Павел Созинов: Наши люди поразительно реагируют на ажиотаж

Павел Созинов: Наши люди поразительно реагируют на ажиотаж

Через год-два ситуация на рынке ипотечного кредитования станет такой же, как на рынке потребительского кредитования – то есть появится большой процент невозврата, считает полпред президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов.

Через год-два ситуация на рынке ипотечного кредитования станет такой же, как на рынке потребительского кредитования – то есть появится большой процент невозврата, считает полпред президента Российской гильдии риэлторов в СЗФО Павел Созинов. Об этом и о прогнозах цен на жилье он рассказал в интервью dp.ru.DP.RU: Как сегодня обстоят дела на рынке ипотечного кредитования? Банки регулярно собирают круглые столы, рассказывают о новых программах. С чем это связано – ипотечное кредитование так активно развивается или же необходимо пропиарить эту схему приобретения жилья? П. С.: В Петербурге выданы 11 тыс. ипотечных кредитов, что составляет всего 10% рынка. В год всего проходит около 90 тыс. сделок – на первичном рынке порядка 30 тыс. сделок, на вторичном – примерно 60 тыс. 10% – это очень немного, поэтому банкиры полагают, что есть еще задел по ипотеке.

В своих прогнозах они в основном опираются на государственную программу "Жилище", которая устанавливает ежегодный рост и указывает, сколько может быть ипотечных сделок. Оптимистичные прогнозы программы можно считать верными. Действительно, сейчас эта сфера бурно развивается. Но одновременно, на мой взгляд, банки несколько переоценивают свои возможности на этом рынке. Количество кредитных учреждений, занимающихся ипотекой, слишком выросло и прирастает ежегодно.

DP.RU: Получается, что ипотечное кредитование для банков – дело весьма прибыльное?

П. С.: На самом деле, для банков в ипотечном кредитовании есть свои подводные камни. Кредиты у нас выплачиваются в равных долях, поэтому первые выплаты, и все "сливки" банк снимает в первый год, а остаток кредита ему уже неинтересен. В основном, финансовые организации стараются "подержать" кредиты у себя, а затем быстренько рефинансировать эти кредиты. И тем не менее определенный резон в развитии и продвижении ипотечных программ у банков есть.

Сегодня на этом быстрорастущем рынке можно еще успеть занять лидирующие позиции. Поэтому банки стараются, придумывают новые продукты, предлагают упрощенные схемы кредитования. Кстати, на самом деле, схема практически у всех одинаковая, максимально приближенная к стандартному продукту ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). А ипотечные кредиты без первого взноса и так далее, при всем уважении к банкам – лишь рекламный ход.

Все прекрасно понимают, что такие кредиты – необычайный риск. Честно говоря, я вообще не понимаю, зачем банкам работать напрямую с клиентами. В офисы банков приходят люди разного достатка, три четверти из них вообще не знают, о чем идет речь. В США банки не утруждают себя прямой работой с клиентами – для этого у них есть ипотечные брокеры. Буквально в пятницу, 23 марта, на съезде Российской гильдии риэлторов обсуждался вопрос о создании и развитии у нас ипотечного брокериджа.

DP.RU: Эта схема работы эффективнее?

П. С.: Не совсем так. Есть несколько вариантов, и у каждого из них свои плюсы и минусы. Сегодня ипотекой занимаются клиентские отделы банков, риэлторские агентства, не аффилированные ипотечные компании, брокеры, аффилированные с рефинансирующими структурами, и компании, аффилированные с банковскими сообществами.

Риэлторы оказывают комплексные услуги, но это очень сложно организовать – фактически с одним клиентом приходится работать двум разным отделам. Еще один минус для потребителя – каждое риэлторское агентство стремиться предложить свой эксклюзив, то есть выбор ограничен. Аффилированные с банками структуры, соответственно, предлагают только один банк. С независимыми ипотечными консультантами проблема иная. Они действительно могут показать широкую линейку банковских продуктов и связаны с несколькими риэлторами из разных агентств. Но чаще всего к ним приходят проблемные клиенты, которым отказали в банке. Тут и начинаются сложности. Например, когда отказ связан с тем, что справка НДФЛ-2 показалась банку недостаточной. Брокер решает вопрос клиента, и ему дают кредит.

