i>
"НП" продолжает публиковать отчет о "рождественском саммите", посвященном итогам года на петербургском рынке коммерческой недвижимости (начало см. в №2/2006). В мероприятии, организованном Гильдией управляющих и девелоперов и нашим еженедельником, участвовали чиновники, инвесторы, управляющие, брокеры и консультанты, собравшиеся под Новый год в Гранд Отеле "Европа".
В ДЕЛОВУЮ ПРОГРАММУ вплетались праздничные и несерьезные нотки. Рыночная ситуация способствует приподнятому настроению. 2005-й характеризовался динамичным развитием всех секторов рынка коммерческих объектов. В этой сфере ощущается явный приток капитала.
В роли инвесторов стали выступать банки и международные компании. Все заметнее присутствие в городе московских структур. В свою очередь, петербургские инвесторы и консультанты разворачивают региональную экспансию. Активно формируется рыночная инфраструктура.
В 2005-м в городе образовался круг компаний, профессионально занимающихся эксплуатацией коммерческих объектов.
Все это свидетельствует о переходе рынка на качественно иной уровень: доморощенных инвесторов, реализующих локальные, точечные проекты, "чтобы безбедно встретить старость", сменяют профессиональные игроки с очень серьезными бюджетами, способные изменить лицо города.
В прошлом номере мы публиковали выступления представителей власти, отчитавшихся о новшествах в сфере аренды и приватизации; инвесторов, реализующих стратегические и знаковые для Петербурга проекты; экспертов, характеризующих городской инвестиционный климат и констатирующих его явное потепление.
На этот раз - рассказ об основных тенденциях в различных секторах бизнеса, связанного с коммерческой недвижимостью. Ненасытная торговля
Юрий БОРИСОВ:
– Начиная с 2003 года, который с легкой руки Алексея Шаскольского мы называем годом великого перелома в петербургском ритейле, в городе сохраняются высокие темпы строительства торговых площадей (см. табл. 1. - "НП").
Хотя 2005-й по сравнению с двумя предыдущими годами выглядит намного скромнее (показатель ввода уменьшился примерно на 100 000 кв.м). На рынке появилось 279 500 кв.м нового торгового пространства: 155 500 кв.м - площади в ТК и 124 000 кв.м - гипермаркеты. Однако это не свидетельствует о спаде инвестиционной активности.
Проекты, связанные со строительством крупных современных ТК, очень сложны и в части девелопмента, и в части маркетинга и брокериджа. Поэтому сроки их реализации регулярно переносятся, причем зачастую даже не из-за нехватки средств у инвестора.
Просто такие проекты требуют времени. Чем сильнее комплекс по набору операторов и чем выше их требования, тем больше должен быть период между завершением строительных работ и реальным запуском объекта (в разумных, естественно, пределах). Желание собственника как можно раньше начать зарабатывать на своем ТК вполне естественно. Но такая "гонка на выживание" вредит комплексу и приводит к его слабому старту.
Поэтому многие проекты, изначально заявленные на 2005 год, будут завершены в 2006-м. Кстати, в Москве, да и в целом в России, примерно такая же ситуация: 30-40% торговых объектов сдаются с серьезным отставанием от графика. Это очень высокий процент, если сравнивать, например, с офисными центрами. Но отсроченные проекты никуда не делись, и они будут реализованы.
Коротко - об основных событиях и тенденциях прошлого года. Мы наблюдали активную экспансию столичного "Перекрестка", который не очень удачно вошел в Петербург, но активно наверстывает упущенное. В город пришел наконец "Седьмой Континент", неожиданно вытеснивший "Рамстор" из ТРК "Гранд Каньон".
К реализации крупных проектов приступили дочерние структуры АФК "Система" - "Система Галс" (на Пулковском шоссе) и компания "Регионы" (на Ржевке). Входящая в этот холдинг сеть "Детский мир" приобрела своего конкурента - компанию "Чудо-остров Нева" - и открыла несколько новых магазинов.
Все уже устали ждать старта проектов "МЕГА" (от "ИКЕИ") и "Питер Радуга" (девелопер - международный концерн Vinci). Однако в конце года эти стройки резко активизировались. Несомненно, такие огромные комплексы, возведенные профессиональными западными инвесторами, сыграют существенную роль в дальнейшем развитии ритейла в Петербурге.
Мы по-прежнему видим на рынке очень мало новых имен и сетевых операторов. Вполне возможно, что "мексы-аксары", тиражируемые в разных комплексах, уже надоели покупателям. Но разработчики концепций ТК и брокеры продолжают за них бороться, предпочитая раскрученных сетевиков мелким частным предпринимателям.
