориентируются на $1100 за "квадрат", в других - на $1250.

На первых торгах город предполагает купить не менее 2600 кв.м. Для этого бюджет выделяет 110 млн рублей. Если ориентироваться на минимальные площади, то получается более $1400/кв.м… Но таких денег чиновники продавцам заведомо не обещают.

Отдельный вопрос: как такая оптовая закупка скажется на городских ценах. По экспертным оценкам, 780 квартир, которые ФИ планирует купить в ноябре, - это практически месячная норма "прямых" вариантов для рынка.

Если эти объекты скупит город, из оборота могут выпасть 3000-4000 "промежуточных" квартир: риэлтерам нечем будет замкнуть цепочки.

Информация о торгах Фонда имущества по покупке квартир. Дата торгов - 11 ноября

Предлагаемые квартиры могут быть просторнее, но не более чем на 9 кв.м.