Как поделить недострой

Как поделить недострой

i>Когда застройщик по тем или иным причинам теряет право на предоставленный ему участок, заложниками ситуации становятся дольщики, подрядчики и другие участники инвестиционной деятельности.

i>

Когда застройщик по тем или иным причинам теряет право на предоставленный ему участок, заложниками ситуации становятся дольщики, подрядчики и другие участники инвестиционной деятельности. Как им вернуть уже вложенные в "незавершенку" деньги, если с самого застройщика взять, как правило, нечего?

Алексей Люкшин,
кандидат юридических наук, юридическая компания "Люкшин и партнеры"

ПО ЗАКОНУ РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", который, кстати, до сих пор действует, субъектами инвестиционной деятельности являются инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики и другие участники инвестиционного процесса. Все они признаются инвесторами.

Основное действующее лицо здесь, конечно, застройщик, так как именно ему предоставляется земельный участок для строительства. Однако иные инвесторы, прежде всего подрядчики и дольщики, играют не менее важную роль, они фактически финансируют стройку, выполняя работы или предоставляя деньги.

Нередко застройщик утрачивает право на пятно, когда объект незавершенного строительства уже имеет значительную степень готовности. При этом страдает не только сам застройщик, но и другие инвесторы, успевшие профинансировать строительство.

На помощь им может прийти уже несколько подзабытая норма п. 3 ст. 7 закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР". В других, более современных законах и нормативных актах эта проблема никак не разрешается.

В соответствии с указанной нормой незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты застройщиком выполненных работ и услуг или до момента передачи дольщикам оплаченных ими квартир.

Таким образом, участники инвестиционной деятельности могут стать участниками общей долевой собственности на объект строительства, а это гораздо надежнее, чем требовать от застройщика возврата денег.

Однако не все участники инвестиционной деятельности правильно реализуют свои права, зачастую предъявляя такие исковые требования, удовлетворить которые невозможно.

Например, ООО "Минорка-ДОЗ" обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Клаб". Компания хотела добиться, чтобы ее признали участником инвестиционной деятельности, а именно инвестором - пользователем объекта капитальных вложений по конкретному строительному адресу.

ЖК "Кронштадт" также обратился к ЗАО "Клаб" с аналогичным иском, потребовав признать его права на инвестиции в конкретном размере.

Компания "Балтик СПб" предъявила иск к ООО "Прагма-Строй", потребовав признать за ней право дольщика-инвестора на получение жилой площади в доме.

ЗАО "Сигма" судилось с ЗАО "Монолит-Финанс" по поводу признания права собственности на долю в общем имуществе в виде объектов незавершенного строительства.

Основанием для таких исков послужило участие истцов в строительных проектах. Они выступали в роли подрядчиков, поставщиков стройматериалов или же просто вносили денежные суммы застройщикам.

Затем по тем или иным причинам застройщики переставали исполнять свои обязательства, работы приостанавливались, и инвесторы пытались защитить свои интересы.

Арбитраж отказал в удовлетворении всех подобных исков. Судьи ссылались на то, что согласно п. 3 ст. 7 закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" "незавершенка" является долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

Однако нельзя признать и защитить права таких инвесторов, если не определены и не выделены в натуре их доли в объекте незавершенного строительства.

Таким образом, можно вывести следующий алгоритм действий для инвестора.

Во-первых, выходить с иском в арбитраж имеет смысл только в том случае, если строительство приостановлено и никаких работ на стройке не ведется.

Во-вторых, следует определить стоимость выполненных работ и исходя из нее рассчитать стоимость самого объекта инвестирования. Это можно сделать по данным бухгалтерского учета или при помощи строительно-технической экспертизы.

В-третьих, исходя из размера собственных вложений нужно вычислить свою долю в объекте инвестирования (то есть в имуществе, находящемся в силу прямого указания закона в общей долевой собственности).

И только после этого имеет смысл признавать в судебном порядке право собственности на долю в общем имуществе.

Органы государственной власти Петербурга (прежде - губернатор, а теперь - правительство города), лишая застройщика прав на участок, совершенно не заботятся о судьбе незавершенного объекта. КУГИ расторгает с застройщиком договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях. В итоге на нем остается незаконченный продукт инвестиционной деятельности без внятных прав.

Если в такой ситуации инвесторы признают за собой права на долю в общем имуществе, они фактически станут сособственниками "незавершенки" со всеми правами, предоставленными им гражданским законодательством.

Прежде всего, никто иной не вправе будет распоряжаться объектом инвестирования. Сами же инвесторы, являясь совладельцами недостроя, смогут сами его завершить. Причем так могут поступать не только инвесторы - юридические лица, но и сами дольщики. Граждане для этого могут объединиться в ЖСК.

И даже если земельный участок будет предоставлен властями другому застройщику, инвесторы во всяком случае смогут получить от него возмещение своих затрат.