В российском оценочном бизнесе сложилась революционная ситуация. Президент России Владимир Путин подписал федеральный закон «О внесении изменений в федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятый Госдумой 7 июля 2006 года и одобренный Советом Федерации 14 июля с.г. Как сложится ситуация с реализацией положений нового закона, мягко выражаясь, не совсем понятно.
Самое главное – лицензирование оценочной деятельности отменено, вся власть переходит к саморегулируемым организациям. А может быть, и не это самое главное: вне игры оказываются оценочные фирмы – юридические лица. Главным субъектом оценочной деятельности в соответствии с требованием нового закона признаются только физические лица, то есть сами оценщики.
Прокомментировать изменения в законодательстве мы попросили члена правления Северо-Западного общества оценщиков, председателя комитета по аналитике и оценке Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Евгения Безлюдного.
– Евгений Владимирович, как Вы оцениваете появление нового закона?
– Закон «испечен» в полном соответствии со сложившейся практикой деятельности нашей законодательной власти – как «всегда»: то ли вино пропадет, то ли цены вырастут. Концепцию закона и основные организационные идеи я приветствую, равно как и попытку радикально поменять правила игры на данном рынке. Надеюсь, что с появлением этого документа будет положен конец порочной коррупционной практике, которая сложилась в оценочном бизнесе в последние годы, а саморегулирование позволит восстановить престиж профессии. Дело в том, что в различного вида структурах, которые в основном являются заказчиками работ по оценке, с давних пор существует организованная в чисто российских традициях система распределения заказов, то есть приобщения к «кормушке» или «корыту». Крупные заказчики работают исключительно с теми оценочными компаниями, которым «доверяют». Для остальных практически существует «запрет на профессию» – на рынок крупных заказов их не пускают, поскольку крупные заказы распределяются в узком кругу уполномоченных принимать решения чиновников и прикормленных оценочных компаний. Практически эта система срабатывает через коррупционно емкую схему: аккредитация, определяющая узкий круг приобщенных фирм, – заказ на выполнение работы – «откат» чиновнику (сотруднику). Как следствие, практически полная зависимость оценочной компании от руки кормящей и, как следствие, необходимость выполнения пожеланий по поводу цифры, которая должна появиться в отчете оценщика. Оценочная компания, точнее, руководство, вынуждена выполнять работу по таким правилам, иначе ее быстро лишат денежных потоков и найдут более сговорчивых. Профессия «оценщик», несмотря на ее относительную новизну, в короткое время стала отождествляться с одной из древнейших. Что же изменится? Скорее всего, сильно упадет роль руководителя компании, который транслирует непосредственному исполнителю (физическому лицу) результат оценки. Теперь вся ответственность перекладывается на оценщика, который должен будет поставить не только подпись и собственную печать, но и отвечать за результат лично.
– В прежней системе оценщики обманывали или государство, или третьих лиц…
– Обманывали – это когда доказано, что обманывали. А если не доказано, значит, все правильно. Некоторое время назад некое предприятие «ЮКОСа» было оценено в млрд или млрд, уж не помню, сейчас на балансе нового собственника – млрд. Нам, питерским, ближе, например, гостиница «Европейская», оцененная и проданная за млн. Если оценщик наносит ущерб государству, то государство должно отстаивать свои права. А что такое государство? Это чиновник… Сейчас на слуху московские скандалы в Южном Бутово и признание аварийным крепкого дома с капремонтом, на месте которого планируется построить новый отель. Почему-то никто не вспоминает о роли оценщика, а без него в этих случаях не обошлось. Много ли слышно о том, что некую фирму лишили лицензии на неправильную оценку? В нашем народном суде третьему лицу, особенно физическому, доказать, что фирма нанесла ущерб, практически невозможно. Если интересно, могу привести свежий пример…
– Конечно, интересно.
– Представьте ситуацию. Город имеет в собственности землю. Там был гаражный кооператив. Срок действия договора аренды закончился. Землю продали на торгах. У купившей права строительной компании инвестиционный договор с определенными временными обязательствами. Но собственники гаражей на участок строителей не пускают. Им говорят: вот документы – земля не ваша, убирайте гаражи, переносите. Владельцы в качестве защиты своих прав предъявляют отчеты об оценке гаражей, где главным ценообразующим фактором числится «местоположение». В этих документах объекты оценивались с нарушением большинства норм законодательства, не говоря уже о методологии. Оценщики оценили гаражи металлические сборные, которые можно разобрать и перенести в другое место, как недвижимость, включив в их стоимость земельный участок с учетом «близости к метро». Кто виноват? Оценщик. Он нанес вред не только строительной компании, которая вынуждена в суде отстаивать свои права, рискуя сорвать инвестиционные сроки, но и ввел в заблуждение собственников гаражей, завысив их стоимость в десятки раз.
