Недвижимость была самым популярным инструментом для инвестиций еще 200 лет назад, когда разбогатевшие купцы вкладывались в строительство доходных домов, чтобы обеспечить себе нормальную старость. Но за два века жизнь сильно изменилась. Так ли надежны инвестиции в недвижимость в хаотичном VUCA- мире?
Что происходило с инвестициями в недвижимость в 2020 году
Недвижимость традиционно выбирали из-за того, что она всегда растет в цене. Это достойное наследство или приданое: она может приносить стабильный доход, а еще ее всегда можно продать. Но в 2020 году рынок недвижимости изменился: слишком много людей на волне кризиса кинулись покупать квартиры в новостройках. Как следствие - цены взлетели, квартиры в строящихся домах почти сравнялись по стоимости со вторичным жильем. Удастся ли сегодняшним инвесторам выгодно продать свою недвижимость через 2-3 года? А легко ли будет сдать квартиру в районе где предложение аренды зашкаливает и владельцы жилья нещадно демпингуют?
Эксперты дают тревожные прогнозы о затоваривании рынка «новой вторички» через каких-то 3 года, когда те, кто вложился в жилье «на котловане», будут пытаться его продать. Так что же делать инвесторам? Неужели недвижимость теряет свой статус понятной и надежной инвестиции?
Инвестировать можно не только в жилую недвижимость. На российском рынке уже несколько лет успешно существуют апарт-отели. Эта недвижимость изначально строится для сдачи в аренду, то есть - для инвестиций.
В чем суть?
Купить номер в апарт-отеле можно, как и квартиру - на этапе строительства. Оплатить - так, как вам удобнее: в рассрочку, в ипотеку, или по схеме trade-in. На апартаменты, как и на квартиры, можно оформить ипотеку по субсидированной ставке, правда такую ипотеку субсидируют сами застройщики, на некоторые проекты ставки всего в районе 4%.
Следующий и очень важный шаг – оценить управляющую компанию в проекте, выбрать программу доходности и заключить договор с управляющей компанией. Именно УК будет отвечать за то, чтобы ваш апартамент приносил вам деньги. Чем конкретно занимается УК?
Рассмотрим на примере УК Valo Service в проекте VALO.
В отличии от обычных УК в жилых комплексах, УК в апартаментах занимается не только эксплуатацией, но и управляет номерным фондом: обеспечивает поток гостей, занимается их размещением, а еще обставляет апартаменты мебелью и наполняет их всем необходимым для жизни, от столовых приборов до геля для душа и тапочек. Таким образом, собственнику не нужно брать на себя никаких дополнительных хлопот, он просто каждый месяц получает свои деньги за вычетом процентов, которые УК берет за свои услуги.
Интересно, что доход хозяина апартамента в большом комплексе на 1000 юнитов зависит от количества жильцов в отеле в целом — часть доходов от аренды поступает в общий котел и это может компенсировать владельцам сезонный спад арендаторов.
Через несколько лет, вернув вложенные средства, собственник может продать свой апартамент - также как квартиру. Никаких дополнительных документов и действий не понадобится. Новый владелец также может заключить договор с УК и зарабатывать на аренде.
Что такое программа доходности и как ее выбрать
Программа доходности - это финансовый план для вашего апартамента. Как именно он будет сдаваться в аренду и какую сумму приносить вам в месяц или в год. Как и любые инвестиционные сценарии, программы доходности бывают более или менее консервативными. Самую высокую доходность показывают программы посуточной или краткосрочной аренды, но в низкий сезон месячный доход может “просесть”. У программ с долгосрочной арендой доходность чуть ниже (7-8% годовых), зато они приносят гарантированные суммы в течении всего года, а “потолка” прибыли при этом нет.
В 2020 году комплекс апарт-отелей VALO приносил своим инвесторам прибыль в 6-8%, на доходность не повлияла даже пандемия: загрузка отеля не опускалась ниже 60%.
Что было с загрузкой апарт-отелей в период пандемии?
Закрытые границы и отсутствие толп туристов даже в белые ночи действительно стали неожиданностью для всего гостиничного сектора. Никто не был к этому заранее готов. Но апарт-отели оказались гибче гостиниц и сумели быстро перестроиться: перейти с посуточной аренды на длительную. С учетом того, что в апартаментах есть полноценная кухня, а качество ремонта и обстановки легко составит конкуренцию квартирам от частников - найти арендаторов не было проблемой.
В начале лета 2020 года заполняемость в комплексе апарт-отелей VALO подросла до 50%, а в августе достигла 98%. В классических гостиницах в это время загрузка не превышала 10%.
В каких городах есть инвестиционные апартаменты?
Рынок апартаментов наиболее развит в трех городах: разумеется, в обеих столицах - в Москве и Петербурге, а также в Сочи, который в 2021 году переживает свой звездный час.
