Сколько многофункциональных комплексов, в первую очередь с доминирующей торговой функцией, будет готов поглотить петербургский рынок в ближайшее время? Очевидно, что еще немало. Главная причина - обеспеченность торговыми площадями в Петербурге хоть и одна из самых высоких в России — 1035 кв. м в расчете на одного жителя (в Москве — около 800), но еще не дотягивает до европейского показателя в 1500 кв. м на тысячу человек.
Кроме того, по признанию специалистов, объектов с торговыми площадями высокого качества в этой статистике также еще недостаточно. При этом эксперты соглашаются, что российский покупатель еще не привык к тому, что большой торговый комплекс не означает априори высокие цены на товары, поэтому пока столь распространены ТК с устаревшими форматами торговли "а-ля рынок".
Между тем, за последние несколько лет наблюдается довольно серьезное снижение покупательского потока (по разным оценкам — от 5 до 15% в год) в небольших комплексах, расположенных внутри кварталов, и если в объекте есть, например, кинотеатр или супермаркет, то они могут работать довольно успешно, а торговые галереи — почти пустовать. Если тенденция продолжится (а предпосылок к иному в общем-то на рынке не видят), то торговые площади в таких объектах вполне могут быть переформатированы, например, в офисные или другие более востребованные в конкретной локации.
С помощью экспертов РБК попытался предположить, какие из существующих или намеченных к вводу в Петербурге многофункциональных комплексов выиграют в конкурентной борьбе, а кому, вероятно, после открытия объектов "нового поколения" придется сойти с дистанции.
Новое поколение выбирает полифункциональность
Главной характеристикой объектов "нового поколения" эксперты называют "не зацикленность" только на торговой функции (хотя она может и преобладать) и наличие арендаторов, которых не будет у других. Например, директор департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Василий Довбня считает, что для объектов, которые можно в полной мере отнести к многофункциональным, характерно наличие офисной составляющей, занимающей от 20 и порой до 70% общей площади.
Среди таких проектов:
"Экспофорум" (ввод первой очереди в 2014 году) — выставочные, конгрессные, гостиничные, торговые, складские площади. По сути станет первым современным конгрессным центром, который сможет принимать крупные мероприятия и обеспечивать их всей необходимой инфраструктурой.
"Толстой сквер" (реконцепция в 2012 году) — офисная, торговая, арт-составляющая. Реконцепцию комплекса эксперты практически единогласно признают успешной, поскольку она позволила изменить до этого несколько "невнятный" облик проекта и придать ему новый импульс для развития.
"Невская Ратуша" (ввод первой очереди в 2013 году) — офисные площади и здание администрации. Пожалуй, такой особенности, как у этого проекта, не будет в Петербурге ни у одного коммерческого комплекса — соседство с комитетами администрации города.
"Ткачи" — офисная, торговая, арт-составляющая. Проект стал хорошим примером того, что синергия искусства и коммерческой выгоды возможна — арендаторы стремятся в комплекс в первую очередь чтобы быть ближе к "себе подобным".
Еще одна тенденция в объектах нового поколения — интерес к совмещению жилой и офисной функций. Проекты подобного рода немногочисленны и реализуются преимущественно в центральных районах города, где они наиболее востребованы и эффективны, говорит генеральный директор компании London Real Invest Зося Захарова.
В качестве примера она приводит находящийся на заключительном этапе строительства проект МФК в Ковенском переулке (компания "Возрождение Санкт-Петербурга"), в состав которого войдет клубный жилой дом и бизнес-центр, а также комплекс на Новгородской улице от RBI, в состав которого входит элитный жилой комплекс "Александрия" и бизнес-центр "Базель".
Спасение в развлечениях
Кроме того, перспективно включение в состав многофункциональных комплексов различных спортивных и досуговых объектов. "Наличие образовательно-развлекательных составляющих, особенно в крупных проектах, будет постепенно становится такой же неотъемлемой частью, какой в свое время стал мультиплекс в составе ТРК", - считает руководитель отдела аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероника Лежнева.
