Руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада (АБСЗ) Игорь Жигунов подвел итоги 2006 года, рассказал о перспективах на 2007 год и дал рекомендации потенциальным заемщикам.
– Расскажите об ипотечных итогах 2006 года в Санкт-Петербурге и Ленобласти.
– Рынок ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге в 2006 году показал качественный рост. Общий объем ипотечных сделок в Петербурге и области превысил 0 млн, количество выданных кредитов – порядка 7 тыс. шт. Одним из серьезных событий уходящего года на рынке недвижимости 2006 года явился галопирующий рост цен в период с марта по август.
Динамика рынка за 10 месяцев 2006 года показала рост цен на жилье и средней суммы кредита по Санкт-Петербургу почти в 2 раза. В связи с этим наметилась тенденция увеличения востребованности ипотечных кредитов, причем не только на покупку жилья, но и «потребительских» ипотечных кредитов. Особенно выгодными они стали, поскольку возросшая стоимость имеющихся объектов у населения позволила получить под их залог большую сумму кредита.
Многие граждане, которые планировали приобрести жилье на собственные сбережения, уже не имеют такой возможности и вынуждены обращаться за ипотечными кредитами, как и те, кто хотел сберечь накопления и вложить их в жилье.
Средняя сумма кредита в Санкт-Петербурге выросла с тыс. до тыс., так как средняя стоимость однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге составляет -110 тыс. Сейчас галопирующий рост цен прекратился, на рынке период «ценового шока» у населения. Многие люди отложили покупку недвижимости и наблюдают, как изменится ценовая ситуация на рынке.
– Какие объекты наиболее востребованы заемщиками?
– Как правило, это практически ровное распределение 1-, 2- и 3-комнатных квартир. Прежде всего, это спальные районы с жилым фондом более нового поколения, то есть лучшего качества. В центре объем сделок меньше и больше многокомнатных квартир. Ведь, прежде всего, заемщики по ипотеке – люди, улучшающие жилищные условия, приобретающие отдельное жилье. Это как семейные люди, так и пока еще одинокие.
– Влияние ипотеки на рынок жилья в Санкт-Петербурге и Ленобласти?
– На сегодня количество сделок с недвижимостью при участии ипотечных средств не превышает 5-7 процентов от общего числа операций с недвижимостью на рынке Санкт-Петербурга и области. Если сравнивать с западными странами, где задолженность по ипотеке составляет до 80-90 процентов от ВВП, то потенциал у России, в частности, у Санкт-Петербурга, огромен.
Ошибочно полагать, что рост цен на недвижимость и сокращение предложения на рынке жилья были спровоцированы увеличением объемов ипотеки. Жилищное кредитование, наоборот, помогло многим людям приобрести недвижимость в период резкого роста цен.
– Соотношение ипотеки на первичном и вторичном рынке?
– Поскольку ипотека – залог недвижимости, то, говоря об ипотеке на первичном рынке, правильно говорить о приобретении жилья «по долевке» с использованием ипотеки имеющейся недвижимости. Объем таких сделок можно оценить порядка 10 процентов от общих сделок жилищной ипотеки на Северо-Западе. Остальные 90 процентов приходится на ипотеку вторичного рынка.
В 2007 году по озвучиваемым планам на рынке Санкт-Петербурга будет введено около 2,5 млн кв. метров жилья – в 2006 году около 2,3 миллионов. Таким образом, в процентном отношении объем потенциальных ипотечных сделок на первичном рынке вряд ли заметно изменится по сравнению с вторичным рынком.
– Назовите основные проблемы ипотеки.
– Прежде всего, необходимо повышение уровня профессионализма участников системы, для чего, в частности, начата программа единой сертификации брокеров Северо-Запада АБСЗ совместно с Ассоциацией риэлторов Санкт-Петербург и ЛО.
Необходимо дальнейшее информационное освещение вопросов ипотеки с точки зрения понятности и доступности вопроса потребителю. Важно увеличение объема предложения качественного жилья на рынке. И всегда остается вопрос платежеспособности населения, она пока еще недостаточна в своей массе.