Все прогрессивные и новые форматы сначала приходят в Москву. Так было и с апартаментами. Сейчас в столице их почти 4 тыс.юнитов, рост за год составил почти 50%. Но в большом потоке апарт-комплексов встречается и так называемое псевдожилье: когда девелопер номинально строит апартаменты, а по факту продает их как квартиры для личного проживания. После ввода такого комплекса в эксплуатацию застройщик уходит с объекта, и никаких программ по управлению доходностью собственникам никто не предлагает. Конечно, можно искать арендаторов и самостоятельно, но это уже полноценная работа, что не имеет никакого отношения к пассивному заработку.
С Сочи, казалось бы, все понятно: много туристов, востребованная недвижимость, хорошие, сопоставимые со столичными, цены. Но и тут есть свои риски. Недавно в Сочи запретили любое новое строительство - и жилых домов, и апартаментов, и классических гостиниц. Те комплексы, которые остались в продаже, резко взлетели в цене. Мораторий на стройки отменят через пару лет, когда будет принят новый генплан города, объем предложения выровняется, цены стабилизируются, а приобретенную по оверпрайсу в 2021 году недвижимость будет сложно продать с выгодой.
Кроме того, в Сочи идет серьезная борьба с самостроями, и даже многоэтажку могут сравнять с землей, если окажется, что она была построена без необходимых разрешений. Деньги владельцам недвижимости никто не компенсирует.
А что в Петербурге? Первые апартаменты тут появились почти 10 лет назад, и каждый год на рынок выводится несколько новых проектов. Но качественные и доступные апарт-отели уровня “три звезды” тут все еще в дефиците.
Комплексы апартаментов в культурной столице выглядят как полноценные отели: с ресепшен, просторным и уютным лобби, SPA, фитнес-центром и широким набором услуг для гостей. Спрос на такое размещение есть всегда, особенно сейчас, когда для массового туриста закрыта граница с Европой, и Петербург выступает ее доступной альтернативой.
Яркий пример самодостаточного комплекса апартаментов - проект VALO на Бухарестской. Здесь есть все, что может понадобится туристу (гостиничный сервис, экскурсии, ресторан), и даже больше - фитнес-клуб с бассейном и коворкинг.
Главные критерии для выбора инвестиционных апартаментов
Критерии выбора апарт-отеля для инвестиций можно условно разделить на две категории: очевидные и скрытые. К первым относятся расположение комплекса, наличие удобных маршрутов к нему - на общественном и на личном транспорте, окружающая и внутренняя инфраструктура (рестораны, кафе, торговые и бизнес-центры, кинотеатры и т.п.). Жить в апарт-отеле и добираться из него в аэропорт, на вокзал и к достопримечательностям города должно быть просто и комфортно!
Комплекс апарт-отелей VALO расположен в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Бухарестская». Это Фрунзенский район Санкт-Петербурга, он удачно расположен между центральными районами города и аэропортом Пулково. Район активно развивается: строятся дома и инфраструктурные объекты.
Скрытые критерии выбора есть только у доходных апартаментов. И касаются они непосредственно прибыли владельца. Какая управляющая компания в апарт-отеле? Какой у нее опыт и какими еще объектами она управляет?
Также стоит заранее выяснить не только предварительный план доходности, но и стратегию по его выполнению.
Еще один важный, но не самый очевидный для новичка критерий: наличие концепции у апарт-отеля. На какую целевую аудиторию он рассчитан? Какими изюминками будет ее привлекать? Маркетологи выделяют три решающих фактора при выборе гостем отеля: эстетика, эмоции, и экология бренда. Четкая концепция имеет решающее значение для успеха отеля и стабильного потока гостей.
В апарт-комплексе VALO за весь этот блок задач отвечает управляющая компания VALO Service. Кроме того, в проекте задействован международный отельный оператор Accor Hotels, имеющий опыт работы с отелями высокого уровня.
В основе концепции апартаментов VALO - европейский подход к комфорту проживания. Он включает в себя и проектирование здания отеля, и высокие стандарты его содержания, и уровень качества сервиса. Отель официально сертифицирован на “три звезды” и соответствует строгим гостиничных стандартам.
Стать инвестором VALO можно имея на руках от 1,5 млн рублей, при привлечении ипотечного кредита или покупке по программе рассрочки.
Застройщик субсидирует покупателям процентную ставку при оформлении ипотеки в Совкомбанке. Доход от сдачи апартаментов компенсирует ипотечный платеж и даже оставит владельца в плюсе.
В мае 2021 года стоимость апартаментов “под ключ” в проекте VALO начинается от 4,9 млн рублей. Для инвесторов доступна рассрочка «50/50». Первый взнос - 50% при заключении договора, второй - до 30 сентября 2020 года. Ставки по ипотеке снижены до 0,01% на первый год обслуживания, ставка на остальной период составит от 4,05% по субсидированной ипотеке или от 8,15% по стандартной программе.