За последние пару лет в России оформилась тенденция создания в многофункциональных комплексах детских образовательно-развлекательных центров. Среди проектов, где такая функция уже реализована - "Толстой сквер" ("ЛабиринтУм"), "Галерея" ("Умникум", Happylon), "Гранд Каньон" ("КидБург", Crazy Park, Fun City ), "Подсолнух" ("Прыг-скок") недавно было заявлено о создании детского развлекательного парка "Минополис" в комплексе "Европолис" (открытие намечено на конец 2014 года).
Планируется, что в ТРК "Жемчужная плаза" на территории жилого квартала "Балтийская жемчужина" откроется детский тематический парк, ав проекте "Газпрома" в Лахте— детский технопарк.
Аналитики поясняют, что такие арендаторы могут стать своего рода "спасением" для действующих ТК, которые пока не могут позволить себе масштабную реконцепцию. Объяснение простое - сегодня покупатели стали более искушенными в выборе и им уже недостаточно просто оставить детей в детской комнате комплекса, а значит для посещения они скорее выберут проект, где им смогут предложить нечто большее, чем просто присмотр за ребенком. Соответственно, в проектах с полноценной детской образовательно-развлекательной функцией будет больше поток покупателей и они будут более прибыльными и интересными для арендаторов. Потенциальную аудиторию подобных заведений в Петербурге эксперты оценивают в 1 млн детей, за которыми в торговые галереи, безусловно, отправятся и родители.
Интересная развлекательная составляющая может сгладить некоторые недостатки, например, локации комплекса, как это сделано в частности в проекте "Питерлэнд", где разместился самый большой на сегодняшний день в Петербурге аквапарк.
Кандидаты на выбывание
Эксперты не отрицают - "просто торговые" проекты без дополднительных функций, безусловно имеют право на существование, и довольно успешное. В особенности это касается комплексов, которые работают, условно говоря, "в гордом одиночестве", подальше от конкурентов. Помимо вышеназванных "Галереи" и "Невского центра" нет сомнений, что в ближайшие годы нечего опасаться, например, "Мегам" (число покупателей, которое у комплексов могла перетянуть на себя "Галерея", уже вряд ли вырастет), "Лету" на Пулковском шоссе (хотя ему предрекали совсем иную судьбу), "Южному полюсу" и "Питеру" (по причине дефицита торговых площадей в данной локации), Некоторые ТК в непосредственной близости от станций метро также могут не задумываться о необходимости реконцепции, например, "Французский бульвар" (уже много лет в нем сохраняется лист ожидания арендаторов). Однако есть ряд комплексов, которые, по мнению экспертов, потенциально находятся под ударом и могут не выдержать конкуренции, особенно если вблизи будут появляться объекты "нового поколения".
ТК "Континент" на Стачек— на данный момент по сути единственный крупный ТК на юго-западе очень скоро перестанет быть монополистом и серьезный поток покупателей оттянет "Жемчужная плаза" (открытие в 2013 году) на территории района "Балтийская жемчужина".
ТК у станции метро "Пионерская" ("Сити Молл", "Капитолий", "Аэродром", "Купеческий двор"). Для этих проектов опасность представляет ТК Hollywood, строительство которого рядом с "Пионерской" будет завершено компанией "Элис" в 2015 году
ТК "Балканский" у станции метро "Купчино". Несколько корпусов одного и того же проекта и от одного и того же девелопера через пару-тройку лет начнут "давить" друг на друга. Причина — слишком большой масштаб, отсутствие ориентированности на привлечение знаковых брендов и ставка в основном на старые форматы торговли.
ТК "Заневский каскад" — ситуация, практически аналогичная "Балканскому". Безусловно, в какой-то момент в районе метро "Ладожская" не было никаких современных торговых объектов, однако уже довольно давно действует ТК "Июнь" на Индустриальном проспекте, который удовлетворяет спрос значительного числа жителей.
"Невский Атриум" Несмотря на расположение проекта и непосредственно рядом со станцией метро ("Маяковская"), и одновременно — на центральной магистрали, близость успешных комплексов на площади Восстания сказывается на этом объекте. Все чаще здесь можно наблюдать пустые помещения. И хотя через короткое время они оказываются занятыми новыми арендаторами, тенденция и потребность в поиске "фишки" очевидна.
