Кабала для управляющих

Кабала для управляющих

Власти Санкт-Петербурга запускают схему передачи зданий в доверительное управление. На первом этапе пройдут конкурсы за право управления четырьмя зданиями в центре города.

Власти Санкт-Петербурга запускают схему передачи зданий в доверительное управление. На первом этапе пройдут конкурсы за право управления четырьмя зданиями в центре города. Контракт получат фирмы, которые обязуются заработать для бюджета больше других. Управляющий будет обязан вложиться в реконструкцию здания и исправно расплачиваться с бюджетом, независимо от того, вовремя или нет вносят платежи компании, арендовавшие помещения в этом доме у КУГИ.

Необходимость привлечения частных компаний к управлению имуществом города обсуждается довольно давно. Всего к этому моменту город доверил различным структурам управление 12 объектами. Эти договоры были подписаны целевым назначением еще до окончательного утверждения профильного городского законодательства. Игорь Метельский, председатель Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, в целом положительно оценивает результаты управления собственностью, распределенной даже без всякого конкурса. По его словам, наименее выгодны для города оказались соглашения о передаче имущества творческим союзам. Да это и не удивительно. Ведь такие договоры заключались не ради получения дохода, а исходя из лояльного отношения к людям искусства. Примерно полтора года назад властями было принято принципиальное решение о том, что выделение любых объектов приостанавливается до разработки и принятия городского закона о доверительном управлении и прилагающихся к нему подзаконных актов. В результате этого решения оказались ущемлены права некоторых компаний, которые вполне могли помочь городу в управлении имуществом. В частности, пострадала УК «Питер». Этой фирме так и не передали представленный в управление Дом журналиста.

Только деньги полуЧать
Сейчас, когда закон и подзаконные акты уже приняты, распределение объектов возобновляется. Решено, что в первую очередь на конкурс выставят дома по Невскому проспекту, д. 7/9, лит. А; Каменностровскому проспекту, д. 67, лит. А; Измайловскому проспекту,
д. 27, лит. А, Б и В; а также по Большому проспекту, д. 18. При этом город принципиально определился с тем, что главным критерием выбора управляющего становится готовность фирмы обеспечить максимальные доходы бюджету. Объекты будут распределяться на конкурсе. В его ходе фирмы будут предлагать ту сумму, которую они гарантированно перечислят в бюджет за 5 лет действия соглашения. Стартовая цена – арендные платежи, которые арендаторы этого здания сегодня перечисляют в бюджет. Обязательное требование для победителя конкурса – взять на себя обязательство вложить определенную сумму в ремонт здания. Причем размер этих сумм довольно велик. Например, на ремонт здания по Невскому проспекту, д. 7/9, лит. А, нужно потратить около 0 тыс.
Город предполагает, что после заключения договора на управляющего ложится вся ответственность за дом. В частности, даже если обнаружится, что конструкция здания нуждается в срочном и слишком дорогостоящем ремонте, то сумма платежей в бюджет все равно не может быть снижена. На плечи управляющих будет переложена и вся ответственность за обязательность нынешних арендаторов. Ведь с изменением статуса дома прежние соглашения между КУГИ и арендаторами никуда не исчезают. До момента их истечения управляющий не может просто выставить нынешних постояльцев, платящих лишь часть реальной рыночной ставки, и пустить новых, более щедрых арендаторов. А если, например, арендатор задерживает платежи, управляющий все равно должен расплачиваться с бюджетом вовремя.
В КУГИ понимают, что ставят своих возможных партнеров в довольно жесткие рамки. Относительную жесткость Игорь Метельский объясняет тем, что массовая передача имущества в доверительное управление имеет смысл только в том случае, если фирмы будут выполнять свою работу более эффективно, чем чиновники КУГИ. При этом он говорит о том, что город вовсе не заставляет кого-либо участвовать в конкурсах. Если никто не возьмется за работу, власти начнут думать о смягчении условий.

УправлЯющие согласны на все
Опрос управляющих компаний показывает, что снижать свои аппетиты городу не придется. Фирмы жалуются на жизнь, но от участия в конкурсах отказываться не намерены. Как заявили в одной из компаний, в этих условиях остается не слишком много способов повышения доходности. Например, можно вести аккуратные переговоры о сокращении площадей, занятых низкодоходными арендаторами, или уплотнять учебные заведения, если такие вдруг обнаружатся на территории здания. Другая возможность – введение в оборот тех площадей, которые сегодня не используются ввиду аварийного состояния. Вообще оказалось, что управляющие компании очень боятся объектов, на территории которых располагаются государственные учреждения. По оценкам представителей компаний, такие структуры оценивают любые финансовые и организационные предложения слишком долго, что очень мешает повышать капитализацию здания. В КУГИ разделяют эти опасения, и даже не слишком рассчитывают найти управляющих для тех домов, где расположено много государственных контор.
При этом во время недавней встречи фирм и руководства КУГИ бизнесменов волновали, в основном, технические подробности возможного сотрудничества. «Необходимо ли соблюдать социальное использование зданий? Возможно ли сотрудничество с городскими монополистами по доверенности КУГИ так, чтобы не проводить дорогостоящее переполучение технических требований? Как управляющая компания может занять часть площадей управляемого ею здания?» – спрашивали они.

СправЯтсЯ с этим – дадут еще
Таким образом, управляющие компании и КУГИ сегодня заинтересованы в успешном сотрудничестве. Фирмы рассчитывают на то, что вслед за первыми четырьмя зданиями начнется распределение новых лотов. И
КУГИ, действительно, готовит к распределению на конкурсе 10 дополнительных адресов. Среди них – здания по Мучному переулку, д. 2, набережной реки Фонтанки, д. 79, и набережной реки Мойки, д. 76. Кроме того, фирмам предлагают самостоятельно подыскивать здания, которые можно с выгодой для города отдать в управление. Вместе с тем главным критерием, который послужит основанием для начала массовой раздачи объектов, станет успешность работы по выделенным сейчас объектам. КУГИ признает эксперимент успешным, если победители конкурсов станут вовремя расплачиваться с бюджетом, будут содержать здания в нормальном состоянии и не через какое-то время, а сразу после победы в конкурсе возьмут на себя все заботы. Крупные компании обещают не подвести, но опасаются того, что победителем в конкурсе может стать какая-нибудь случайная фирма, которая на свой страх и риск предложит городу слишком уж много денег. По их мнению, это возможно, так как критерии допуска к конкурсу не слишком строги. Достаточно работать на рынке не менее 2 лет и управлять двумя объектами общей площадью более 5000 кв. м. Крупные компании предлагают ввести систему лицензирования наподобие той, что действует при организации конкурсов среди оценщиков. Правда, руководство КУГИ пока не готово на это пойти и ссылается на то, что общая линия развития города и страны, наоборот, предполагает отказ от каких-либо сертификатов и лицензий.

Григорий Песков