Управляющие на низком старте

Управляющие на низком старте

i>Объявлен первый конкурс на право доверительного управления нежилыми зданиями, принадлежащими городу. Пока только по двум адресам.

i>

Объявлен первый конкурс на право доверительного управления нежилыми зданиями, принадлежащими городу. Пока только по двум адресам. В предварительном перечне, сформированном КУГИ, значатся еще около 20 объектов.

Премьера для управляющих назначена на 15 декабря. В этот день конкурс состоится (или не состоится) по зданиям на Измайловском пр., 27 и на Большом пр. Петроградки, 18, лит. А. В последнем случае речь, правда, идет о наборе встроенных нежилых помещений общей площадью более 9000 кв.м.

Условия торгов и их процедура описаны в распоряжении КУГИ №258-р от 21.07.05. Конкурсы будут открытыми по составу участников и закрытыми по способу подачи заявок. К участию в торгах допускаются компании, работающие на рынке недвижимости не меньше двух лет.

Они должны управлять не менее чем двумя объектами общей площадью от 5000 кв.м (или осуществлять их эксплуатацию), не иметь долгов по налогам и иным обязательным платежам.

В течение полугода после конкурса его победитель должен подготовить отчет о техническом состоянии доставшегося ему здания. Срок доверительного управления (ДУ) - пять лет.

Чтобы получить статус участника, претендент должен внести задаток. Его сумма определяется индивидуально (по дебютным объектам она варьируется от 5 до 20% от стартовой цены лотов - см. табл.).

После конкурса задаток вернут всем участникам, кроме победителя. Ему он зачитывается в счет первых платежей в казну по договору ДУ.

Критерий победы - размер гарантированного дохода бюджета за весь срок управления. За точку отсчета взята сумма арендных платежей, которую объект приносит сегодня. Выиграет тот, кто предложит больше. В принципе, КУГИ согласен и на стартовую цену.

Если на конкурс подана только одна заявка, чиновники вправе отдать объект единственному претенденту или выставить его на повторный конкурс.

Кроме отчислений в казну управляющий обязан вкладывать деньги в ремонт недвижимости. Перечень работ и их стоимость определены для каждого адреса. Например, компания, которой достанется дом на Измайловском пр., должна будет за 5 лет раскошелиться на 4,5 млн руб., а победитель конкурса по Большому пр., П.С., 18 - на все 18,5 млн.

Сумма очень значительная и сопоставима с начальным размером гарантированного дохода бюджета за пять лет.

Управляющие получат уже обжитые здания. Например, на Измайловском все площади заняты индустриально-педагогическим колледжем, который арендует помещения из расчета 5% от рыночной ставки. На Большом проспекте тоже хватает льготников, кроме того, часть площадей передана по договорам безвозмездного пользования бюджетным структурам. По этому адресу свободны всего два помещения (372 кв.м).

Частник становится правопреемником КУГИ по действующим договорам аренды и обязан действовать в их рамках. Он не вправе выселить добросовестного арендатора и по своему усмотрению пересмотреть плату за "стены".

В принципе, не вполне понятно, на чем в такой ситуации может заработать управляющий. Разве что на перебазировании и уплотнении действующих арендаторов. Однако если нынешние обитатели здания являются государственными органами или учреждениями, стронуть их с места без согласия КУГИ нельзя.

Представители управляющих компаний опасаются, что на конкурсы придут непрофессионалы, которые посулят городу золотые горы, а потом не выполнят взятых обязательств и скомпрометируют саму идею ДУ.

КУГИ на это отвечает, что торг по цене - самый честный, а если вводить дополнительные критерии выбора победителя, чиновников обвинят в субъективном подходе.

Следующие два адреса, которые пойдут на конкурсы, - Невский пр., 7/9, лит. А (федеральный памятник общей площадью 9166 кв.м) и Каменноостровский пр., 67, лит. А (3292 "квадрата").

Городская комиссия по недвижимости решила отдать их в руки управляющих еще летом (см. "НП", №28/2005), но торги пока не объявлены. Среди других объектов, попавших в список, - нежилые дома на Лиговском пр., 56, в Мучном пер., 2, на пр. Римского-Корсакова, 39 и др.

Например, у КУГИ есть идея выставить на конкурс здание на ул. Зодчего Росси, 1/3, где располагаются многочисленные структуры городской власти - Комитет по градостроительству и архитектуре, КГИОП, ГУИОН...

По словам заместителя председателя КУГИ Натальи Гордеевой, в 2006 году Смольный планирует передать в ДУ около 50 000 кв.м площадей.

Теме доверительного управления госсобственностью был посвящен "круглый стол", организованный "НП" и Гильдией управляющих и девелоперов. Отчет о нем читайте в следующем номере.