Если у человека "серый" доход действительно позволяет расплатиться, то хорошо, а если нет? Плохо то, что все в этой сфере зависит от количества, а не от качества кредитования. Поэтому-то и случаются такие ситуации. Наиболее удобный сегодня вариант – компании аффилированные с рефинансирующими структурами. Если взять, к примеру, "Невскую ипотеку", совет директоров которой я возглавляю, проблема только в том, что работая с ИЖК, мы сталкиваемся со всей бюрократической системой и ее неприятными особенностями. На самом же деле для потребителя самое главное – хорошие условия кредита, а будет ли это крупный или маленький банк, ипотечный брокер и так далее – дело десятое.

Кстати, могу сказать, что тем, кто задумывается об ипотечном кредите, стоит поторопиться, пока у банков не начались проблемы с закладными. Через год или два ситуация будет такая же, что и на рынке потребительского кредитования – то есть большой процент невозврата. Как и в случае с потребительским кредитованием, в ипотеке та же проблема – упрощение условий кредита.

DP.RU: Известно, что после резкого скачка цен на жилье летом 2006 года интерес к ипотеке снизился, многие уже не могли себе позволить купить квартиру даже в кредит. Сейчас ситуация меняется?

П. С.: Дело в том, что одобрение ипотечного кредита и вся механика его получения имеет протяженность во времени – как минимум месяц. А на фоне бурного роста цен квартира за это время успевала подорожать значительно, примерно на 20%. В результате многие отказались от кредита. Но зато появились другие желающие. Особенность российского рынка недвижимости в том, что наши люди поразительно реагируют на ажиотаж. Цены пошли вверх, значит нужно покупать, пока они не взлетели еще выше. Примерно такая логика.

DP.RU: Пока еще российская ипотека далека от условий, которые предлагают за границей. Сможем мы приблизиться к западному уровню? И какие факторы этому мешают?

П. С.: Выгоднее там только процентные ставки, зато прочие условия намного жестче. В принципе, сейчас отечественная ипотека сопоставима с зарубежной. И позволить себе ипотечный кредит может также только средний класс с доходом от $2,5 тыс. на семью. Проблема только в том, что за границей средняя зарплата – $1,5 тыс. А у нас разрыв между средним звеном и, к примеру, топ-менеджерами очень большой.

DP.RU: После новогодних праздников цены на жилье были относительно стабильными. Ожидается ли новый скачок к лету? Насколько может повыситься цена, и отчего это будет зависеть?

П. С. Каких-то резких скачков не предвидится, хотя прогнозировать, конечно, сложно. Впрочем, если принять во внимание тот факт, что за 2006 год количество ипотечных сделок увеличилось в 2 раза, за 2007 год увеличится еще на столько же, если не больше, то дефицит жилого фонда может спровоцировать новый скачок.

DP.RU: Кстати, как вы оцениваете жилой фонд Петербурга сегодня? Есть что предложить клиентам на вторичном рынке? Общая и давняя проблема здесь – нехватка нового, качественного жилья. Как сегодня с этим вопросом обстоит у нас? Как вы оцениваете темпы и качество нового строительства?

П. С.: На вторичном рынке выбор вполне приличный и предложение примерно соответствует спросу. С новым строительством сложнее. Согласно государственным программам, объемы жилищного строительства останутся прежними еще как минимум 2 года, а ипотечных кредитов, как мы уже знаем, выдадут вдвое больше, чем сейчас. За границей норма – 1 м2 на человека в год, у нас же – полметра. Сами посудите.

DP.RU: Не так давно ФАС проверяла строительные компании на предмет сговора о повышении цен жилье. В результате сотрудники службы пришли к выводу, что бурный рост цен связан с увеличением стоимости земли и стройматериалов. А как вы считаете?

П. С.: Могу сказать, что с нынешним уровнем информированности им и сговариваться не надо, они просто видят, как повышаются цены у конкурентов и назначают адекватную рынку стоимость. Они, как и потребители, заложники рынка – если застройщик поторопится и установит цену, а завтра у всех она взлетит в 2 раза, то ему будет сложно продолжать строительство. Ведь на повышение цен по цепочке реагирует и рынок строительных материалов, дорожает земля.

DP.RU: Вы обещали навести порядок с правописанием слова "риэлтор", удалось ли Вам это сделать?

П. С.: Да, на последнем съезде Российской гильдии риэлторов было принято как единственно верное написание "риэлтор". Теперь во всех регионах это слово имеет общий вид.