В Петербурге активно формируется рынок fashion-товаров и соответствующих торговых центров. 2005-й ознаменовался запуском Vanity на Казанской ул. Развивается "Гранд Палас" на Невском пр., 44. Сразу несколько магазинов открыла в бывшем Доме обуви компания Bosco di Ciliegi. Меrcury реконструирует ДЛТ. На подходе - еще несколько проектов.
Возвращаясь к цифрам: наш прогноз по вводу торговых площадей в 2006-07 гг. - более миллиона квадратных метров. Естественно, какие-то из этих проектов отложатся на 2008-й, но тем не менее показатель сопоставим с московским.
Ситуация уникальная для петербургского рынка. Только радоваться здесь абсолютно нечему. Новые комплексы, особенно те, что откроются в непосредственной близости друг от друга, ожидает жесткая конкуренция.
Нет сомнений, что арендные ставки пойдут вниз. Это уже произошло в городах Восточной Европы, например в Варшаве, где стандартный магазин одежды, расположенный в ТК, платит в среднем 30 евро/кв.м в месяц. Думаю, и нас это ждет.
Анастасия ЯСИНСКАЯ:
– Самый крупный ТРК, построенный в 2005-м в Петербурге, - это "Гранд Каньон" на пр. Энгельса. Компания Colliers International выступает консультантом и эксклюзивным агентом этого проекта. Если можно, несколько слов о нем.
Борис ЮШЕНКОВ:
– "Гранд Каньон" сдан госкомиссии в декабре. Перед Новым годом здесь заработал 9-зальный мультиплекс "Синема Парк", а торжественное открытие всего комплекса намечено на 11 февраля. Его общая площадь - 75 000 кв.м.
Он пристроен к действующему коммерческому центру, в котором расположены клуб "Лидер" и несколько крупных магазинов. В итоге единая торгово-развлекательная зона займет около 150 000 кв.м. Есть планы дальнейшего развития этой площадки. И если все получится, то года через три здесь сформируется самый большой в Петербурге конгломерат разнообразной торговли, развлечений и спорта.
В "Гранд Каньоне" уже не осталось свободных площадей (полезное пространство комплекса - примерно 53 000 кв.м).
Хотя в тот момент, когда у нас уже были подписаны оферты на 90% площадей, "ИКЕА" объявила о старте проекта "МЕГА" на Парнасе, примерно в 3 км от "Гранд Каньона". Мы, честно говоря, беспокоились, но решили концепцию комплекса не пересматривать. В итоге в "МЕГУ" от нас никто не ушел.
Возникает ощущение, что рынок ненасытен. Мы уже много лет говорим, что вот-вот произойдет его перенасыщение, коллапс, ставки резко упадут. Но действительность, похоже, нарушает известные законы ритейла.
Николай МАКСИМОВ:
– Нужно принимать в расчет динамику валового регионального продукта, от которого зависит покупательная способность населения, а значит, и оборот предприятий торговли. Если это учитывать, становится понятно, что чуда никакого не происходит, и до насыщения рынка еще далеко. Скорее всего, оно наступит в 2010-2011 гг., не раньше.
Алексей ФИЛИМОНОВ:
– По нашим данным, в 2005-м в Петербурге открылись 24 торговых центра общей площадью около 320 000 кв.м. Арендные ставки за год в среднем выросли на 15%. При этом заполняемость ТК превышает 95%. Цена покупки встроенных торговых помещений на Невском достигла $10 000/кв.м. И люди, которые приобрели площади за эти деньги, чувствуют себя счастливыми.
По разным районам города стоимость торговой недвижимости за год увеличилась на 10-20%. На 2006-й мы прогнозируем 20%-й рост цен купли-продажи и 15%-й рост арендных ставок.
В сегменте торговых центров очевидна тенденция к укрупнению проектов. Больше станет специализированных комплексов, четко ориентированных на конкретные товарные группы и определенных потребителей.
По нашим оценкам, в 2006-м на рынок выйдут около 700 000 кв.м площадей, при этом средняя заполняемость ТК сохранится на уровне 90%. Офисное спокойствие
Александр ГРИШИН:
– Буду краток: на петербургском офисном рынке все спокойно. С 2000-го в эксплуатацию ежегодно вводилось не менее 100 000 кв.м в новых бизнес-центрах. Растет число проектов строительства деловых комплексов с нуля.
В результате в структуре предложения постепенно увеличивается доля качественных объектов. Так, за год доля офисных зданий класса В возросла, по нашим данным, с 28 до 32%. Хотя бизнес-центры категории С по-прежнему лидируют с большим отрывом - 63%, доходность таких проектов снижается.