– Какова роль ипотечных брокеров на рынке ипотеки?
– По статистике Городского Ипотечного Банка, порядка 25-30 процентов сделок происходит при участии ипотечных брокеров, эта цифра постоянно растет. С учетом мировой практики, активного развития инфраструктуры российского рынка ипотеки, тех регионов, где показатель сделок с брокерами выше общероссийского уровня, можно предположить, что в 2007 году доля ипотечных сделок, проводимых с помощью брокеров, вырастет на 10-15 процентов по сравнению с текущим годом.
Для сравнения: 70 процентов ипотечных сделок в США реализуется при посредничестве ипотечных брокеров. Практически все банки Санкт-Петербурга, реализующие ипотечные программы, пользуются услугами ипотечных брокеров в явном виде – соглашения или не оформляя договорных отношений, не проводя аккредитацию, что неверно.
– Какие Вы можете назвать основные проблемы заемщиков?
– Прежде всего, недостаточная платежеспособность. Рост цен быстрее, чем рост доходов. Многие даже при получении кредита не могут приобрести стандартную 2-, 3-комнатную квартиру. Отдельный спрос на покупку комнат, однако массовых и четких программ на рынке как таковых пока нет, этот спрос пока неудовлетворен.
Что касается предоставления данных о доходах, то банки рассматривают разные варианты. Конечно, при предоставлении информации в стандартной утвержденной форме ставка по кредиту будет ниже. А поскольку не все клиенты могут предоставить такие данные, то для остальных остается вопрос чуть более высокой ставки, чем обычно.
– Есть ли у ипотеки подводные камни, к примеру, страхование, плата за выдачу кредита?..
– При оформлении ипотечной сделки обязательным условием является заключение договора комплексного ипотечного страхования. Причем страхование имущества, которое покупается с помощью кредита, необходимо в соответствии с федеральным законодательством. Как правило, страховка оформляется по трем видам: страхование жизни и трудоспособности заемщика, объекта недвижимости, права собственности на объект. В среднем страховой взнос по такому комбинированному договору составляет 0,8-1,1 процента от непогашенной суммы кредита и выплачивается заемщиком ежегодно.
Кроме этого существуют следующие дополнительные расходы по оформлению и выдаче кредита: рассмотрение заявки на кредит от 1 тыс. рублей, сбор за выдачу кредита – от 0,8 процента от суммы кредита или от 6 тыс. рублей, комиссия за открытие и ведение ссудного счета – до 2 процентов ежегодно в зависимости от банка, плата за аренду банковской ячейки – от 18-20 рублей в день, конвертация валюты при безналичных расчетах – от 0,5 процента от суммы.
Также существуют тарифы контрагентов банка: страховых, оценочных, риэлторских компаний. В среднем эти расходы составляют: 0,8-2 процента страховка, 1,8-2,5 тыс. рублей – оценка. Кроме того, есть расходы по государственной регистрации сделки, нотариату.
– Институт перекредитования: расскажите об итогах 2006 года и дайте прогноз на 2007 год.
– В настоящее время операции перекредитования стали все чаще предлагаться клиентам на рынке, хотя еще и не являют собой значительный объем. Основная масса ипотечных кредитов выдана на рынке за последние 2 года и ставки за этот период сильно не изменились – на 1,5-2 процента. Таким образом, речь идет о кредитах, выданных ранее – до 2004 года. В любом случае, рынок перекредитования ограничен клиентами с большой разницей в ставках и сроках кредита и гораздо меньше рынка прямых целевых кредитов.
Для перекредитования клиенту необходимо не только выполнить ряд условий как нового кредитора, так и прежнего, но и посчитать свои затраты: сборы банка за переоформление кредита, прекращение и регистрация нового залога, тарифы по иным банковским операциям, а если клиент при этом еще и использует процедуру досрочного погашения, то уплатить комиссию за досрочный платеж. Клиенту имеет смысл заниматься таким вопросом, когда разница в ставках составит не менее 3 процентов годовых.
