По оценкам экспертов, в России от 50 до 80% дачников, садоводов, хозяев индивидуальных домов и прочих загородных строений владеют собственностью довольно условно, поскольку до сих пор не зарегистрировали в полной мере свои права на нее. Специалисты, работающие в нашем регионе, эти данные подтверждают.
Виктор Щелоков, председатель совета директоров Центра юридической поддержки землепользователей, поясняет, что, по статистике обращений в его организацию, в ближайших пригородах Петербурга (как административно входящих в состав города, так и относящихся к Ленинградской области) на один правильно оформленный дом приходится один-два дома, не имеющих полного комплекта необходимых документов. В отдаленных районах области доля дач и домов, чьи владельцы имеют полный комплект документов, еще ниже.
\
Страдают от такой ситуации прежде всего застройщики. Хозяева недооформленной недвижимости — лишенцы в правах, они не могут в полной мере распоряжаться своим имуществом, средства на которое порой копили десятилетиями. Дом без комплекта документов сложно застраховать. А если договор удастся все же заключить, страховая компания наверняка найдет возможность не выплачивать возмещение — скажем, в случае пожара.
\
Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» трактует, что право собственности возникает с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав. Однако оформление стоит денег. Да к тому же процедура запутана и сложна. Стоимость такой услуги составляет 2 — 3% от стоимости объекта. Для среднего дома цены начинаются от 500 долларов — немалая сумма, примерно половина пенсии за год. Кроме того, чтобы зарегистрировать дом, надо собрать до 48 (!) согласований, если предполагается перевод земель из одной категории в другую, а такое случается нередко.
\
Вот почему так возбудила народ идея «дачной амнистии», то есть упрощенного порядка регистрации прав на загородную недвижимость. Об этом недавно говорил президент РФ, проект сейчас обсуждают депутаты. Надежды на эту «амнистию» возлагаются очень серьезные.
\
Однако начальник отдела планирования и застройки комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области Владимир Залегаллер полагает, что обсуждать надо действующий акт, а не проект. По его мнению, мечтать, что «амнистия» будет очень широкой, вряд ли стоит: «Если вы что-то построили не так, как положено, то до сих пор с вами чиновники регистрирующих органов даже не собирались разговаривать. После изменения законов предполагается, что теперь с вами начнут диалог, как узаконить ваши строения. Это главное нововведение, которое я жду».
\
Кроме того, почти повсеместно актуальна проблема так называемой нахаловки. Дело в том, что в ряде урбанизированных деревень и поселков достаточно типична ситуация, когда граждане, живущие в многоквартирных домах, самовольно ставят гаражи, сараи. Они пользуются ими порой по два-три десятилетия и мечтают когда-нибудь узаконить эти сооружения. Увы, даже в проекте «амнистии» для них нет послаблений. Там говорится только о легализации строений, поставленных пусть и без разрешения, но на законно выделенной земле.
\
Это в полной мере относится и к домам, построенным на бывших пашнях и лугах. Владимир Залегаллер поясняет, что частные инвесторы, скупающие земли сельскохозяйственного назначения в расчете на то, что удастся легко перевести их в другую категорию — «земли поселений» (после чего цена каждого гектара многократно возрастает), сильно рискуют. Закон не запрещает подобную операцию, но может выясниться, что на приобретенной территории необходимо проложить улицу, построить здания общественного назначения — поликлинику, детский сад, отделение милиции.
\
В подобных случаях инвестор, конечно, может рассчитывать на компенсацию убытков (в размере оценочной стоимости земель сельхозназначения), но суммы выплат в подобных случаях мизерны и покроют лишь малую часть затрат. Чувствуя шаткость схемы, лица, приобретающие участки сельхозназначения у агропредприятий и фермеров, стараются разбить свои земли на наделы и распродавать их в розницу. В. Залегаллер называет подобную практику «земельным лохотроном».
\
Состоится «амнистия» или нет, но землемерам и юристам без дела не остаться. Коттедж «среднего» уровня в окрестностях Петербурга стоимостью около 150 тысяч долларов после сбора полного пакета документов прибавляет в цене 20 — 30 тысяч долларов. Игра стоит свеч — нашлись бы только покупатели...