Председатели объединений собственников жилья Петербурга считают, что если государство разработает разумные механизмы предоставления гарантий по кредитам, которые можно будет взять на капремонт дома, то банкам станет выгодно кредитовать капремонт и тогда между ними возникнет конкуренция за клиентов, а значит, условия кредитования и обслуживания спецсчетов будут улучшаться.
Капремонт в кредит
Привлекать банки при капремонте дома предложил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень. Его ведомство разработало схему капитального ремонта многоквартирных домов в кредит. По его словам, привлечение средств банков может решить проблему сроков ожидания ремонта домов. "Можно помочь собственникам создать систему, которая позволила бы привести их дома в порядок гораздо раньше, взяв недостающие средства в кредит", - пояснил глава Минстроя.
Напомним, что с 1 ноября 2014 года Петербург начнет сбор обязательных взносов на капремонт. Их величина в 2014 году составит 2 руб. с 1 кв. м общей площади в месяц, а с 2015-го ставки будут дифференцированными в зависимости от даты постройки дома, его технического состояния и пр.
Собственники помещений в Петербурге на общих собраниях дома должны до 18 августа 2014 года выбрать один из двух способов накопления средств на капремонт: перечислять деньги региональному оператору программы капремонта – в региональный Фонд капитального ремонта, либо открыть в банке специальный счет дома.
Главное достоинство работы с фондом – он предоставляет дому возможность для финансирования капремонта использовать средства Фонда капремонта, то есть не только взносы данного дома, но и средства, накопленные другими домами. Это обстоятельство крайне важно для сильно изношенных зданий, ремонт которых требует больших вложений, обеспечить которые взносы жителей одного только данного дома не в состоянии. Серьезный дефект этой схемы – зависимость жителей от назначаемого государством оператора со всеми присущими госорганам недостатками: низкой профессиональной квалификацией, манипулирование подрядчиками, разбазаривания, а то и прямого хищения средств, затягивания под благовидными предлогами начала капремонта (с целью вымогательства взяток), занижения объема финансирования и т. д.
От этого дефекта избавлен второй способ накопления. Индивидуальный счет в банке предоставляет владельцам помещений значительную свободу в распоряжении средствами своего дома. Собственники решением общего собрания смогут корректировать как очередность, так и даты проведения тех или иных работ. Наиболее выгодны спецсчета для собственников помещений в новостройках. Ремонтные работы в абсолютном большинстве из них запланированы программой на период после 2038 года, в то же время необходимость что-то отремонтировать может появиться гораздо раньше. В такой ситуации находятся дома и в исторической части Петербурга. Так, председатели ТСЖ в Петроградском районе уже заводят спецсчета. «Городская программа запланировала разные работы в наших домах после 2026 года, так что сдаваться региональному оператору для нас смысла нет», - говорит представитель Ассоциации ТСЖ Петроградского района Наталья Николаева.
Правда, дома, выбравшие спецсчета, воспользоваться деньгами Фонда уже не смогут. При капремонте придется рассчитывать только на собственные силы и на бюджетные средства, выделяемые данному дому Городской программой. Зато держателям спецсчетов могут помочь банки. Привлекать банки при капремонте могут и дома, перечисляющие взносы в Фонд капремонта.
Как в Прибалтике
Предполагается, что такой вид кредитования не будет рискованным для банков. Гарантом возврата средств выступят региональные операторы капремонта. Правда, пока непонятно, что операторы будут представлять в обеспечение кредитов. Ведь своего имущества у них нет. Значит, либо власти передадут им право выдавать бюджетные гарантии (например, объемом средств, запланированных на капремонт данного дома Городской программой капремонта), либо, они будут гарантировать поступающими в Фонд капремонта взносами жильцов. Но это требует внесения соответствующих норм в законодательство.
«Мы давно добивались внедрения механизма кредитования капремонта, поскольку эта практика чрезвычайно широко распространена в развитых странах и показала свою эффективность даже в Прибалтике. В Эстонии, например, из советских «хрущевок» сделали «конфетки» по кредитным программам,- говорит член президиума Ассоциации ТСЖ Центрального района Петербурга Светлана Морозова.
Однако председатель Ассоциации ТСЖ, ЖК и ЖСК Санкт-Петербурга Марина Акимова считает, что власти должны давать гарантии и тем домам, которые сами открывают спецсчета, не пользуясь услугами регионального оператора – как это делают в Эстонии. «Если у дома несколько последних лет не было задолженностей, то городская власть дает банку гарантию по кредиту на 10 лет или больше и частично субсидирует процентную ставку, - говорит Акимова. - Дом возвращает кредит за счет разного рода доходов, например, экономии на отоплении, поскольку дома как правило утепляются при капремонте. Правильно утепленная «хрущевка» экономит около 30% расходов на тепло. Также возникает экономия на потерях воды, если заменяются сети. Возможны доходы от коммерческого использования своего имущества, например, принадлежащих дому земельных участков. И, конечно, кредит должен возвращаться за счет субсидий бюджета по линии городской программы капремонта, если дом включен в эту программу».
Правда, чтобы механизм кредитования заработал, нужно, чтобы банки предлагали приемлемые условия. «Если проценты будут небольшими, мы сможем их выплачивать за счет средств наших жителей. А тело кредита должно погашаться средствами, запланированными в городской программе капремонта для нашего дома, - считает Морозова. – Условия должны быть такими, чтобы кредитование было выгодно обеим сторонам – и домам, и банкам».
Что предлагают банки
Условия банков при открытии спецсчетов, по их обслуживанию и начисляемые проценты на собранные средства различаются. Так, например, в филиалах банка «Возрождение» только за открытие специального счета возьмут в среднем 3 тыс. руб., еще около 1 тыс. руб. уйдет в месяц на его обслуживание. Кроме того, банк берет комиссию в размере 1,5% от суммы ежемесячного взноса на капремонт с каждого собственника.
Аналогичная комиссия в ОАО «АКБ “Связь-Банке» - 1% от внесенной суммы, но не менее 30 руб. Открытие счета и его обслуживание банк производит бесплатно. Росбанк вообще не берет комиссию с взносов граждан – только с юрлиц. ТСЖ, ЖСК, УК будут платить 0,5% от перечисленной на счет суммы. Примерно в 10 тыс. руб. обойдется в Росбанке годовое обслуживание спецсчета.
В банке ВТБ говорят, что давно и весьма активно сотрудничают с ТСЖ и ЖСК, таких клиентов у банка довольно много. Им предлагается широкий ряд продуктов и банк заинтересован в развитии сотрудничества с ними, в том числе и по фондам капремонта. «В ВТБ действуют особое тарифное предложение для специальных счетов, открываемых с целью формирования фондов капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме - их открытие и обслуживание, как при наличии, так и при отсутствии у клиента системы «клиент-банк», осуществляется бесплатно, - говорит руководитель дирекции бизнес-развития и координации СЗРЦ ВТБ Юлия Копытова. - Формирование фонда капитального ремонта на специальном банковском счете предоставляет собственникам жилья возможность получить гарантии Банка на осуществление операций по специальному счету в точном соответствии с требованиями ЖК РФ, в том числе в части целевого использования средств».
Размер процентной ставки за пользование средствами спецсчетов банки пока называть затрудняются. Поскольку в течение пяти лет эти средства забирать нельзя, то проценты по ним, по логике, должны быть аналогичны срочным вкладам, то есть выше обычных 5-6% в год. Также не склонны банки теоретизировать на тему кредитования капремонта – они хотят дождаться появления ясной позиции государства и ТСЖ, ЖСК по этому вопросу.
Владимир Грязневич