Операторы рынка коммерческой недвижимости решили разработать единые стандарты для работы на рынке недвижимости. Для этого они создали инициативную группу. Речь идет о добровольном соблюдении (самими операторами) норм в части юридической и финансовой составляющей. Если начатое будет доведено до своего логического завершения, финансовые потоки начнут менять свое русло, а небольшие операторы и спекулянты покинут рынок. Взамен инициаторы предлагают понятные всем правила игры и прозрачность сделок.
Инициатором проведения круглого стола на тему: «Рынок коммерческой недвижимости: бои без правил?» стал Фонд имущества Петербурга, точнее, отдел по работе с коммерческой недвижимостью и его начальник Николай Яблоков. Он признался, что проблематика рынка и возможные пути решения были сформулированы им еще в феврале нынешнего года. Однако вопросы, вынесенные для обсуждения, не потеряли своей актуальности и сейчас. Интерес к теме оказался огромным, зал торгов, где проводился круглый стол, был заполнен полностью.
Все перечисленные проблемы условно можно разделить по нескольким темам: юридическая – эксклюзивность договорных отношений между заказчиком и исполнителем; финансовая – размер комиссионного вознаграждения, и этическая – исключающая участие в сделке посредников и спекулянтов, а также непрофессиональных операторов рынка.
Нарыв лопнул
Обойдясь без докладов, присутствующие сходу начали обсуждение. Разговор велся начистоту, и то, что обычно оставалось за скобками при публичных обсуждениях, было высказано вслух.
Агентства соглашаются работать с откатами, которые достигают 25 процентов от суммы сделки – лишь бы получить заказ. Показательным примером, характеризующим состояние рынка и наличием на нем целых групп посредников, служит история о запрашиваемых «посреднических выплатах» (без оплаты услуг агентства). Участникам рынка хорошо известен пример, когда посредники запрашивали до 0 тыс. от продажи одного здания, которое до сих пор остается не проданным по этой причине. Говорилось о недобросовестных заказчиках, которые проводят маркетинговые исследования за счет агентов, оставляя их в итоге с «пустым карманом», и неквалифицированном персонале, пытающемся продавать коммерческую недвижимость, словно это комната в коммуналке; о том, что на рынке можно встретить предложение одного и того же здания сразу у нескольких операторов, но по цене, отличающейся в разы…
Можно сказать, что «нарыв лопнул». Хотя раньше лопнуло терпение у крупных операторов, которые и решили собраться для обсуждения обозначенных проблем за круглым столом, чтобы уже в будущем задать «тон рынку». Однако желающих оказалось настолько много, что встреча была несколько смазана нравоучительным тоном одних и сумбурными выступлениями других. Хотя зерно рационализма было посеяно, а именно, решено создать инициативную группу, которая займется выработкой рекомендаций для работы операторов на рынке коммерческой недвижимости.
По новым правилам
Предложения Фонда имущества разбиты на три пункта. Во-первых, работать только по эксклюзивным договорам с минимальным сроком действия на два месяца. При этом требуется перечень всего комплекса услуг, который будет оказан заказчику. Во-вторых, авансовый платеж в случае отказа клиента от сотрудничества остается у оператора. И, в-третьих, установить порядок выплат, размер комиссионного вознаграждения в зависимости от стоимости объекта, а также разработать правила разделения комиссионного вознаграждения при совместных сделках.
Все перечисленное должно способствовать удалению с рынка таких негативных явлений, как «бесплатные маркетинговые исследования», «откаты», «серые комиссионные» и пр. Николай Яблоков соглашается, что в случае внедрения этой практики с рынка уйдут «спекулянты», «непрофессиональные операторы», и многие финансовые потоки станут прозрачными. А вот генеральный директор Colliers Int. Борис Юшенков предложил обмениваться еще и общей информацией, чтобы понять объем рынка. Необязательно указывать сами объекты, с которыми работали операторы, достаточно обнародовать годовые или квартальные объемы сделок, чтобы понять рынок и проследить динамику рынка, говорит Борис Юшенков.
И Что это будет…
«То, что предлагается – это забота о рынке, а не только о крупных игроках. Именно потому, что крупным компаниям просто работать по таким правилам», – констатирует Алла Янет, руководитель отдела коммерческой недвижимости группы компаний «Невский Альянс». И подтверждает, что количество недобросовестных клиентов в ее компании сведено к минимуму.
«Работая по белому, очень сложно обмануть и быть обманутым», – говорит Николай Яблоков. Однако наличие низкоквалифицированного персонала в агентствах недвижимости огорчает Николая Яблокова. «Если бы мы смогли ввести лицензирование, мы бы избавились от тех, кто порочит профессию», – говорит он.
Очевидно, что все инициативы вряд ли смогут быть воплощены даже в ближайшей перспективе. Первый шаг сделан, «локомотив» в лице Фонда имущества поставлен на рельсы. Как отреагирует сам рынок, а также Ассоциация риэлторов и Гильдия управляющих (непонятно, по какой причине оставшиеся пока в стороне), в скором времени будет известно.
Игорь Федоров