Средняя арендная ставка на высококлассные офисы составляет в Петербурге около $460/кв.м в год. В Москве этот показатель - $600, усредненная региональная цифра - $280-300. Хотя в некоторых городах, например в Новосибирске, ставки практически такие же, как у нас (данные о структуре региональных рынков см. в табл. 2. - "НП").
28% офисных площадей в Петербурге сосредоточены в Центральном районе, 17% - в Адмиралтейском. Хотя Петроградский все заметнее подтягивается к лидерам. Новые деловые зоны формируются за пределами центра - вдоль набережных и основных магистралей.
С загрузкой бизнес-центров все в порядке: она составляет 93-99% для объектов разного класса. Правильное позиционирование и наличие продуманной концепции все в большей степени определяют успех или неуспех конкретного проекта. Показателен пример БЦ River House: офисное здание площадью 11 200 кв.м открылось весной 2005-го и уже заполнено на 100%.
Продолжает формироваться рынок долевого участия в строительстве бизнес-центров. Цены на встроенные офисные помещения достигают $2000/кв.м и больше. Растет число мелких и средних инвесторов, готовых вложить $100-200 тысяч в их покупку с целью извлечь доход.
Одним из важных достижений года я считаю то, что все-таки удалось сдвинуть с мертвой точки тему доверительного управления городской недвижимостью. Первый конкурс состоялся, надеюсь, что в 2006 году процесс пойдет более интенсивно, особенно в офисном секторе. Складской дефицит
Артур КИМ:
– По данным ГУИОН, общая площадь складских объектов составляет в Петербурге порядка 5,39 млн кв.м. Примерно 2 млн кв.м - это портовые склады, около 620 000 кв.м - площади транспортных организаций-монополистов (железная дорога, аэропорт и др.), 2,7 млн кв.м - объекты предприятий и организации. Это около 100 крупных и средних складских комплексов, в основном относящихся к уровням С и D.
76% рынка - площади класса С (примерно 4 млн кв.м). На долю качественных помещений приходится лишь 7% объектов, или чуть больше 360 000 кв.м. Класс А - это около 154 800 кв.м, класс В - 206 500. Из них на открытом рынке представлены 39 500 и 62 200 кв.м соответственно. Прирост складских площадей в 2004-05 гг. достигался в основном за счет новых комплексов класса А.
Примерно 65% заявок на склады приходится на небольшие помещения площадью до 300 кв.м. И только 5% клиентов нужны объекты от 1000 кв.м.
Теперь о тенденциях. В связи с ростом арендных платежей за землю промышленные предприятия будут активнее предлагать производственные объекты в аренду или выставлять их на продажу. Требования арендаторов к качеству помещений постоянно повышаются.
Если раньше многие компании довольствовались крышей над головой, то теперь жесткие требования предъявляются к высоте потолков, качеству полов, сервису, транспортной доступности объектов и т.п. По нашей оценке, в 2006 году рост арендных ставок составит 10-12%. Тяжелая "промка"
Марина ЗВЕРЕВА:
– У рынка промышленной недвижимости, то есть недвижимости, принадлежащей действующим предприятиям, есть несколько принципиальных особенностей. Во-первых, закрытость и отсутствие достоверной информации об объектах. Во-вторых, ориентация большинства крупных промышленных комплексов, расположенных в Петербурге, на ВПК.
Это и делает рынок таким трудным. Хотя резервы его огромны. Примерно 11 000 гектаров городских земель - промышленные территории. Общая площадь производственных строений - 13 млн кв.м. Нельзя забывать и о том, что 22% населения Петербурга по-прежнему занято в промышленности (для сравнения: в строительстве - 5%, в торговле - 6%).
ЛОМО - типичное городское предприятие. Мы приватизировались в 1992-1993 гг. со всеми вытекающими из этого проблемами. У нас огромные режимные территории, разбросанные по разным площадкам. В управлении акционерного общества в Петербурге находятся 444 000 кв.м промышленных объектов и 58 гектаров земли.
Причем около 330 000 кв.м - операционная недвижимость. Менее 120 000 кв.м площадей могут рассматриваться как инвестиционные объекты.
ЛОМО, как и многие другие предприятия, участвует в государственной программе, связанной со стратегическим вооружением. Поэтому мы можем рассуждать о прекрасных коммерческих проектах, но они не станут для ЛОМО приоритетными.