ТК "Гулливер" В расположенном у метро "Старая деревня" проекте по сути хорошо работает сейчас только супермаркет "Ашан" и магазины этажом выше. В остальных переходах и галереях комплекса, где торговля осуществляется также в уже давно устаревшем формате, покупателю проще потеряться, чем найти нужный магазин. Участники рынка уверены, что подобная планировка отлично бы подошла для офисного пространства, но никак не для торговли.
Переломный момент в понимании собственниками важности интересного замысла МФК для его успешности как у покупателей, так и арендаторов, по признанию аналитиков наступил как раз в прошлом году, однако и некоторые объекты, появившиеся или задуманные пару-тройку лет назад также успели почувствовать эту тенденцию. Для таких супер-успешных проектов, как "Галерея" и "Стокманн Невский Центр" около площади Восстания в грамотная концепция, помноженная на удачную локацию, дала действительно невероятный эффект. Масштабных проектов в сегменте многофункциональных комплексов в ближайшие годы намечены единицы: проект Septem City в Красногвардейском районе, комплекс у станции метро "Международная", комплекс Trinity на набережной Адмирала Лазарева. Это свидетельствует о более осторожном подходе инвесторов и понимании, что подобные замыслы сегодня уже нельзя проектировать "на коленке", вкладывать в них придется немалые ресурсы в течение длительного срока, а неблагоприятные экономические условия могут остановить реализацию проекта. Впрочем, действительно ли девелоперы понимают, что правила игры изменились, можно будет оценивать только после начала арендных кампаний, а затем - подведения первых итогов работы комплексов.
Заместитель руководителя коммерческого отдела по работе с бизнес-центрами Наталья Серебрянская: "Отсутствие необходимого комплекса услуг связи на объекте коммерческой недвижимости — повод отказаться от аренды помещений в нем"
Выбор в пользу того или иного комплекса арендатором во многом определяется присутствием операторов связи на объекте, их тарифами, комплексом предоставляемых услуг. Потенциальный арендатор может отказаться от объекта, устраивающего его по всем критериям, кроме качественных услуг связи. В свое время собственники зданий не задумывались о наличии структурированной кабельной, считая, что обеспечение услугами связи - задача самого арендатора. Как итог - эти объекты опутаны проводами всевозможных операторов, которые портят внешний вид здания и служат помехой друг другу. Сегодня переговоры с операторами о строительстве местной сети, объему оказываемых услуг начинаются вместе с возведением стен объекта.
Услуги связи - уже сегодня неотъемлемая часть нашей жизни, мы не можем обходиться без Интернета дома, на работе, делая покупки и даже отдыхая с друзьями. В перспективе связезависимость только увеличится – бесплатный Wi-Fi в каждом бизнес-центре, развлекательном, торговом комплексе, IP-телевидение на каждом ресепшене, в баре, ресторане, видеонаблюдение - в каждом уголке комплекса.
Генеральный директор универсального оператора связи "ОБИТ" Андрей Гук: "Мобильных решений для МФК уже недостаточно"
Качество услуг связи влияет на популярность многофункционального комплекса, в первую очередь, среди арендаторов: сейчас все сетевые магазины пользуются едиными базами данных, платежными терминалами для банковских карт, а для этого нужны мощные и надежные каналы связи. Для покупателей, конечно, это тоже важно, но скорее опосредованно и косвенно: важно не стоять подолгу в очередях, важна возможность оплачивать покупки банковскими картами.
Если говорить о тенденциях развития этого сегмента телеком-рынка, то можно отметить, что сейчас практически в каждом многофункциональном комплексе есть свой серьезный оператор. Также заметно, что если еще недавно многие торговые точки не нуждались в серьезных телеком-услугах и могли пользоваться, например, мобильными решениями, то теперь это уходит в прошлое. В связи с развитием систем электронной оплаты, баз данных, облачных технологий и других сервисов среди арендаторов комплексов растет востребованность качественных и надежных услуг связи, и она будет расти и в будущем.