– А привлечь неквалифицированных оценщиков к ответственности нельзя?
– Теперь отвечать будет не фирма, а «физик», который подписывает отчет в качестве исполнителя. При этом он должен быть лично застрахован и несет ответственность собственным имуществом. По старому закону, когда государство выдавало лицензию на оценочную компанию, в критических ситуациях «лавка» закрывается, а через некоторое время открывается под новой вывеской. Теперь оценщик как минимум задумается. Ведь чтобы определить в документе «доказательственного значения», которым является отчет об оценке, рыночную стоимость, нужно обладать мастерством, умением, достоверной информацией и отлично знать рынок. Липовый отчет сочинить – ума не надо. Взял прототип, цифры поменял – как курсовик передрать.
– А как там на просвещенном Западе, есть зарубежные аналоги?
– В подавляющем большинстве стран оценочная деятельность не лицензируется. Оценщик должен состоять в авторитетной профессиональной организации (наш законодатель назвал по-русски – «саморегулируемой» или СРО) и рискует преимущественно своей репутацией, что практически связано с возможностью зарабатывать свой хлеб профессиональной экспертной деятельностью. В новой редакции закона ответственность прописана очень жесткая – собственным имуществом. Можно, конечно, все на тещу переписать… Тем более что готовится закон о банкротстве физических лиц.
– Что же теперь будет с институтом аккредитации?
– Есть хорошие примеры. У нас в городе существует система открытых конкурсов. Никому не запрещено поучаствовать. В ГУИОН всегда проходили аттестацию физические лица. Только платить за работу оценщика должен собственник, то есть продавец. Иначе тяжела участь оценщика – ведь, например, за оценку участка под застройку или здания под реконструкцию ему платил кто? Тот, кто хочет купить. Можно предположить, кто музыку заказывает. Поэтому отчет проходит обязательную экспертизу, что, по сути, увеличивает стоимость работ (или цену принятия решения). Отчет об оценке, конечно, документ доказательственного значения, но любая стоимость – расчетная величина, а методик на все случаи жизни нет. Поэтому «разоблачить» нечистоплотного оценщика – не очень просто. Так что СРО будут не только учить и защищать права своих членов, но еще будут карать или миловать. Могу предположить весьма творческие и дискуссионные моменты, теперь «общество оценщиков» – не просто клуб по интересам типа любителей кактусов.
– Что же будет на оценочном рынке дальше?
– Законодатели не дают нам скучать. Сложилась двоякая ситуация, когда старый закон УЖЕ не работает, а новый ЕЩЕ не работает. На смену лицензированию пришло саморегулирование. Такая ситуация у нас уже была лет восемь назад, когда вводили лицензирование, при этом его процедуры не были прописаны. Оценщики почти год работали в правовой пустоте, и любой их отчет, в принципе, можно было признать не соответствующим федеральному закону. Ничего, выжили (живем ведь сейчас без вина), такие у нас законы, принимаемые Думой. Однако по формальным признакам в стране еще ни одного СРО, удовлетворяющего требованиям закона, нет. Прописано, что оценщик (то есть человек, имеющий специальное образование) должен вступить в такую организацию (предъявив справку об отсутствии судимости), застраховать свою профессиональную ответственность, платить членские и страховые взносы и вперед – на свободный рынок. Можно работать самостоятельно или в составе юридического лица (удастся ли перестраховать ответственность на него – не ясно). В принципе, никто не мешает работать так, как работают, например, нотариусы. Или адвокаты. Так что возможна реорганизация фирм в конторы типа «Чалкин, Палкин, Малкин и Залкинд», по примеру нотариальных. Если оценщик получит большой заказ по оценке, скажем, атомной станции, он сможет привлечь для работы над отчетом дополнительных специалистов: по оценке недвижимости, машин, оборудования, интеллектуальной собственности и т.д. Все они, видимо, будут нести солидарную ответственность перед клиентом, законом и третьими лицами. Но наименования фирмы в отчетах, видимо, больше не будет. Будет имя конкретного оценщика, его личная печать и подпись. И его личная ответственность.
– Столько сложностей из-за отмены лицензирования! А ведь скоро то же самое произойдет и в строительной сфере…
– Получилось, что мы, оценщики, идем на острие проблем, которые в ближайшем будущем ожидают и других специалистов рынка – аудиторов, строителей, риэлторов. В строительстве, например, лицензирование отменяется с 1 января 2007 года. То же будет и с другими сферами. На нашем примере можно было бы посмотреть, какие подводные камни могут быть у реформы. Ведь ошибки совершают все: от Госдумы, принимающей необеспеченные законы, до оценщиков, которые перестают быть рабами работодателя, становятся самостоятельными и не понимают, как теперь жить.
Что будет? Судебная практика покажет.
Наталья Ковтун