Выбирать способ управления должны сами владельцы – на общем собрании. Это предусмотрено вступившим в силу более года назад Жилищным кодексом РФ. Вот только в почти двадцатистраничном регламенте, который правительство России утвердило неделю назад, так и не прописана четкая процедура, как простому жильцу созвать своих соседей на общедомовую конференцию. А именно она будет решать, например, чей автомобиль будет стоять во дворе.
Двор общий, гараж мой
Впервые определен более-менее точный перечень элементов, которые относятся к общему имуществу. Напомним, что в Гражданском кодексе РФ, вступившем в силу в 1995 году, было указано очень просто: «Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». В Жилищном кодексе РФ состав общего имущества был более объемно расписан. Но в суде опять же возникал вопрос, является ли наружная стена дома ограждающей конструкцией? А где написано, что крыша относится к общему имуществу?
Этот вопрос касается не только амбициозных собственников, но и абсолютно всех жильцов даже неприватизированных квартир. Например, к общему имуществу относится санитарно-техническое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого помещения (квартиры). То есть обычный стояк (холодной или горячей воды, канализации). А значит, его должен ремонтировать не владелец квартиры, а коммунальная служба. И если из-за прорыва стояка залило вашу квартиру, то претензии к соседу сверху предъявлять не стоит– он отвечает за элементы сантехники, начиная с первого запорно-регулировочного крана на отводе от стояка.
Как автовладельцев, так и их «врагов» – неугомонных бабушек заинтересует еще один пункт правил – к общему имуществу относится земельный участок, а также коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах оного земельного участка. То есть – обычный двор. Границы должны определяться земельным кадастром (иначе как разделить дворы между домами в новостройках?). Но и без кадастра ясно, кому принадлежит двор-колодец или иные замкнутые участки внутри дома. И именно общее собрание будет решать, нужно ли сохранять детскую площадку и скверик или парковать личные автомобили, а может вообще все застроить гаражами.
Городской колхоз
У собственников есть три варианта управления домом: делать все самим, создать товарищество собственников жилья или же выбрать управляющую компанию. Если собрание не соберется, то Жилищный комитет Санкт-Петербурга выберет управляющую организацию сам. Скорее всего, это будет районный «Жилкомсервис». На коммунальную службу (выбранную, назначенную или созданную) возлагается вся ответственность за содержание общего имущества. А вот содержать оборудование, которое общим не является (например, двери в квартиры, двери и окна внутри квартир, сантехника, электропроводка и т.д.) – прямая обязанность собственников соответствующих квартир. Даже собравшись вместе, квартировладельцы не вправе ремонтировать и следить за стенами и крышами – это могут делать только те, кто заключат договора.
Все эти вопросы должно решать общее собрание собственников. Принцип голосования и созыва примерно такой же, как и для собрания акционеров: количество голосов пропорционально принадлежащей площади в доме. Можно проводить заочное голосование, собираться вместе, собирать кворум и т.д. Инициатором может быть владелец даже самой маленькой квартиры. Более того, по Жилищному кодексу РФ в каждом доме ежегодно должно проходить такое собрание. Город в лице КУГИ или иного органа будет голосовать как владелец неприватизированных квартир и находящихся в государственной собственности нежилых помещений.
А вот как созвать всех соседей – закон не разъясняет. Сроки и порядок проведения годового собрания, а также порядок уведомления устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. А как созвать первое? Направив каждому владельцу (совладельцу) квартир заказное письмо или вручить уведомление лично. Жилищный комитет Санкт-Петербурга даже разработал формы все необходимых документов. Один вопрос – как составить список участников, всех собственников. Да еще со всеми персональными данными и точными сведениями о принадлежащей площади. Вряд ли стоит созывать собрание на основе базы данных, купленной в метро.
Счастье не в деньгах, а в их распределении
Как и голосовать, платить за содержание общего имущества должны будут пропорционально занимаемой площади. Размер платы зависит, прежде всего, от договора с управляющей организацией или другими исполнителями. А такой договор заключает опять же общее собрание.
В настоящее время качество услуг негосударственных управляющих компаний выше, чем у де-факто государственных «Жилкомсервисов». Но не надо забывать, что это бывшие ЖЭКи (РЭУ, ДЭУ и т.п.) с оставшимися в них пьяницами сантехниками и хамами-администраторами. Именно они побеждают в проводимых администрацией конкурсах. Частные же компании предпочитают работать напрямую с жильцами. А следовательно, дома, в которых все же состоятся собрания, могут выбрать лучшее отношение «цена-качество», а главное – расторгнуть договор в случае плохой работы, взыскать неустойку и т.д.
У «молчунов» – жильцов домов, которые по факту «отдались» в руки «Жилкомсервиса» или иной организации, есть другое преимущество: плата за содержание дома будет устанавливаться городским законом. Сейчас содержание оценивается в 2,70 рубля в месяц с квадратного метра общей площади квартиры, текущий ремонт – еще 1,84. За эти деньги мы получаем соответствующее качество.
В любом случае Жилищный кодекс РФ и новые правила гарантируют получение компенсаций и субсидий льготным категориям жильцов и собственников.
Купил квартиру – беги за инструкцией
Новые правила возлагают на застройщика обязанность составить специальную инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома. Она должна включать в себя рекомендации по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Один экземпляр можно будет получить в муниципальном (районном) архиве – застройщик обязан предоставить его туда в течение месяца со дня получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию. Еще один экземпляр (в бумажном и электронном виде) должен быть предоставлен инициатору создания ТСЖ. А вот за третий проспект и дискету может разгореться драка – по правилам ее получит первый обратившийся гражданин, являющийся собственником жилого помещения в доме (в случае, если товарищество не создано).
Павел Нетупский,
специально для Фонтанки.ру