По сути, в ситуации с перекредитованием может складываться так, что один банк выдает кредит, другой банк предоставляет заемщику кредит на погашение ранее им взятого, показатель объема ипотеки вырос в 2 раза, а реально залоговые отношения возникли только по 1 объекту.
– Что такое VIP-ипотека?
– Данное понятие пока еще не сформировавшееся и более расплывчатое. Это может быть соответствующий сервис или отдельная категория кредитов, например, от 0 тыс. Жилье элит- и бизнес-категории – очень небольшой сегмент и предложение там недостаточно. Цены на него в Санкт-Петербурге составляют от -10 тыс. за 1 кв. метр, суммы кредитов порядка {text},8-1 млн.
Таких кредитов пока очень мало, однако прослеживается тенденция роста такого рода заемщиков. Ведь гораздо выгодней приобрести в кредит – ставка от 9,5 процента годовых в валюте, чем извлекать средства из оборота в доходном бизнесе.
– Ваши рекомендации потенциальным заемщикам.
– Изначально необходимо определиться с тем, готов ли будет банк предоставить кредит и в каком размере. Обратиться в банк, если есть понимание программы, либо к ипотечному брокеру, имеющему банковскую аккредитацию, чтобы определиться с нужной программой, сделать предварительные расчеты. Важно понимать, что в любом случае итоговое и окончательное решение скажет банк, надо получить одобрение банка на кредит. Зная сумму потенциального кредита и размер собственных сбережений или стоимость имеющегося жилья, если планировать как первый взнос, можно подобрать объект. Работать можно как самостоятельно, так и с помощью аккредитованного банком риэлтора – это намного проще, ведь риэлтор уже знает все особенности программы банка, технологию сделки. Он поможет не только подобрать качественное жилье, но и согласовать все с контрагентом, подготовить документы по объекту.
– Какие виды платежей по кредиту существуют?
– Существует 3 основных вида платежей по погашению ипотечного кредита: аннуитетный – равные ежемесячные выплаты; шаровый – сначала платятся только проценты, а сам кредит – в конце срока; дифференцированный – основной долг погашается равными частями, а проценты начисляются на остаток долга.
Наиболее удобный и распространенный вариант – аннуитетный платеж, подразумевающий формулу сложных процентов. Идея аннуитетной схемы в том, что равными платежами клиент полностью погашает основной долг и проценты, начисляемые регулярно на остаток непогашенного долга.
Данная схема удобна, так как платежи равные и позволяют заемщику планировать расходы, а также оптимизировать расчет суммы кредита при андеррайтинге, так как аннуитетный платеж не в ущерб качеству кредита позволяет рассчитывать больший размер кредита по сравнению с шаровой или дифференцированной схемой.
При шаровом платеже есть риск дефолта, так как последний платеж по кредиту – самый большой, и заемщик может не справиться с выплатой. При дифференцированных платежах наибольшая нагрузка падает на заемщика в самом начале погашения.
– Ваш прогноз развития ипотеки в Санкт-Петербурге и Ленобласти в 2007 году.
– Вполне возможно, что в ближайшее время произойдет корректировка цен на малоликвидные объекты – «корабли», «хрущевки» в сторону понижения, что касается ликвидных объектов, то явных предпосылок к снижению цен нет. Полагается, что в 2007 году продолжится некоторый рост цен в пределах инфляции, а население, поняв, что ждать нечего, опять станет участвовать активнее в сделках с жильем.
Растет доля рублевых кредитов, что связано с понижением ставки по ним. Однако не стоит ожидать в 2007 году резкого снижения ставок. Действующие показатели вполне обоснованы рынком, и если и будет коррекция, то очень незначительная.
По оценкам экспертов, рост рынка ипотеки в 2007 году составит около 80 процентов. Увеличится доля потребительских ипотечных кредитов под залог имеющейся недвижимости и составит не менее 25 процентов от общего количества ипотечных сделок. Средняя сумма кредитов вырастет на 10-15 процентов в соответствии с динамикой роста цен на недвижимость.
Дмитрий Малышев