i>
В декабре КУГИ проведет первые конкурсы на право доверительного управления (ДУ) нежилыми зданиями, принадлежащими городу. В Смольном утверждают, что эта акция не будет разовой. Чиновники уже сформировали предварительный перечень объектов, предназначенных для управляющих, и определили приоритеты города в этой сфере.
ЧАСТНЫМ КОМПАНИЯМ в первую очередь предложат здания, заселенные многочисленными арендаторами (в том числе бюджетными структурами), которые остро нуждаются в хозяине. Задача управляющего - обеспечить фиксированные отчисления в казну и навести порядок в доставшемся ему "теремке".
О первых адресах, предназначенных для частников, об особенностях новой процедуры и ее "узких местах" шла речь на "круглом столе", организованном нашим еженедельником и Гильдией управляющих и девелоперов.
В правилах, разработанных Смольным для ДУ, представителей бизнеса беспокоит то, что единственный критерий победы в конкурсе - финансовый. В управляющих компаниях опасаются, что на торги придут непрофессионалы, которые посулят городу золотые горы, а потом не выполнят взятых обязательств и скомпрометируют саму идею ДУ.
КУГИ на это отвечает, что торг по цене - самый честный, а если вводить более сложные критерии выбора победителя, чиновников обвинят в субъективном подходе.
Мы благодарим руководство КУГИ за активное участие в "круглом столе". Специалисты комитета продемонстрировали готовность к диалогу с оппонентами и постарались ответить на все заданные вопросы.
Это свидетельствует о серьезной заинтересованности властей в развитии этого направления и об искреннем желании чиновников возложить заботу о проблемных зданиях на плечи управляющих. Подопытные объекты
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– КУГИ использует разные схемы распоряжения недвижимостью: сдачу в аренду, приватизацию, доверительное управление. Если мы делаем акцент на каком-то одном направлении, то объективно получается, что другие развиваются не так активно.
Так, раньше мы придерживались позиции, что в ДУ нужно отдавать городские здания, находящиеся в плачевном состоянии. Сейчас мы уверены, что такую недвижимость лучше выставить на аукцион и продать инвестору. Эта работа идет очень активно.
Понятно, что собственник справится с аварийными объектами,требующими значительных вложений, лучше, чем управляющий.
Для ДУ мы решили отбирать здания, которые поделены между многочисленными арендаторами. Эти объекты представляют для города серьезную проблему: из-за отсутствия единого организующего центра нет возможности содержать здание в нормальном состоянии и развивать его, что позволило бы городу извлекать дополнительный доход с этих площадей.
Именно ДУ позволяет эффективно работать с такими адресами. Не исключено, что в будущем мы станем передавать управляющим и другие объекты, но пока наша задача - отработать механизм, заложенный в законе Петербурга о доверительном управлении. Все нормативные акты, необходимые для того, чтобы этот закон заработал, уже изданы.
Кроме того, утвержден первый перечень зданий, предназначенных для ДУ. В него пока вошли четыре адреса: Невский пр., 7/9, Измайловский пр., 27, Каменноостровский пр., 67 и Большой проспект Петроградской стороны, 18. 7 ноября мы объявили конкурс по двум из этих объектов - Измайловский пр., 27 и Большой пр. П.С., 18 (подробнее см. в №44/2005 - "НП").
Основной критерий, которого мы придерживаемся при передаче этих зданий частным компаниям, - размер гарантированного дохода бюджета за весь срок ДУ. При этом отсчет начинается от суммы, которую здание приносит в бюджет сегодня. Поскольку это конкурс, мы надеемся, что город сможет увеличить свои доходы.
Доверительное управление - очень тонкий инструмент, и работать с ним должны только профессионалы. По прежнему законодательству эта схема нередко использовалась не для оптимизации управления конкретным зданием, а чтобы предложить наиболее удобную форму использования недвижимости, например для творческих союзов.
В новом законе требования к потенциальным управляющим сформулированы достаточно четко: это опыт работы в сфере ДУ или эксплуатации недвижимости, отсутствие долгов перед бюджетом и пр.
Юрий БОРИСОВ:
– Альтернативы доверительному управлению, когда речь идет о зданиях, которые исторически использовались разными организациями под различные цели, действительно нет. Почему? Во-первых, только при ДУ реализуется объектный принцип финансирования: здание живет исходя из собственных доходов и не требует дотаций из бюджета.
