Выступление первого докладчика из числа представителей бизнеса, генерального директора холдинга RBI Эдуарда Тиктинского, было выдержано в той же положительной тональности, которую задал доклад губернатора Санкт-Петербурга.
«В последнее время ведется очень много разговоров о том, что жилищный рынок находится в кризисе. Действительно, строительный рынок сейчас вступил в новую фазу своего развития: рост цен приостановился, в отдельных случаях цены упали как на первичном, так и на вторичном рынке. Покупательская активность снизилась, а объем предложения находится на прежнем уровне. Бесспорно, сложившаяся ситуация сложна для застройщиков, которые испытывают трудности с финансированием своей текущей деятельности, многие не выполняют планы продаж, наблюдается постоянный рост себестоимости. Таким образом, выгода для застройщиков минимальна. Однако я бы хотел обратить внимание на положительные аспекты и обстоятельства, существующие сегодня, которые способствуют разрешению нынешней ситуации на рынке.
Прежде всего, я бы хотел дать свою оценку сегодняшнему состоянию рынка. Повторяю, рынок проходит сегодня совершенно нормальную стадию своего развития. Рынок не может расти бесконечно, на то он и рынок. Объемы рынка жилья долгое время увеличивались, а в течение последнего года рынок стоял на месте.
Если рассмотреть ключевых участников инвестиционно-строительного процесса, а именно: власть, строителей и дольщиков – то получится, что основной вопрос, волнующий всех участников рынка, – это вопрос «Где взять деньги?». Городские власти озадачены проблемой, где взять деньги для пополнения бюджета. Строители ломают голову, где взять деньги на финансирование текущей деятельности и обеспечения расширенного воспроизводства. Дольщики не знают, где взять деньги, чтобы купить жилье.
Если говорить о том, как максимизировать доходы города, я бы остановился на схеме реализации стратегических проектов. В данном случае, на мой взгляд, было бы уместно для города более тщательно и детально готовить проекты для привлечения инвесторов. Здесь как раз мог бы сработать механизм взаимодействия с российскими и западными девелоперами, которые могли бы досконально изучать проект, определять его оптимальное использование, максимальный размер пятна и т.д., поскольку инвестора привлекает прозрачность. Чем проект понятней, тем больше можно получить денег от его реализации. В связи с этим, мне кажется, для города имеет смысл больше внимания, времени и средств уделять изучению и подготовке территорий, а затем продавать пятна значительно дороже.
Кроме этого, надо более тщательно проанализировать необходимость тех ограничений, которые накладывает город на строителей. Хороший пример – Выборгская набережная. Я считаю, что у данной территории большие перспективы развития «Делового Сити», но для этого потребуются более смелые решения. Мне кажется нецелесообразным сохранять здесь каждую водонапорную башню, это серьезно задерживает реализацию крупных инвестиционных проектов.
Что касается застройщиков, необходимо соизмерять динамику воспроизводства с экономической эффективностью. В этом смысле я полностью поддерживаю политику городского правительства в привлечении иностранных инвесторов. Санкт-Петербург – европейский город, поэтому нужно привлекать западные инвестиции. Ошибочным является мнение о том, что в Петербурге должны строить только петербургские компании. Надо привлекать крупный финансовый капитал, чтобы обеспечивать необходимый уровень воспроизводства.
Если говорить об источниках финансирования, то, пожалуй, банковские кредиты – это наиболее дорогие деньги после денег дольщиков. Но, тем не менее, это наиболее доступный источник финансирования после долевого участия, и многие крупные застройщики сегодня работают с банками. Банки тоже заинтересованы в финансировании строительства, и они регулируют взаимоотношения с застройщиками посредством сроков, залога, процентных ставок.
Еще один из альтернативных вариантов финансирования – это выпуск облигаций. Это более комфортное для строительных компаний привлечение финансов. Наша дочерняя компания «Северный город» осуществила два выпуска облигаций, которые размещены сегодня на Санкт-Петербургской фондовой бирже. Основные покупатели облигаций – частные лица.
Немаловажное значение в нынешних условиях приобретает ориентация бизнеса на клиента. Строительный рынок – рынок не продавцов, а покупателей. Клиентам сегодня есть из чего выбирать, и один из ключевых механизмов конкурентной борьбы – финансовые сервисы. К последним относится ипотека. Первой ипотечной программой в нашей компании стала программа с Промышленно-строительным банком, запущенная в 2004 году, по которой к настоящему времени выдано кредитов на сумму около 200 миллионов рублей. Вторая ипотечная программа, со Сбербанком России, была запущена только месяц назад. Очень важно, что у Сбербанка размер первого взноса составляет всего 10 процентов от стоимости жилья. За первый месяц по этой программе было выдано кредитов на сумму 60 миллионов рублей. По нашим прогнозам, в 2007 году 30-40 процентов сделок компании будут осуществляться посредством ипотечного кредитования.
Не стоит забывать о таком серьезном аспекте строительной деятельности, как качество строительства. Напомню, что в 2007 году произойдет отмена лицензирования, и тогда данный вопрос приобретет еще большую важность.
В заключение я хочу сказать, что строительный комплекс за последние 2 года претерпел значительные изменения. Сегодня мы видим систему, которая действует на принципиально иных основах, чем 2 года назад. Приятно отметить, что между участниками рынка и городской властью существует сегодня конструктивный диалог и что этот диалог ведется в постоянном режиме».