Эксперты, фиксируя актуальные тенденции на девелоперском рынке, говорят о потеплении отношений между различными игроками: застройщиками, властями, банками. Так, Смольный в последние несколько месяцев пытается выработать понятные правила на девелоперском рынке, крупные строительные компании пробуют найти компромисс с областными чиновниками, которые предлагают новые алгоритмы работы в пригородных зонах, банки практикуют более рискованные подходы к корпоративным заемщикам. РБК совместно с аналитиками выбрал несколько направлений, которые будут определять развитие строительного рынка Петербурга в ближайшие месяцы.
Пригородный интерес
Освоение приграничных территорий – вполне закономерный процесс, начавшийся пять лет назад, когда в городе закончилась земля под жилищную застройку.
Только за последний год количество квартир в Ленобласти, выставленных на первичную продажу , увеличилось в несколько раз, отмечает Дмитрий Малеванный, ведущий аналитик ГК "ГОРОД". В ближайшие несколько лет прирост вводимой жилой недвижимости будет зависеть именно от освоения приграничных территорий Петербурга и области.
На перспективу в пригородной зоне Петербурга заявлено несколько крупных проектов в Кудрино, Мурино, Всеволожске. Один из самых громких "загородных" проектов последнего времени стал город-спутник Южный, в котором через 15 лет будут жить более ста тысяч человек.
Многие урбанисты выражают сомнение в целесообразности строительства рядом с Петербургом города-спутника как такового. По словам архитектора Рафаэля Даянова, создавать новый город рядом со старым, где столько требующих серьезного подхода территорий, - не целесообразно. Лучше разбираться с существующими проблемами, а не создавать новые. "Давайте решим сначала с серым поясом - это гораздо важнее", - говорит Р.Даянов.
Не видит перспектив "Южного" и директор Центра градостроительных компетенций РАНХиГС при Президенте РФ Ирина Ирбитская. "По моим данным, там даже не собираются создавать рабочие места", - говорит И.Ирбитская.
Южный, по ее словам, может постигнуть судьба одного из пригородов Амстердама. В 70-е годы там тоже планировался город-спутник, однако в проект в итоге не были заложены рабочие места. И в конечном итоге довольно большой город с хорошей архитектурой и развитой инфраструктурой стал людям неинтересен - сейчас там селится в основном бедное население.
Впрочем, на такие опасения сторонники проекта отвечают, что рабочие места для населения "Южного" будут созданы на предприятиях крупного промышленного кластера, который планируется организовать поблизости. Однако подробной программы власти пока не представили.
Деньги с риском
Девелоперские компании Петербурга ощутили потепление со стороны банков в сфере кредитования строительных проектов. После кризиса 2008г. банки охотно финансировали только жилые дома и наиболее ликвидные коммерческие объекты (в основном, торговые). Сегодня же, как отмечают эксперты, стало проще получить кредит под самые разные проекты в сфере коммерческой недвижимости.
"Банки стали предоставлять кредит не только самым ликвидным проектам, выросла сумма кредита в общем бюджете проекта", - прокомментировал ситуацию председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин, объяснив, что это может быть связано с ростом конкуренции банков за заемщика.
Сами банкиры данную тенденцию подтверждают. В банке "Санкт-Петербург" отметили, что, действительно, стали активнее кредитовать не самые ликвидные проекты. Возникающие при этом риски регулируются, прежде всего, за счет повышения обеспеченности кредитов.
Зампредседателя Северо-Западного банка Сбербанка Алексей Мельников утверждает, что "для Северо-Западного банка такого понятия, как более ликвидный или менее ликвидный объект с точки зрения рассмотрения сделок, нет". Он пояснил, что банк работает со всеми объектами, устанавливая ставку по кредиту и коэффициент покрытия в зависимости от степени риска.
Однако фактически Сбербанк в Петербурге следует общему тренду. В течение ближайших двух месяцев банк планирует закрыть сразу четыре сделки в сфере гостиничного бизнеса. При этом, по словам А.Мельникова, сделки можно назвать перезапуском кредитования в области гостиничной недвижимости, поскольку "последние два года банк крайне взвешенно относился к оценке рисков".
Строительная "амнистия"
После долгожданного назначения строительного вице-губернатора Смольный активно взялся за наведение порядка на девелоперском рынке Петербурга. Так, чиновники пообещали в течение года не требовать сноса объектов, строящихся без разрешения, в обмен на обещание застройщиков за этот год собрать все необходимые документы. Девелоперы по-разному оценивают эту инициативу: одни считают, что город пошел навстречу застройщикам, другие заявляют, что "амнистия" не дает им никаких гарантий.
Вице-губернатора, отвечающего сугубо за строительство, в Петербурге не было больше года - после ухода Романа Филимонова. В конце марта 2013г. на вакантную должность строительного вице-губернатора был назначен Марат Оганесян.
Через два месяца после назначения М.Оганесян начал активные действия. Он дал застройщикам год на легализацию самостроев, по истечении которого подведомственный Смольному Госстройнадзор начнет через суд добиваться сноса объектов, построенных без разрешения.
Мнения девелоперов относительно "амнистии" разделились. Как полагает председатель совета директоров УК Satellit Development Владимир Скигин, город старается упорядочить реализацию девелоперских проектов, идя при этом навстречу затройщикам.
Представители Северо-Западной строительной корпорации, напротив, невысокого мнения об инициативе М.Оганесяна. По их мнению, она "не имеет системного подхода" и "не дает никаких гарантий застройщикам". Негативное отношение СЗСК вызвано неудачными пока попытками легализовать строительство одного из проектов компании.
Торговый бум
Петербург уверенно держится в лидерах среди российских городов по объему строящейся торговой недвижимости. По данным агентства "Магазин магазинов", на Петербург приходится 15,8% площадей в торговых центрах, которые планируется открыть в 2013г., то есть каждый шестой квадратный метр в России. Больше только в Москве - 18,5%, а все остальные города-миллионники вместе взятые занимают долю 16,5%.
По данным директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Петербурге Ольги Шарыгиной, к лету текущего года объем предложения площадей в торговых комплексах Петербурга пополнился на 120 тыс. кв. м.
Еще чуть более 200 тыс. кв. м, по сведениям компании Astera, появится во II половине 2013г. За оставшееся полугодие в Петербурге должны открыться сразу семь новых торговых центров.
Наибольший интерес к новым площадям, по данным экспертов, проявляют продуктовые гипермаркеты и DIY - строительные магазины. Как отмечает руководитель отдела исследований Colliers International Санкт-Петербург Вероника Лежнева, толчком к развитию этих направлений послужило активное строительство новых жилых кварталов. "Новые жилые районы, не обеспеченные привычным объемом торговых площадей, формируют платежеспособный спрос из своих жителей и тем самым привлекают ритейлеров", - отметила аналитик.