Сам управляющий, как правило, инвестирует в развитие объекта, но никогда не претендует на долю собственности. Это в принципе невозможно по условиям договора. Во-вторых, у здания наконец появляется хозяин. Причем он для начала нужен даже не для улучшения условий обитания арендаторов, а для обеспечения их элементарной безопасности.
Когда мы приходим на объект, то прежде всего очищаем его от мелких воришек, в изобилии снующих по неохраняемому зданию. В-третьих, только профессиональный менеджмент позволяет объекту развиваться не хаотично, а в соответствии с внятной и долгосрочной концепцией.
Мы на протяжении нескольких лет работали вместе с КУГИ и депутатами ЗС над городским законом о ДУ и сознательно боролись за прозрачные правила игры на этом рынке. Мы не хотим целевой передачи объектов, которая потом порождает неизбежные конфликты, и выступаем за честную конкуренцию.
Алексей ЧИЧКАНОВ:
– Приятно, что профессионалы тоже понимают: лоббистские усилия по передаче объектов целевым назначением - не тот путь, по которому должен развиваться рынок ДУ. Я думаю, пока мы недооцениваем его потенциал. Первые конкурсы должны быть показательны. Пожалуй, ДУ - самое перспективное из всех направлений, которыми сегодня занимается комитет.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Алексей Борисович, вы недавно обещали уже в 2006 году передать в ДУ около 200 000 кв.м. Эти планы остаются в силе?
Алексей ЧИЧКАНОВ:
– Надо ставить амбициозные цели. Но все зависит от того, насколько успешными будут первые примеры.
Наталья ГОРДЕЕВА:
– Если смотреть на вещи более реально, я думаю, будет хорошо, если мы за год выйдем на цифру 50 000 кв.м по вновь заключенным договорам ДУ. Сейчас на конкурсы выставлены два объекта, еще по двум информационное сообщение будет опубликовано в ближайшее время. Хотя Невский пр., 7/9 - сложный адрес. Это памятник федерального значения на главной магистрали города, поэтому мы еще раз хотим взвесить условия. В предварительном перечне значатся еще около 20 зданий.
Александр ГРИШИН:
– Ну, 50 000 кв.м - не горизонт планирования для такого уважаемого комитета.
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Этот процесс действительно сложный. И решения принимаются не только на уровне КУГИ, но и в финансово-экономическом блоке правительства. Нужны конкретные результаты, чтобы ДУ получило большее распространение.
Александр ГРИШИН:
– По-моему, от темпов передачи объектов в ДУ напрямую зависит эффективность этого института. Сегодня в городе найдется 20-30 компаний, которые подходят под критерии, позволяющие работать с городскими зданиями. Игроки, давно присутствующие на рынке, рассчитывают получить от КУГИ по несколько объектов.
Но если учесть планы комитета на ближайший год, недвижимость достанется только избранным. Поэтому УК, особенно солидные, не будут лезть вон из кожи и обещать городу максимально возможный доход. Они оставят себе маржу побольше. Если бы объектов предлагалось много, норму прибыли можно было бы снизить за счет оборота. В конечном счете это было бы выгоднее городу.
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Исходя из того, что вы говорите, нужно отдать в доверительное управление весь город, причем лучше всего - одной компании, и тогда она снизит издержки. На самом деле это называется монополизмом и приводит обычно к другим результатам. Конечно, я утрирую ситуацию.
При нормальном развитии этого направления со временем все здания, у которых много пользователей, могут быть переданы в ДУ. Мы открыты. Если вы видите здание, которое целесообразно отдать управляющим, приходите к нам с предложениями.
Александр ГРИШИН:
– Бизнес к стартовому рывку готов. Хотелось бы пожелать всем побольше смелости, чтобы этот институт как можно быстрее развивался. КУГИ ставит это в зависимость от успешности первых конкурсов. Но что такое в данном случае успешность?
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Выполнение финансовых условий договора и должное содержание объекта.
Александр ГРИШИН:
– Город не ждет, что управляющий начнет перечислять больше, чем гарантированный доход?
Алексей ЧИЧКАНОВ:
– Сумма дополнительного дохода как раз и определится по результатам конкурса. Она фиксирована на весь срок ДУ.
