Надбавка за легальность

Надбавка за легальность

i>Перед городскими властями стоит нетривиальная и трудновыполнимая задача - в сжатые сроки приобрести у частных собственников более 800 квартир для расселенцев из жилых домов, попадающих в зону строительства КАД.

i>

Перед городскими властями стоит нетривиальная и трудновыполнимая задача - в сжатые сроки приобрести у частных собственников более 800 квартир для расселенцев из жилых домов, попадающих в зону строительства КАД. Город играет по другим правилам, нежели участники свободного рынка: расчеты по безналу, открытость информации по сделкам. В этой ситуации продавцы жилья вправе рассчитывать на финансовую компенсацию.

В ОСНОВУ РАСЧЕТА затрат на приобретение квартир взято исследование рынка жилья в Петербурге, выполненное специалистами ГУИОН. В нем проведен анализ средних цен на квартиры при прямой продаже в типичных для рынка условиях. На основе ценовой динамики, наблюдающейся на рынке, ГУИОН сделан прогноз ежемесячного роста цен на жилье в Петербурге.

В этом исследовании рассматривались квартиры среднего качества, выставленные как на вторичном, так и на первичном рынках, которые не требуют серьезного ремонта или перепланировки и расположены не на крайних этажах. Итоговые результаты исследования на 01.11.2005 приведены в таблице 1.

Эти результаты получены при анализе сделок, типичных для рынка жилья. Взаиморасчеты по ним происходят в наличной форме через банковскую ячейку. Такая схема давно применяется на рынке и, по общему мнению, дает необходимые гарантии продавцу.

Сроки расчетов благодаря наличной форме минимальны. При этом реальная стоимость жилья в документах не фиксируется. Это обеспечивает продавцу конфиденциальность и минимизирует его налоговые потери.

Приобретение квартир для расселенцев происходит за счет бюджетных средств на конкурсной основе. В связи с этим условия проведения сделок значительно отличаются от рыночных. Взаиморасчеты исключительно безналичные, по факту продажи квартиры (т.е. в заключительной фазе сделки).

Продавец не может контролировать наличие требуемых средств у покупателя. Опыт такой техники взаиморасчетов на рынке очень мал. Дополнительный негативный фактор для продавца - минимальный уровень конфиденциальности сделки. Расчеты по безналу исключают возможность минимизации налоговых потерь.

Это заставит собственников, владеющих недвижимостью менее трех лет, либо отказаться от сделки, либо включить сумму налога в цену квартиры. Учитывая, что эта категория собственников составляет на рынке значительную долю, налоговый фактор существенно ограничивает круг потенциальных продавцов и их ценовую конкуренцию.

Конкурентность сделки в этих условиях можно обеспечить за счет увеличения ее цены. Таким образом, для определения справедливой рыночной стоимости приобретаемых квартир нужно применить к среднерыночным показателям, определенным ГУИОН, коэффициент корректировки на нетипичные для рынка условия.

По экспертным данным, полученным в результате опроса аналитиков риэлтерских компаний ("Адвекс", "Бекар", "Итака", "Легион-Недвижимость"), необходимая корректировка оценивается в 3-5% от стоимости жилья. С учетом разброса мнений корректным представляется взять середину этого диапазона, т.е. 4%-ную надбавку.

Соответственно рыночная стоимость квартир (с учетом корректировки на нетипичные условия сделки) составит: Для расселения граждан, которые занимают помещения в домах, прилегающих к КАД, по договорам социального найма, требуется приобрести 817 квартир с заданной квартирографией (164 "единички" до 42 кв.м и 102 "единички" до 45 кв.м; 90 "двушек" до 54 кв.м и 231 "двушку" - до 63 кв.м и т.п.).

Анализ рыночных вариантов, находящихся в прямой продаже, показывает, что количество выставленных на реализацию квартир (с соответствующими характеристиками) соизмеримо с количеством жилья, которое нужно купить для расселенцев.

Это свидетельствует о том, что рынок не в состоянии одномоментно обеспечить необходимый городу объем.

По мнению аналитиков, требуемое количество квартир может быть обеспечено имеющимся предложением, в том числе с учетом ввода в эксплуатацию объектов нового строительства, в течение восьми месяцев.

Поэтому при определении требуемых затрат на приобретение жилья нужно также учитывать фактор времени и тенденцию роста цен, наблюдающуюся на рынке.

Проведение закупки в более сжатые сроки - довольно нетривиальная задача, и ее выполнение потребует от организатора значительных усилий и сверхоперативности.