Петербург и коммерческая недвижимость

Петербург и коммерческая недвижимость

В Петербурге прошла бизнес-конференция по актуальным вопросам девелопмента. Эксперты оценили ситуацию на рынке и дали рекомендации специалистам, работающим в сегменте коммерческой недвижимости.

В Петербурге прошла бизнес-конференция по актуальным вопросам девелопмента. Эксперты оценили ситуацию на рынке и дали рекомендации специалистам, работающим в сегменте коммерческой недвижимости.
Офисы строЯт
по максимуму
В прошлом году петербургские бизнес-центры приросли максимальным количеством офисных площадей за всю историю развития рынка. По оценке исполнительного директора Praktis Consulting&Brokerage Юлии Дровянниковой, за год в бизнес-центрах города было введено в эксплуатацию 243 тыс. кв. метров новых офисов. А сам рынок коммерческой недвижимости вышел на новый виток развития.
Хотя, по мнению генерального менеджера «Knight Frank Санкт-Петербург» Олега Баркова, проблем в этой сфере еще много. «Городские бизнес-центры не всегда соответствуют требованиям своего класса. Главным критерием в определении классности остается удаленность здания от центра. Так, традиционно бизнес-центры класса А расположены в престижных районах, а класса В – децентрализованы: 44 процента находятся в историческом центре, 50 процентов – в промышленном поясе, 6 процентов вообще на окраинах», – рассказывает Олег Барков.
Если говорить о перспективах развития офисных помещений, то, по мнению генерального директора «Colliers International Санкт-Петербург» Бориса Юшенкова, в 2007 году ожидается беспрецедентный прирост офисных площадей высокого уровня. «У сегмента существует потенциал роста в долгосрочной перспективе. Предложение будет расти на 25-30 процентов в ближайшие 5-7 лет», – заявил он.
К сожалению, пока существует много проблем при реализации проектов офисного типа. Эксперты указывают, во-первых, на отсутствие общей концепции при создании проекта офисного центра, во-вторых, на недостаточную обеспеченность бизнес-центров парковочными местами, в-третьих, на размещение бизнес-центров в районах с плохой транспортной доступностью. Кроме того, в этой сфере существует недостаток управляющих компаний высокого уровня, мало специалистов, которые умеют грамотно формировать коммерческие предложения и взаимодействовать с потенциальными арендаторами.
Склады в дефиците
Среди тенденций в сегменте складской недвижимости Олег Барков отмечает дефицит высококлассных складских помещений. «Только 11 процентов складских помещений города соответствуют классам А и В, – говорит представитель «Knight Frank Санкт-Петербург». – Но по прогнозу в ближайшие три года доля высококлассной недвижимости вырастет до 20-30 процентов от общего объема рынка. При этом основное предложение будет сконцентрировано на рынке аренды в сегменте складских помещений класса А». Специалист отметил, что уже за последний год заметно увеличилось количество вновь заявленных и уже строящихся складов класса А. «В связи с этим на некоторых направлениях может возникнуть перенасыщение предложения, что повлечет за собой пересечение коммерческих интересов и снижение доходности объектов», – считает Олег Барков. По его словам, активное влияние на рост спроса оказывает развитие в городе торговых сетей, которое значительно опережает развитие рынка складской недвижимости.
По оценкам специалистов компании Praktis C&B, объем ввода складских помещений в складских комплексах города в 2006 году составил 176 тыс. кв. метров. Наибольший объем ввода качественных складских площадей пришелся на II квартал – 90,5 тыс. кв. метров. Около 47 процентов складских комплексов класса А и В построено под нужды собственника. «А на рынок аренды попадает весьма ограниченный объем площадей класса А. Это связано с тем, что многие компании не могут удовлетворить свои потребности в этом сегменте рынка недвижимости и вынуждены самостоятельно заниматься строительством», – говорит Юлия Дровянникова.
Среди типичных проблем при реализации данных проектов специалисты также указывают на недостаток надежных проектировщиков со значительным опытом работы в этой сфере, а также на переоцененные ожидания девелоперов и завышенную стоимость земли по наиболее интересным направлениям.
Рынок перегрет
Если коснуться торговой недвижимости, то за минувший год, по данным компании «Colliers International Санкт-Петербург», прирост торговых площадей составил 810 тыс. кв. метров. К вводу в 2007 году заявлено 550 тыс. кв. метров. «В этом сегменте рано или поздно спрос пересечется с предложением. Из-за этого произойдет корректировка арендных ставок и выдавливание с рынка существующих проектов», – говорит Борис Юшенков. Кроме того, по мнению эксперта, следует ожидать, что ставки в новых проектах будут выше, а в уже существующих проектах может быть и снижение ставок. «На сегодняшний день рынок перегрет. Очень многие хотят купить помещения для торговли. Также идет активная борьба среди «ритэйла» за долю рынка для выпуска или в ожидании выпуска IPO. Девелоперам самое время задуматься о выходе из проектов в ближайшие год-два», – констатирует Борис Юшенков.
Как считают специалисты Praktis C&B, рынок площадей в торговых центрах города в ушедшем году продолжил свое активное развитие. По итогам года в эксплуатацию введено 48 торговых центров – максимальный показатель, начиная с 1998 года. Объем ввода общих площадей в торговых центрах превысил миллион квадратных метров. Типичные проблемы в этой нише рынка: несоответствие концепции объекта его целевой аудитории и местоположению и размещение в рамках одного объекта торговых операторов, ориентированных на кардинально противоположные целевые группы (например: стоковый центр и элитный бутик).

Игорь Федоров