i>
От 30 до 50% участков, выставляемых городом на торги, приобретают сторонние инвесторы. Они не вытесняют с рынка петербургские компании, а, наоборот, создают здоровую конкуренцию.
К ТАКОМУ ВЫВОДУ пришли участники "круглого стола", который прошел в ИА "Росбалт" и был посвящен особенностям работы в Петербурге пришлых инвесторов.
По словам первого заместителя председателя Комитета по строительству Николая Крутова, экспансия девелоперов из других городов и стран не привела к вытеснению с рынка петербургских фирм: "Примером тому недавние торги по территории МАПО, в которых победила "местная" компания".
Руководитель департамента оценки, консалтинга и аналитики компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Лучков отмечает активизацию спроса среди иностранцев: "Однако они крайне осторожны. Зарубежные инвесторы против "короткого" пакета и осторожничали из-за непрозрачности процедур предоставления земли и сложностей с разработкой документации. В основном их привлекают транспортно-логистические объекты и гостиницы. Причем доходность этого рынка в Петербурге выше, чем в Москве, где конкуренция острее".
Вал инвесторов
С этой оценкой согласен президент компании "NIRA fonds" Вадим Марков: "Сегодня мы активно сотрудничаем с компаниями из скандинавских стран, желающими работать на петербургском рынке. Если торги по полному пакету станут обычным делом, то приток иностранных компаний гарантирован".
"Городская администрация всегда выступала за торги как за самый рыночный способ предоставления земли инвесторам. Этого от нас требует и федеральное законодательство. Комитет по строительству выполнил план - готова документация для торгов по участкам, на которых только жилья можно построить около 2 млн кв.м. Земли достаточно, чтобы удовлетворить существующий спрос на рынке жилья, торговых комплексов, АЗС и т.п.", - говорит Николай Крутов.
Директор Фонда имущества Андрей Степаненко полагает, что Петербург - самый инвестиционно привлекательный город России: "Иностранцев действительно интересуют производственные и торгово-развлекательные объекты, логистика. На них спрос не снижался, не было даже намека на стагнацию. До конца года ФИ выставит на торги 51 земельный участок, из которых 31 (включая 18 под АЗС) - по полному пакету.
Площадь участков 0,3-0,5 га. Претенденты на них уже есть, среди них - и петербургские, и зарубежные компании. По итогам 2004-2005 годов 30-50% участков приобретают внешние инвесторы. Сегодня предложение земли и так превышает спрос, и искусственно увеличивать этот разрыв мы не должны".
"Инвесторов действительно отпугивают отсутствие полноценной градостроительной документации и проблемы с ее согласованием. Однако сегодня поправки в Генплан подписаны и скоро будут приняты - первый шаг сделан. С появлением правил землепользования и застройки согласование проектов займет намного меньше времени", - гарантирует Николай Крутов.
Проблемы с реализацией проектов в Петербурге были и у столичной группы компаний "Пионер".
"Мы выиграли одни из первых торгов по "короткому" пакету в Шувалово-Озерках и столкнулись со всеми возможными сложностями. Тяжело готовилась градостроительная документация, на сроках серьезно сказался 214-й закон и т.д.
Компания попала в жернова большой политики. Однако тот, кто хочет работать в Петербурге, здесь и работает. Мы руководствуемся местными правилами и своих "московских" партнерств и объединений создавать не собираемся", - говорит президент группы компаний "Пионер" Юрий Грудин.
По его мнению, для петербургских строителей типична медлительность в принятии решений и строительстве. Вадим Марков полагает, что причина этого - в отсутствии "внешней" конкуренции: "До недавнего времени город был закрыт для сторонних инвесторов". Андрей Степаненко утверждает, что сегодня в городе конкуренция появилась только благодаря москвичам и иностранцам.
Земля есть, но это временно
Чиновники говорят, что участков под застройку пока хватает на всех. По словам Николая Крутова, городская инженерия и сети задействованы на 95-96%: "В таких условиях массовый ввод новых объектов невозможен. Предоставлять инвесторам землю, не обеспеченную инженерией, нельзя.
До конца года городское правительство должно принять законопроект, разработанный Комитетом, о торгах за право аренды для комплексного развития территорий. Предлагается следующая схема. Выбирается большая территория (не меньше квартала), право ее аренды выставляется на торги. Победитель обязан сделать проект планировки и обеспечить инженерную подготовку земли.
Взамен он получает право выкупить все участки под застройку или передать получившиеся лоты другим инвесторам. В результате город получит инженерную подготовку больших территорий, а инвестор, вложившись в инженерию, - дорогую землю, которой сможет распоряжаться.
Эта схема позволит за два-три года сформировать и обеспечить рынок земельных участков. Готовые к застройке земли подошли к концу, и если такие торги не ввести, то строить вообще будет негде. При этом город продолжит и подготовку участков за свой счет".
По мнению Вадима Маркова, в Петербурге явно недостаточно частной земли: "В таких условиях нормального рынка быть не может. Без банков он не разовьется, кредитные же организации охотнее работают с компаниями, обладающими собственной, а не арендованной землей".
"Безусловно, надо формировать сектор частных территорий. Уже сегодня увеличилось количество договоров о выкупе. Если правительство даст еще два-три года на приватизацию, то частной и городской земли будет поровну. Хотя можно работать и по другим схемам. Например, в Китае вся земля в госсобственности, и государство вносит в АО право ее использования. При этом в страну охотно приходят инвесторы, и нет проблем с банками", - полагает Андрей Степаненко.
Как у всех
Есть у застройщиков сложности и с реализацией объектов. Из-за высокой цены спрос на новое жилье низкий. "На протяжении пяти-шести лет цены на недвижимость росли во всем мире. В Европе, например, очень дешевые кредиты, и при нестабильности валютного и финансового рынков все вкладывались в жилье.
Та же ситуация и в России: люди, копившие деньги "в чулках", стали конкурировать с инвестиционными компаниями. Сегодня есть угроза выброса на рынок множества квартир, купленных для вложения капитала.
Стоимость недвижимости в Петербурге приблизилась к европейским показателям, однако там доля некачественного жилья мала, в Петербурге - наоборот. Сегодня жилищный рынок стоит на одной ноге: предложение без спроса. Однако стабилизировать ситуацию можно. Нужны кредиты, дешевая ипотека и т.п.", - полагает Вадим Марков.