Наталья ГОРДЕЕВА:
– Еще нас очень волнует скорость вхождения управляющего на объект. Срок, за который он станет его полноправным хозяином, должен быть минимальным. Все это мы называем "успешно". Чтобы облегчить управляющему переходный период, мы будем выдавать ему доверенность на представление интересов города. Этот документ, в частности, пригодится ему, если кто-то из арендаторов не захочет переоформлять договор на УК.
Елена НИКУЛИЧЕВА:
– А на какой срок КУГИ выдаст такую доверенность? Объясню, почему это важно. У управляющего возникают проблемы с энергоснабжающими организациями. Они трактуют ДУ как смену собственника и требуют перезаключать все договоры, что связано с неимоверными усилиями и затратами. Если доверенность КУГИ будет действовать, то по ней, как мне кажется, можно работать в рамках старых энергоснабжающих договоров.
Наталья ГОРДЕЕВА:
– Мы планировали выдавать доверенность на полгода. В принципе, она может оформляться и на другой срок, если это нужно для решения конкретных проблем. Главное – не деньги, а их количество
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Давайте вернемся к финансовым условиям конкурса. Стартовая цена - нынешний доход бюджета от конкретного здания. А как распределяется залог для участия в торгах? Много денег с УК брать странно, она все же не инвестор, а мало денег - недостаточные гарантии…
Наталья ГОРДЕЕВА:
– Размер задатка устанавливается для каждого объекта. Например, по зданию на Измайловском, 27 он составляет 3174 у.е., то есть 20% от нынешней годовой арендной платы. По зданию на Большом - 6332 у.е. (5%).
Напомню, победителем признается участник, предложивший наибольший гарантированный доход бюджета. Он рассчитан в условных единицах, но по курсу на момент оформления договора. То есть по факту речь идет о рублевой сумме.
Игорь ГОРСКИЙ:
– У участников есть соблазн предложить городу привлекательные условия по принципу "ввяжемся, а там посмотрим", чтобы получить понравившийся объект. Такая цена не будет подтверждена серьезными оценочными выкладками. Поясните, каким образом участники конкурса обосновывают заявленные ими цифры?
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Или никакого обоснования нет, и КУГИ полагается на честное слово управляющих?
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Мы руководствуемся не честным словом, а критериями (срок работы претендента на рынке, количество объектов в управлении, отсутствие долгов). Это гарантии серьезного подхода к бизнесу.
Наталья ГОРДЕЕВА:
– В крайнем случае, мы всегда можем расторгнуть договор ДУ.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– А в какой момент: через полгода, через год?
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– В соответствии с Гражданским кодексом. Будет задолженность - будет иск о ее погашении и иск о расторжении договора. Есть четкий судебный порядок. Никакого волюнтаризма.
Наталья ГОРДЕЕВА:
– В данном случае риски города даже ниже, чем при расторжении договоров аренды. Ведь управляющего не надо выселять с объекта.
Игорь ГОРСКИЙ:
– То есть критерий объективности цены, которую предложит УК, - это ее предыдущий бизнес-багаж. А если компания просто переоценит свои силы?
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Это коммерческий риск.
Наталья ГОРДЕЕВА:
– Мы все-таки передаем не пустые здания. Они заполнены арендаторами и приносят определенный доход, который в условиях конкурса обозначен как минимальный гарантированный. Исходя из этой суммы управляющий может строить свою стратегию: кого-то уплотнить, повысить коэффициент использования площадей и т.п.
Алексей ЧИЧКАНОВ:
– А что вы, г-н Горский, предлагаете?
Игорь ГОРСКИЙ:
– Я думаю, нужно заказывать оценку объекта у независимых экспертов, желательно аккредитованных при администрации города.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– По каждому из названных адресов КУГИ обозначил суммы, необходимые на ремонт зданий. Они войдут в цену, предложенную победителем, или это деньги сверх того дохода, который УК обязуется перечислять в бюджет?
Наталья ГОРДЕЕВА:
– Эти суммы не входят в гарантированный доход города. Мы составили предварительные сметы капитальных работ по всем четырем зданиям. Например, на Невском, 7/9 - это примерно 18,5 млн рублей; на Большом пр., 18 - такая же сумма; на Измайловском пр., 27 - около 4,5 млн руб. Затраты большие.
Мы постарались просчитать их уже на начальном этапе, чтобы претенденты видели, что адреса действительно непростые. Обязанность проводить текущий ремонт здания лежит на его арендаторах. Роль управляющего - организовывать арендаторов и аккумулировать средства.
