i>
Типовое жилье в западной части Васильевского острова - самое дорогое в городе. Кварталы исторической застройки, напротив, не в цене. Разница в стоимости квадратного метра в лучших апартаментах на линиях и в "хрущевках" на Гаванской до смешного мала. Но ситуация постепенно меняется.
СПРОС на типовое жилье на Васильевском острове всегда был высок: район относится к центральным. Многие горожане эмоционально привязаны к острову и готовы серьезно переплачивать за удовольствие жить именно здесь. Даже нелюбимые петербуржцами "корабли" уходят по $1170 за "квадрат" - на 15% дороже, чем в среднем по городу.
При этом продавать жилье в исторической части острова по высоким ценам не получается. Это хоть и центр, но "с дефектом": из него сложно выехать, ибо днем на мостах пробки, а ночью, когда открыта навигация, переправы и вовсе разведены. Много нерасселенных коммуналок, состояние самих домов, равно как и благоустройство, оставляет желать лучшего.
От "хруща" до "элиты" - $500
Наиболее благополучные территории: 2-3-я линии, начало Большого проспекта. Но даже здесь хорошие квартиры удается продавать лишь по $2000 за "квадрат". Исключительные варианты - по $2500, но они уходят крайне сложно.
Покупателей, готовых отдать больше $300 000 за квартиру на Васильевском, найти крайне сложно. "Нормальная" цена на жилье без отделки в самых хороших местах острова составляет $1500/кв.м. В менее удачных - $1300.
Между тем "хрущевки" вблизи станции "Приморская" обходятся покупателям до $1500 за метр. "Мы недавно продали 32-метровый однокомнатный "хрущ" около метро за $45 000. Покупатели выстроились в очередь. Встречаются и предложения "единичек" за $50 000. Но это уже перебор, спроса на них нет", - говорит менеджер агентства "Александр-Н" Ольга Лотос.
В "Центральном агентстве недвижимости" приводят в пример 2-комнатную квартиру в "хрущевке" на Наличной, которая ушла за $62 000. Для сравнения: в удаленных местах Красносельского района, но в городской черте (см. обзор в "НП", №42) "двушку" в типовой пятиэтажке 1960-х годов можно купить за $34 000-36 000.
На Васильевском "хрущевки" в основном из кирпича - многие продавцы выставляют их как квартиру в "кирпичном доме в историческом центре". В отличие от периферийных районов здесь относительно неплохо уходят и трехкомнатные квартиры.
В среднем квадратный метр в кирпичном "хруще", по данным "НП", в октябре стоил $1316 (+21% к среднему уровню по Петербургу). Не сильно дешевле и панельные аналоги - $1250/кв.м (+ 22% к среднему).
Патриотизм не оценят
Иррациональную привязанность аборигенов к Васильевскому острову отмечают все операторы рынка недвижимости. Это место мало востребовано иностранцами - те сориентированы в основном на окрестности Невского проспекта. Не жалуют его состоятельные москвичи и приезжие из нефтеносных регионов. Весь спрос образуют питерцы, которые либо живут, либо когда-либо жили на Васильевском.
"Кто-то еще в советские времена, расселяясь, получил просторные квартиры на окраинах. Сейчас многие из этих людей пытаются вернуться на остров", - комментирует Ольга Лотос. Сегодняшние расселенцы категорически отказываются покидать привычное место, требуя от инвесторов подобрать альтернативную жилплощадь в пределах района. Это, кстати, заметно снижает вероятность вписаться в бюджет сделки.
Любопытное наблюдение: специалисты оценочных компаний серьезно занижают стоимость жилья на Васильевском. "Оценочная стоимость типовой квартиры у них получается примерно на $10 000 ниже рыночной. Специалисты ориентируются на средние ценники для той или иной категории жилья, недооценивая "иррациональность" местного спроса", - говорит менеджер ЦАН Марина Гусакова. На это приходится делать поправку покупателям, желающим взять ипотечный кредит.
Ценники на острове по сравнению со среднегородским уровнем заметно "гуляют": иногда отрыв от периферии подскакивает до 20%, иногда уменьшается до 10%. Частное наблюдение: в период общего ценового роста разница сокращается, когда цены идут вниз - возрастает. Ценники в Василеостровском районе во времена низкого спроса "проседают" не так сильно, как в других.
Жилье на два года
Из-за обилия коммуналок в старой части района здесь весьма активен рынок комнат. Стоимость комнаты в коммуналке доходит до $30 000. Причем цена квадратного метра быстро падает с ростом метража. Даже каморку 9-10 кв.м в квартире из 7-8 комнат дешевле чем за $14 000-15 000 взять не получится (цена "квадрата" составит $1400-1500).
Комнаты 16-17 кв.м идут в среднем уже по $1100 за метр, площадью 24-25 кв.м обойдутся покупателю по $1000, а 30-метровые - по $900. Цену просторной комнаты с двумя окнами можно поднять в полтора раза, просто разделив пополам перегородкой…
"Покупателям комнат район не важен, на это жилье они смотрят как на временное пристанище, их интересует, чтобы было подешевле. Просторным комнатам составляют реальную конкуренцию "единички" на периферии: за $31 000-32 000 можно найти приемлемый вариант. А ценовой альтернативы маленьким комнаткам нет", - делится наблюдениями исполнительный директор АН "Экотон" Екатерина Романенко.
Впрочем, встречаются самые разные варианты: комнату 13,3 кв.м в "двушке" на Большом проспекте предлагают за $25 000 (по $1900/кв.м). Или совсем экзотичный вариант: хозяин продает четыре комнаты в 5-комнатных апартаментах на 14-й линии за $73 000.
По оценкам специалистов "Экотона", комнаты обращаются на рынке весьма интенсивно: покупатели этой недвижимости переезжают в отдельное жилье уже через два-три года (впрочем, есть и петербуржцы, которые в коммуналках живут десятилетиями).
Это объясняет высокую активность рынка (количество сделок на тысячу квартир) в центральных районах по сравнению с окраинами. Василеостровский район по этому показателю занимает промежуточное положение между центром и периферией: половина кварталов здесь - новостройки.
Отремонтируют и переселят…
Цены на "единички" в домах старого фонда начинаются от $40 000. За такие деньги можно купить, к примеру, жилье без ванной на 20-й линии (комната - 18 "квадратов", кухня - 10).
Поближе к стрелке цены выше - $48 000-55 000. В зависимости от ремонта и метража ценники могут вырастать до заоблачных высот. На Малом проспекте за отремонтированную "единичку" (комната - 20 кв.м, кухня - 36) хозяин запрашивает $144 000.
Плохонькие "двушки" можно найти от $48 000, обычно же они стоят $60 000-80 000. Трехкомнатные - до $120 000. Самый дорогой из предлагаемых в открытой продаже вариантов - "трешка" на Среднем проспекте за $299 000.
Васильевский остров последние годы отставал в ценовой динамике от Адмиралтейской и Петроградской сторон. "Основная причина в том, что благоустройство здесь велось не столь активно и очень локально. В исторической части не реконструировали старые дома, очень мало строили новых", - считает Екатерина Романенко.
Однако ситуация начала меняться. Большое строительство развернуто возле стрелки - это должно поднять статус окрестных домов. До сих пор эти кварталы не пользовались особой популярностью у покупателей.
Работы ведутся на Среднем и Малом проспектах. Приведена в порядок Уральская улица. Все интенсивнее идут разговоры о выводе предприятий из промзоны за 22-23-й линиями: освобождаются перспективные места для комплексной застройки жильем класса "комфорт".
Все это повысит привлекательность старой части Васильевского острова. Но не в ближайшие два-три года…