Работая в системе оборонного заказа, предприятие, естественно, не может активно участвовать в реализации продукции. Не стоит забывать и о том, что к производителю вооружения предъявляется множество требований (резервирование мощностей, соблюдение различных регламентов и т.п.).
На наших площадках много уникальной недвижимости. Например, есть башни, где были построены известные всему миру телескопы. Перепрофилировать такие объекты для коммерческого использования экономически бессмысленно. Остается ждать у моря погоды и очередного заказа на телескоп.
Тем не менее предложение на рынке аренды промышленной недвижимости сегодня формируется за счет построенных в советское время зданий. Инвесторы не стремятся вкладываться в создание новых объектов.
Причины понятны: относительно высокая доходность в других секторах рынка недвижимости (как жилой, так и коммерческой), недостаток приспособленных участков под застройку, сложность самих проектов (повышенные требования к инженерным системам, специфические особенности зданий и пр.).
Основной спрос на производственные объекты создают сегодня малые и средние предприятия, которым требуются помещения от 350 до 1000 кв.м. Все больше комбинированных заявок: предпринимателям одновременно нужны площади под производство, склад и небольшой офис.
Требования к качеству увеличиваются. Диапазон арендных ставок - $5-15/кв.м в месяц. Локация объекта на них, естественно, влияет не так сильно, как в торговом или офисном секторе. Основные ценообразующие факторы: технические характеристики помещений, развитость инженерной инфраструктуры, близость к магистралям.
В ближайшее время нас ждет активное развитие этого сектора рынка в связи с ростом арендных платежей за земли промышленных предприятий. В этой ситуации заводы будут вынуждены оптимизировать использование занимаемых площадок, а профессиональный подход к управлению недвижимостью приобретет особую актуальность. Божья земля
Николай ВЕЧЕР:
– Если до недавнего времени мы наблюдали на земельном рынке вялотекущие процессы, то в 2005-м он довольно активно формировался. Продавцы наконец начали что-то продавать, а покупатели - приобретать. Из-за того, что у наших девелоперов по-прежнему нет длинных денег, а в секторе жилищного строительства в 2005-м наблюдался некоторый кризис, цены предложения на частные земельные участки начали снижаться, и это привело к оживлению рынка.
Его росту способствовали также приход в город крупных инвесторов и ужесточившаяся политика городских властей в отношении застройщиков. На этом фоне частные территории становятся все более привлекательными.
Если посмотреть на карту, то на востоке у города свободных земель практически нет. Граница с областью подходит практически к жилым кварталам. Они есть на севере - в Курортном районе, на юге - в Пушкинском и на западе - в Петродворцовом. В основном это бывшие совхозные территории.
Они относятся к категории земель поселений, но разрешенный вид использования, определенный градрегламентами, у них сельскохозяйственный. Это затрудняет работу с такими участками, но изменить вид разрешенного использования все же значительно проще, нежели саму категорию земель, чем инвесторам приходится заниматься в Ленобласти.
Исторически так сложилось, что территории на севере считаются более престижными и поэтому ценятся дороже. Участки в Левашово, примыкающие к КАД, предлагаются примерно по $40/кв.м. В Буграх ценники начинаются от $55/кв.м, хотя в процессе торга их реально снизить до $30.
На мой взгляд, цены на северные земли уже близки к предельным. Например, при строительстве складского комплекса максимальная инвестиционная нагрузка на квадратный метр участка не должна превышать $100 - с учетом затрат на инженерную подготовку территории. Иначе бизнес развалится. Однако приобретая землю в Буграх по $40/кв.м без какой-либо инфраструктуры, инвестор выйдет на гораздо большую цифру, чем $100.
Сегодня мы наблюдаем, как активность покупателей смещается от северных районов на юг и на запад. Наиболее востребованы земли вдоль Пулковского и Московского шоссе. Это бывшие территории совхозов "Шушары", "Детскосельский", "Ленсоветовский".
На юге, там где земли "Шушар" примыкают к Пулковскому шоссе, максимальный ценник составляет около $17/кв.м. Бывшие совхозные участки вдоль Московского шоссе многократно перепроданы. В результате цены доходят до 35-40 евро/кв.м. Однако покупателей особо не заметно.
На западе, в Петродворцовом районе, участки еще дешевле - от $5 до $13-14/кв.м. Эти бывшие пахотные земли, заросшие травкой, представляют собой наиболее перспективный резерв для развития города и для формирования пояса так называемой субурбии, то есть пригородной застройки.
Те, кто сегодня приобретает участки в Пушкине или в Петергофе, рассчитывают построить здесь коттеджи или таун-хаузы, которые станут их основным (первым) жильем. За всеобщую эксплуатацию!
