i>
Премьер Михаил Фрадков утвердил правила ежеквартальной отчетности для застройщиков, которые привлекают средства дольщиков. Строители ничего хорошего от этого документа не ждут.
НЕОБХОДИМОСТЬ предоставления такой отчетности прописана в нашумевшем законе №214 "Об участии в долевом строительстве…". Готовить отчеты компании начнут по итогам деятельности за I квартал 2006 года.
В такой формуляр попадут сведения обо всех заключенных за отчетный период ДДУ. А также - о тех контрактах, по которым у застройщика остались неисполненные обязательства.
Правила утверждают четыре формы, которые предстоит заполнять компаниям. Кроме них в "уполномоченный орган" необходимо сдавать и ежеквартальную бухгалтерскую отчетность. Документы передаются в письменной форме или в электронном виде.
Первая форма включает всю информацию о компании-застройщике. Вторая составляется по каждому объекту и содержит сведения о заключенных ДДУ, их исполнении, привлечении кредитных (заемных) средств и т.п.
Третья форма показывает общий объем привлеченных средств участников долевого строительства, сумму, использованную застройщиком для приобретения стройматериалов, на СМР и (или) на расчет с подрядчиками, общую сумму израсходованных денег и т.д.
В четвертой, самой загадочной, форме содержатся сведения о размере собственных средств и о финансовой устойчивости застройщика (по нормативам).
Как эти нормативы считать, пока не ясно. Федеральная служба по финансовым рынкам должна за месяц подготовить соответствующие методические указания. Она же, видимо, и будет тем самым "уполномоченным органом".
По мнению финансового директора ЗАО "YIT Лентек" Дмитрия Васильева, правила вряд ли существенно повлияют на рынок: "Основной фактор влияния- сам закон № 214-Ф3. В целом инструменты контроля над застройщиками ориентированы на защиту интересов их клиентов. На самом деле они создают дополнительные риски для всех участников долевого строительства и затрудняют реализацию инвестиционных проектов.
Это лишь ухудшает реальную защиту дольщиков. Сама по себе отчетность увеличит бюрократические издержки компаний. Предполагается организация учета, который не предусмотрен общим бухгалтерским и налоговым законодательством.
В частности, вводится раздельный учет средств, полученных от дольщиков и направленных на приобретение материалов и оплату субподрядных работ по каждому объекту".
Директор Консультационного центра по долевому строительству Анна Максимова полагает, что у застройщиков возникнут трудности с тем, какую цифру вписать в конкретную графу: "Пока не понятно, что государство хочет видеть в этих отчетах, каков их физический смысл.
Например, что понимается под "собственными средствами". Смущает и то, что датой представления отчетности считается дата ее поступления в "уполномоченный орган", а не день отправки по почте.
Важно, что действия закона и подзаконных актов распространяются на объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. Их в городе немного. Застройщики используют "предварительные договоры купли-продажи" или другие схемы.
Практики выполнения этих соглашений пока нет". (С 1 апреля 2005 года правительство приняло более 60 постановлений, разрешающих строительство или реконструкцию жилых домов и комплексов. Пока по этим проектам не заключено НИ ОДНОГО договора долевого участия; НИ ОДИН ИЗ ЗАСТРОЙЩИКОВ не опубликовал проектную декларацию. - "НП".)
Генеральный директор Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Михаил Викторов говорит: "Ежеквартальная отчетность - это детище закона №214, уродца, который мешает строительному рынку нормально развиваться. Никакая деятельность, даже банковская, не обложена таким количеством регламентирующих документов и надзорных органов.
Правительство не учитывает, что большинство сведений отчетности - коммерческая тайна. Информация о денежных потоках интересна в первую очередь конкурентам, а не ФСФР. Показательно, что утверждаются не проясняющие и облегчающие производственный процесс документы (разъяснение понятия "разрешение на строительство" или "на ввод в эксплуатацию"), а новая надзорная функция.
Необходимо срочно принять поправки в 214-й закон. Сегодня отсутствие регламентирующих документов и правил дает застройщикам возможность игнорировать закон и работать. Парадокс: принятие любых уточняющих правил только повредит строителям".
По словам директора Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Павла Созинова, любая норма, призванная защитить приобретателей жилья, - благо.
Вопрос в том, как она реализована: "Пока мы имеем рамочный документ с неясным принципом использования. Как инвестор (дольщик) сможет этой отчетностью воспользоваться? Или ему придется доверять некоему "уполномоченному органу"?
Также неясно, как оценить предоставляемые застройщикам сведения. Для этого нужна практика, нарабатываемая годами. Вряд ли помогут и методические указания ФСФР.
Впрочем, основным камнем преткновения станет трактовка нормативов - Постановление Правительства РФ "О нормативах оценки финансовой устойчивости застройщиков" так и не вступило в силу".