Планировка южной части намыва на Васильевском острове будет скорректирована «под застройщиков», а вместо делового сити и небоскребов на севере появится жилье для 23 тысяч человек. Такую корректировку концепции застройки «Морского фасада» представила на градсовете компания «Терра нова». Проект, начатый при Валентине Матвиенко, оказался нелегким испытанием для нынешних властей города. «Надеюсь, что этот намыв в Петербурге будет последним», – заявил на заседании глава КГА Олег Рыбин.
Корректировку согласованного в 2007 году проекта планировки инициировал комитет по градостроительству и архитектуре, рассказал первый зампредседателя ведомства Юрий Митюрев. Как только застройщики, купившие участки у «Терра Нова», приступили к освоению уже намытых территорий, оказалось, что их планы и проекты не укладываются в согласованную ранее концепцию. Девелоперы начали обращаться в КГА с просьбой скорректировать выданный ранее ППТ в части границ участков, размещения социальной инфраструктуры. А поскольку город фактически отказался от исполнения обязательств по строительству инженерной инфраструктуры, он был вынужден идти застройщикам навстречу. Представленная концепция и стала неким компромиссом между желаниями застройщиков и Смольного.
Фактически концепция застройки южной части сформирована под конкретных застройщиков. Их на территории пять. В частности, «Ренессанс констракшн» застраивает кварталы, выходящие на Финский залив, Seven Suns Development, связанная с вологодским ЗАО «Горстройзаказчик», – строит квартал «Я — романтик» у ЗСД, «Лидер Групп» возводит несколько комплексов «Гавань капитанов». Еще 6 га в проекте выкупила «Ренова Стройгруп». Кроме того, среди возможных владельцев — стройкорпорация «Элис».
Тем не менее городу удалось понизить высотные доминанты с 140 до 70 – 80 метров. Всего их в проекте будет 6 — пять на южной части намыва и одна — на северной, а также добиться снижения средней плотности и этажности застройки примерно на четверть. Об этом рассказал автор концепции экс-глава КГА и руководитель бюро «Союз 55» Александр Викторов.
Остров «пришвартовали» к ЗСД
Достижения в основном объясняются изменениями в планирующейся застройке северной части намыва. Пока что создана лишь небольшая часть этой территории площадью 136 га. В 2007 году на севере «Морского фасада» собирались создать окруженный протокой остров-сити с небоскребами высотой до 140 метров. В новой концепции от этой идеи не осталось ничего — ни небоскребов, ни делового квартала, ни острова.
Половина из 1,4 млн кв. м недвижимости северного района будет отдана под жилье, рассказал Александр Викторов. Здания будут рассчитаны на проживание 23,3 тысячи человек и обеспечены 11,6 тысячи парковочных мест, а также всей необходимой социальной инфраструктурой и собственными головными источниками энергии. В этой же части на берегу Малой Невы разместится новый корпус детской больницы Марии Магдалены. Эту землю ЗАО «Терра нова» должна передать городу бесплатно.
Деловая застройка «ужмется» до 155 тыс. кв. м и будет возведена ближе к ЗСД. При этом «засыпка» каналов позволит девелоперу увеличить площадь зелени. Она займет 11,8 га северной части намыва. Также новый проект предусматривает появление на намывных территориях марины для яхт и маломерных судов. Она расположится в устье Смоленки.
Застройка северной части территории, согласно концепции, должна стать ярусной, обеспечив строительство как можно большего количества видовых квартир. Высота зданий у залива будет составлять 7 – 9 этажей вперемежку с 16 – 18-этажными башнями, а ближе к ЗСД — повышаться. От возможных наводнений жилую застройку защитит собственная 4-метровая дамба, опоясывающая квартал. Она же отгородит 4-полосную дорогу от пешеходной гранитной набережной высотой 1,5 метра со спусками и причалами.
При этом общая плотность застройки должна составить около 300 человек на га, тогда как только официально в строящихся сейчас проектах на окраинах она составляет около 500 человек на га, рассказал рецензент проекта профессор кафедры архитектурного проектирования СПбГАСУ Владимир Линов. По его словам, эта мера вынужденная – для строительства больших площадей девелоперам просто не хватит существующих энергетических мощностей. «Нехватка мощности помогла создать более качественную среду», – рассказал Владимир Линов.