Юрий БОРИСОВ:
– Названные суммы очень серьезные. Текущее состояние здания - принципиальный вопрос для профессиональной УК. У меня был опыт работы со зданием на Большой Морской ул., 35. Это маленький Эрмитаж: роскошные интерьеры, камины, авторские росписи Рериха. Для такого адреса и 18 млн рублей, я уверен, было бы мало.
Однако мне представляется, что попытка объединить ДУ и деятельность, связанную с сохранением культурного наследия, - это тяжелый путь. Нам придется еще раз серьезно поразмыслить над условиями конкурсов. Мы ведь рискуем своей репутацией. Как нам справиться с такой работой, не превращаясь ни в меценатов, ни в инвесторов? Мы ведь все-таки доверительные управляющие.
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Если потенциальные участники конкурса поймут, что решение этих проблем им не по силам, они просто не придут на конкурс. И тогда городу придется дальше думать над механизмами управления этим зданием. Мы идем по эмпирическому пути.
Анна КОНДРАТЬЕВА:
– До сих пор мы возлагали обязанность по составлению смет на самого управляющего. На этот раз мы запросили укрупненные расчеты заранее, чтобы не обманывать ни себя, ни будущих участников конкурсов.
Хотя победителю еще предстоит уточнять эти сметы. Естественно, мы не рассматриваем управляющего как инвестора. Он должен выступить организатором работ. По нашему опыту, арендаторы, как правило, готовы участвовать солидарно в ремонте здания, где они обитают уже не один год.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– А если смета в результате уточнения увеличится?
Анна КОНДРАТЬЕВА:
– Скорее всего, мы скорректируем очередность работ и какие-то из них, возможно, выйдут за рамки срока ДУ.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– А сумму гарантированного дохода бюджета в связи с этим пересмотреть нельзя?
Анна КОНДРАТЬЕВА:
– Нет. Поскольку она установлена на конкурсе. В противном случае придется отменять его результаты.
Константин КОЗЛОВСКИЙ:
– На мой взгляд, гарантированные отчисления в бюджет противоречат смыслу ДУ. Конкурс по такому критерию - это по сути конкурс на право аренды: есть фиксированный платеж, есть сторона, взявшая на себя эти обязательства. В таких торгах, безусловно, выиграют компании, предложившие максимальную сумму.
Но смогут ли они эффективно развивать здание? Всем известно, что на начальном этапе ДУ нужно по максимуму вложить средства в восстановление объекта, в налаживание его эксплуатации. От этого зависит конечный финансовый результат проекта. А мы связаны фиксированными и регулярными платежами в бюджет.
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Да, это действительно похоже на договор аренды, только полномочий у управляющего больше. Рассмотрев возможные варианты получения дохода - процентный и фиксированный, мы остановились на последнем.
Потому что бюджет не должен терять деньги, передавая здания в ДУ. В противном случае мы услышим обвинения в том, что КУГИ уводит городское имущество в частные компании, не соблюдая при этом бюджетные интересы. Это стандартная претензия счетных палат различного уровня.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– А какие полномочия есть у управляющего по отношению к арендаторам, населяющим здание?
Алексей ЧИЧКАНОВ:
– Управляющий становится новым арендодателем и вправе действовать по договорам в тех же рамках, что и КУГИ. В определенных ситуациях он может, как и комитет сейчас, изменять договоры в одностороннем порядке. Если срок договора истекает, управляющий вправе распорядиться помещением, но с учетом преимущественного права добросовестного арендатора на продление контракта.
Елена НИКУЛИЧЕВА:
– Является ли грядущий пересмотр арендных ставок КУГИ в связи с новой методикой поводом для управляющего пересмотреть плату по договору в одностороннем порядке?
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Да. Это предусмотрено договором.
Сергей БЕЛОВ:
– Всегда будет временной разрыв между платежами арендаторов и платежом управляющего в бюджет. Причем он может быть значительным, особенно если в здании есть бюджетные организации. Допустим, управляющий судится с должниками, денег еще нет, но он должен их заплатить. Нельзя ли скорректировать в этой части договор ДУ?
Алексей ЧИЧКАНОВ:
– Тогда мы породим фиктивные суды между доверительным управляющим и арендаторами. Они будут нужны только для того, чтобы не платить городу вовремя. У управляющего есть возможность перейти с арендаторами на ежемесячные расчеты, брать авансированный платеж и т.п. Мы не должны ухудшать нынешнее положение бюджета. Зачем нам тогда доверительное управление?
