i>
Юридическим лицам необходимо переоформить свои права на землю до 1 января 2007 года. Перед физическими лицами таких жестких сроков не ставится. Однако граждане должны учитывать, что до переоформления распоряжаться участками они не смогут. Только наследовать. Но наследникам придется собрать целый пакет документов.
ОБ ЭТОМ РАССКАЗАЛ на "круглом столе", организованном издательским домом "Шанс", Николай Журавский, эксперт Комиссии Законодательного собрания Петербурга по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам.
Исключительное право приватизировать земельный участок имеет собственник стоящего на нем сооружения. Получить отказ в приватизации он может, только если территория отдавалась под огородничество на короткий срок без права постройки капитальных сооружений и посадки многолетних плодовых деревьев.
Граждане не получат эту землю в собственность, если город планирует другое использование, например строительство дорог или жилья. Если гражданин не согласен с таким решением, он вправе обратиться в суд.
На праве переоформления
Ранее граждане могли распоряжаться участками и расположенными на них строениями на основании права пожизненно наследуемого владения или бессрочного пользования. Новый Земельный кодекс сохраняет эти виды использования, но при этом запрещает распоряжаться имуществом, оформленным по-старому. Прежде необходимо переоформить права.
Государство больше не предоставляет землю гражданам безвозмездно на праве бессрочного пользования, добавила Ася Чиркова, генеральный директор Петроградского юридического центра: "Эта льгота сохранена для очень узкого круга лиц - Героев Советского Союза, Российской федерации, полных кавалеров ордена Славы, Героев Социалистического Труда, полных кавалеров ордена Трудовой Славы".
На подарок от города в виде участка могут также рассчитывать лица, имеющие перед ним особые заслуги. Все остальные смогут приобрести наделы только на торгах.
Сады без границ
Виталий Родионов, генеральный директор ГУП дачного обслуживания "Пригородное", отметил, что работа с садоводствами, расположенными в черте города (в Колпинском, Петродворцовом, Курортном районах), усложняется отсутствием градостроительной документации. Только после ее оформления станет известно, под какие цели будут использоваться те или иные участки и можно ли их приватизировать.
В области - другие проблемы: трудности с приватизацией своих шести соток у садовода могут возникнуть, если не будут определены границы всего садоводства в рамках областных муниципальных образований.
Сейчас некоторые садоводства получают субсидии на межевание (порядка 50% от стоимости кадастровых работ) по федеральной программе развития садоводств - их список определяет Управление по развитию садоводства и огородничества Петербурга и Ленинградской области.
Но эти деньги предназначены только на определение границ садоводств и земель общего пользования. Если гражданин захочет определить границы своего участка, он должен будет заплатить из своего кармана.
Войны на меже
Земли Швеции ставили на кадастровый учет в течение 300 лет. В России за 15 лет, по некоторым данным, на учет поставлено менее 5% участков. Согласно инструкции 1996 года по межеванию, топографическая съемка должна быть сделана с двух (в области) или трех (в городе) точек, а это стоит 15 000 рублей.
И участок под ИЖС становится для заказчика "золотым". В Кировском районе области топосъемка стоит около 6000 рублей, во Всеволожске, где стоимость земли достигает 20 000 евро за "сотку", - 9000-10 000 рублей.
В Луге, где совершается очень мало сделок по купле-продаже земельных участков, себестоимость работ доходит до $8000 из-за использования сложных дорогостоящих приборов и других расходов. У геодезистов, которым заказывают кадастровую съемку участка для определения его границ, - свои трудности.
До 1 января 2003 года закон разрешал ставить земельные участки на кадастровый учет в условной системе и присваивать условный кадастровый номер за 500 рублей. Теперь нужно идти в геодезическую организацию и заказывать кадастровый план.
"Бабушке, - говорит представитель одной из геодезических организаций, - которая заплатит государству 500 рублей, сегодня выдадут документ, но в нем будет написано: "Без межевания". Хорошо, я эти точки определил, теперь надо согласовать границы межевания. А тут по соседству сидит тетя Маша, говорит, что не хочет платить мне, и вызывает другую организацию. Вот и возникают межевые конфликты, когда из-за 10 сантиметров родственники, не чужие люди, достают топоры и пулеметы".
Вячеслав Соколов, начальник отдела кадастровых технологий филиала ФГУП "Федеральный кадастровый центр "Земля" по СЗФО, разъяснил, что все участки, на которые имеются правоустанавливающие документы, признаются "ранее учтенными", и в земельном кадастре есть сведения о них.
Выписка выдается в территориальных управлениях Роснедвижимости по письменному заявлению. Другое дело, что раньше при внесении в общий кадастр работы по межеванию могли не проводиться. Это значит, пояснил г-н Соколов, что нет четкой информации о границах, местоположении участка, его характеристиках. Следовательно, могут возникнуть споры с соседями.
Ни себе ни людям
Ни продать, ни подарить землю невозможно без справки о наличии (или отсутствии) на участке строений. Об этом напомнил Владимир Биржевой, заместитель начальника ГУ "Ленинградское областное управление инвентаризации и оценки недвижимости". Однако надо иметь в виду, что срок действия справки ограничен шестью месяцами. Поэтому лучше сначала оформить все документы по участку.
Г-н Биржевой подчеркнул, что никаких штрафов за самовольно возведенный дом управление не налагает: "Мы просим для подтверждения права на дом какой-то косвенный документ, например справку садоводческого товарищества".
Нормативный срок выполнения инвентаризации - месяц. Ускорение до 10 дней удорожает стоимость работ в три раза, до 3 дней - в шесть раз, до 1 дня - в 12 раз. Конкретная сумма зависит от размеров участка и строения, количества пристроек и т.п.
По словам Владимира Биржевого, оформление маленького домика с двумя-тремя хозяйственными постройками обойдется в 700 рублей, жилого дома на 100 кв.м с многочисленными хозпостройками - 1000-1200 рублей.
Они не разучились шутить
Выписку из кадастрового плана в Выборге не дадут без подписанного обзорного плана земельного участка, хотя по закону нужно просто представить заявление и паспорт. В Приозерске такую выписку получить вообще невозможно.
В Гатчине месяца три назад тоже не получалось взять выписку, пока не вмешался депутат ЗС и заявители не выиграли в суде.
Наталья Хмельницкая, руководитель отдела загородной недвижимости АН "Бекар", предостерегает: "Правовая ситуация с оформлением земельных участков в Ленинградской области настолько неоднозначна, что порой оформить права на собственное имущество, которыми человек пользуется много лет, просто невозможно. Действовать при сборе документов надо по четкому алгоритму, который нарабатывается только опытным путем".
Набор документов и последовательность их сбора зависит от многих факторов.
"Самостоятельное оформление бумаг может занять до двух лет и имеет только один плюс - экономия наличных денег. Сэкономить можно на оплате работы агента, причем до 100%", - подчеркнула г-жа Хмельницкая.
Точную сумму оформления назвать невозможно, только примерную. Межевое дело с присвоением кадастрового номера стоит от 10 000 рублей, технический паспорт строения - около 3000 рублей, регистрация права собственности на землю и строение - 1000 рублей, организовать сдачу ИЖС в эксплуатацию - 6000-8000 рублей.
Помимо этих расходов возможны мелкие траты. Также надо получить множество "бесплатных" справок и согласований. При этом дополнительные транспортные расходы могут добавить к общей сумме до 40% от нее.
Профессиональные риэлтеры шутят, что к этому стоит еще приплюсовать расходы на еду, питье и лекарства: во многих районах области, чтобы попасть на прием, нужно с вечера до утра простоять в очереди.