В центральной части намыва, где расположен морской вокзал, оставлено место для комплекса зданий для Военно-морского салона, также рассказал Александр Викторов. Предложение разместить его на «Морском фасаде» после закрытия Ленэкспо на ВМС-2013 высказывал заместитель председателя правительства России Дмитрий Рогозин.
Пешком на намыв
Впрочем, главные замечания членов Градсовета вызвал не факт смены функционального назначения квартала. Запроектированная транспортная инфраструктура выдержит появление «лишних» 23 тысяч человек. Выдержит, если будет воплощена. Согласно концепции, транспортная связь «Морского фасада» с остальным городом должна осуществляться через Мичманскую улицу, которая соединяет остров с Морским вокзалом, а также через две развязки с ЗСД. Однако пробивка набережной Макарова до магистрали на севере острова задерживается, а строительство съезда на юге, на Шкиперский проток, – пока признано чиновниками нецелесообразным. Станцию метро «Морской фасад» на намыве также обещано ввести к 2020 году. Впрочем, не все так плохо – проектировщики предусмотрели 7 пешеходных связей района с островом.
Городские дороги на самом намыве также должен строить город, но пока что в адресной инвестиционной программе до 2016 года эти средства не учтены. Аналогичная ситуация с инженерной инфраструктурой для северной части намыва — когда и за чей счет она будет строиться, неизвестно. А если ее снова «переложат» на плечи застройщиков, то что останется от концепции?
Впрочем, городские власти уже признают, что создание намыва на Васильевском острове оказалось не лучшим экспериментом. «Надеюсь, что этот намыв в Петербурге будет последним. У нас достаточно много депрессивных территорий, которые нужно осваивать», – заявил глава КГА Олег Рыбин. Неизвестно, заметил ли он сидящего в зале Владимира Жуйкова, заместителя гендиректора компании «Северо-Запад инвест». Именно она планирует намыть под Сестрорецком 270 га в рамках проекта «Новый берег».
Прекрасное далеко
Для самого девелопера, «Терра нова», проект обещает стать успешным. Компания продала все участки на южной части намыва, в том числе еще не созданные, а также около половины площадей в центральной части проекта, рассказал после заседания градсовета президент ЗАО «Терра нова» Лев Пукшанский. В свою очередь, северная территория уже пользуется спросом. «Есть несколько претендентов», – рассказал Лев Пукшанский. Ранее одними из них назывались компании «Ренессанс Констракшн» и «Ренова Стройгруп».
Когда работа по намыву будет завершена, неизвестно. «С большой долей вероятности в этом году будет намываться южная часть. Нам осталось около 80 га. Северная часть будет намываться позже», – также добавил Лев Пукшанский. Согласование нового ППТ компания рассчитывает получить к июлю этого года. Полностью проект, включая застройку, будет завершен в 2020-е годы, полагает он.
Решение «Терра нова» изменить функционал северной части намыва с делового на жилой игроки рынка считают абсолютно обоснованным. «Ситуация такова, что строительство бизнес-центров в таких объемах не будет востребовано рынком в течение еще 3 – 5 лет. Поэтому переход к возведению жилой недвижимости — единственный выход для данного проекта», – считает Светлана Петрова, директор ГК «Балтийский монолит».
На этих территориях можно будет возвести жилье комфорт-класса. Однако будет ли оно пользоваться спросом, пока говорить сложно. «Проект будет удачным после того, как к территории удастся подвести инженерную инфраструктуру и станет понятно, каким образом будет организована транспортная доступность», – добавляет Светлана Петрова. Пока же жилье на намыве нельзя назвать дорогостоящим. Стоимость квадратного метра в уже вышедшем в продажу ЖК «Капитан Немо» от «Лидер групп» составляет 73 тысячи рублей.
Антонина Асанова, «Фонтанка.ру»
© Фонтанка.Ру
Справка:
Старт проекту по намыву территорий на Васильевском острове и строительству морского порта был дан в 2006 году. Тогда 477 га Финского залива за 5,35 млн долларов были проданы на торгах Фонда имущества компании ЗАО «Терра Нова», связанной с холдингом First Quantum Виталия Южилина. На данный момент намыто 170 га территории. 32 из них занимает пассажирский порт.