Наталья ГОРДЕЕВА:
– Передача зданий в ДУ - это коммерческий проект, а не благотворительность. У нас есть прекрасные примеры. За пять лет управляющие привели в порядок фактически разрушенное здание бывшего дома быта "Кристалл" на ул. Седова, 37. Там и платежи идут регулярно, и стоимость объекта существенно возросла. Сейчас она составляет $3,25 млн. В зале присутствуют представители этой компании. Хотелось бы выслушать ваше мнение.
Виктория БОЙЦОВА:
– Управляющий недвижимостью - это приказчик у собственника. И собственник должен четко ему объяснить, чего именно он хочет от конкретного объекта. Хочет ли он, к примеру, сохранить на Измайловском пр. учебное заведение или превратить здание в бизнес-центр. Поставьте условия - мы будем по ним играть. Это самое главное. Если единственная цель - максимум прибыли, то может пострадать социальная функция, а из управляющих сделают страшилку.
Вопрос из зала:
– Насколько, по опыту управляющих, можно увеличить арендные платежи на объекте за счет его развития?
Юрий БОРИСОВ:
– Когда мы взяли у города здание на ул. Льва Толсто-го, 7, его кровля грозила рухнуть, а последний этаж использовался исключительно как отстойник для ливневых стоков. Первые контракты заключались по цене около $120/кв.м в год. Сейчас средняя арендная ставка на этом объекте - $302/кв.м.
Терентий МЕЩЕРЯКОВ:
– Коллеги, я представляю здесь Законодательное собрание. Если у вас есть пожелания по корректировке местного закона о ДУ, мы готовы их учитывать.
Олег ГАЙВОРОНСКИЙ:
– Здания-памятники действительно требуют особого подхода. Нужно проводить конкурсы на их эффективное содержание, а не на максимизацию дохода бюджета.
Юрий БОРИСОВ:
– Еще одно предложение - аккредитация управляющих компаний. Ее цель - отсечь непрофессионалов от конкурсов. Кстати, город вполне успешно использует такую схему при оценке своего имущества.
Константин КОЗЛОВСКИЙ:
– У меня технический вопрос. Где можно получить подробную информацию по объектам до конкурса: поэтажные планы, техническую документацию, списки арендаторов и т.п.?
Наталья ГОРДЕЕВА:
– У нашего специалиста - Бычковой Любови Григорьевны. В 639-м кабинете 6-го подъезда Смольного.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Напоследок, если можно, не нарушая коммерческой тайны, экспресс-опрос. У нас за столом сидят представители четырех уважаемых УК. Ваши компании будут участвовать в конкурсах КУГИ?
Игорь ГОРСКИЙ и Константин КОЗЛОВСКИЙ:
– Да.
Юрий БОРИСОВ:
– Не во всех.
Александр ГРИШИН
(загадочно улыбается).
Участники "круглого стола"
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ,
председатель КУГИ
Юрий БОРИСОВ,
президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании "АйБи Групп"
Наталья ГОРДЕЕВА,
заместитель председателя КУГИ
Александр ГРИШИН,
генеральный директор компании "ВМБ-Траст"
Алексей ЧИЧКАНОВ,
первый заместитель председателя КУГИ
Ирина ГАНУС,
начальник методического управления КУГИ
Константин КОЗЛОВСКИЙ,
генеральный директор ЗАО "Менеджмент компания ПСБ"
Анна КОНДРАТЬЕВА,
начальник управления подготовки сделок с объектами недвижимости КУГИ
Игорь ГОРСКИЙ,
директор компании "Бекар. Коммерческая недвижимость"
Любовь БЫЧКОВА,
главный специалист управления подготовки сделок с объектами недвижимости КУГИ
Терентий МЕЩЕРЯКОВ,
депутат Законодательного собрания СПб, член межведомственной комиссии по доверительному управлению
Елена НИКУЛИЧЕВА,
генеральный директор компании "АйБи Менеджмент"
Сергей БЕЛОВ,
заместитель директора ЗАО "ПРЭО "Нежилой фонд"
Виктория БОЙЦОВА,
генеральный директор ООО "РЭО "Сервис"
Олег ГАЙВОРОНСКИЙ,
генеральный директор компании "Внешстрой"
Анастасия ЯСИНСКАЯ, зам. главного редактора "НП", ведущая