Андрей ЛУШНИКОВ:
– Главное достижение на рынке эксплуатации недвижимости в 2005 году состоит в том, что рынок этот появился. Возникли и начали конкурировать между собой специализированные компании. Конечно, до его насыщения еще далеко, но рынок почти сформирован. Все больше собственников прибегают к аутсорсингу. Это модно. Как оказалось, можно управлять не только собственной уборщицей, но и компанией, которая управляет уборщицами.
На развитие эксплуатационных услуг, безусловно, положительно повлияет принятие Жилищного кодекса. Обслуживание коммерческих помещений и жилого сектора имеет много общего. ЖК выводит на рынок огромный пласт недвижимости, а значит, на нем появятся и крупные игроки.
Причина, препятствующая развитию нашего бизнеса, - непрозрачность отечественного рынка недвижимости. Некоторые владельцы опасаются отдавать эксплуатацию на аутсорсинг, потому что не хотят раскрывать информацию об арендных ставках, реальных доходах и т.п. Различные схемы налоговой оптимизации, которые широко используются на рынке, тоже не доверишь аутсорсинговой компании.
Когда к нам придут профессиональные инвесторы вроде различных западных фондов, в России начнет формироваться рынок готовых объектов и предметом купли-продажи станут действующие ТК и офисные центры. Вот тогда потребность в услугах профессиональных управляющих будет расти. Потому что те же инвестиционных фонды самостоятельно не занимаются эксплуатацией зданий.
Сегодня рынок коммерческой недвижимости развивается впечатляющими темпами, значит, и у нашего бизнеса хорошие перспективы. Остается нам всем совместно помолиться о том, чтобы цены на газ и нефть не падали в 2006 году. По-моему, это самое главное.
Динамика ввода торговых площадей в Петербурге в 2003-2007 гг., кв.м Табл. 1
| Тип объектов | 2003 | 2004 | 2005 | 2006-2007 (прогноз) |
| Торговые комплексы | 259 100 | 305 500 | 155 500 | 749 300 |
| Гипермаркеты | 114 800 | 78 800 | 124 000 | 410 000 |
| Итого | 373 900 | 384 300 | 279 500 | 1 159 300 |
По данным компании "АйБи Групп"
Объем и структура офисных рынков в разных городах России, кв.м Табл. 2
| Город/Класс | A | B | C |
| Москва | 560 000 | 920 000 | 2 520 000 |
| Петербург | 38 470 | 278 400 | 545 000 |
| Новосибирск | 7000 | 42 000 | 151 000 |
| Казань | 10 200 | 40 800 | 119 000 |
| Челябинск | - | 177 000 | 123 000 |
| Калининград | - | 26 000 | 104 000 |
По данным Гильдии управляющих и девелоперов
Участники "круглого стола"
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ,
председатель КУГИ
Юрий БОРИСОВ,
президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании "АйБи Групп"
Наталья ГОРДЕЕВА,
заместитель председателя КУГИ
Александр ГРИШИН,
генеральный директор компании "ВМБ-Траст"
Марина ЗВЕРЕВА,
заместитель генерального директора ОАО "ЛОМО"
Алексей ЧИЧКАНОВ,
первый заместитель председателя КУГИ
Николай АСАУЛ,
заместитель председателя Комитета по инвестициям и стратегическим проектам
Константин КОЗЛОВСКИЙ,
генеральный директор ЗАО "Менеджмент компания ПСБ"
Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ,
руководитель группы оценки ООО "Институт проблем предпринимательства"
Андрей ЛУШНИКОВ,
генеральный директор "МТЛ. Эксплуатация недвижимости"
Лев ПУКШАНСКИЙ,
вице-президент ООО "Управляющая компания "Морской фасад"
Владимир АНДРЕЕВ,
коммерческий директор ООО "Строительная компания "Бриз"
Николай МАКСИМОВ,
генеральный директор ООО "Управление проектами недвижимости и инвестициями"
Александр ДЫМОВ,
глава петербургского представительства шведской компании Ruric AB
Елена АФИНОГЕНОВА,
генеральный управляющий УК "Бекар"
Борис ЮШЕНКОВ,
генеральный директор компании Colliers International (Петербург)
Алексей ФИЛИМОНОВ,
директор ООО "Астера Онкор"
Николай ВЕЧЕР,
руководитель службы развития ЗАО "ВТБ-Капитал"
Анастасия ЯСИНСКАЯ,
зам. главного редактора "НП", ведущая
Артур КИМ,
руководитель департамента индустриальных парков и бизнес-центров ЗАО "Менеджмент компания ПСБ"