Министерство регионального развития меняет методику расчета стоимости квадратного метра жилья, применяемого для расчета бюджетных дотаций. Как сообщила начальник административно-правового департамента Минрегионразвития Ирина Теркина, если раньше при расчете методики упор делался на данные Росстата, а мнение субъекта федерации «принималось к сведению», то теперь основными цифрами расчету станут прогнозные данные, представленные исполнительным органом региона, а также данные профессиональных объединений, работающих на рынке жилья в данном регионе.
Приказа министерства по первому кварталу 2007-го года, рассчитанного по новой методике, пока нет. Однако эксперты заверяют, что в целом по России при расчете по новой методике квадратный метр жилья может быть оценен в размере 35 – 37 тысяч рублей, в Москве – не ниже 80 – 90 тысяч рублей, а по Петербургу – не ниже 40 – 50 тысяч рублей. Для сравнения: в четвертом квартале 2006-го года стоимость московского «квадрата» была зафиксирована министерством в размере 39,6 тысячи рублей, в Петербурге – 21,5 тысячи рублей. Однако не исключено, что применение новой методики скажется на количестве выдаваемых государственных жилищных сертификатов – вряд ли Минфин согласится выделять Минрегионразвития в пять раз больше денег на эти нужды.
Напомним, на сегодняшний день определяемые ежеквартально Министерством регионального развития цены на жилье, применяемые для расчета бюджетных дотаций, в несколько раз ниже фактических рыночных («Фонтанка» писала об этом). Верховный суд России признал, что ведомство Яковлева нарушает закон, и признал право гражданина на справедливые субсидии.
Доллар пишем, три в уме
На компенсации могут рассчитывать участники федеральной целевой программы «Жилище». Это и отставные военные, и ликвидаторы чернобыльской катастрофы, и переселенцы из районов Крайнего Севера и другие категории россиян.
На конец II квартала 2005-го года среднюю фактическую стоимость строительства жилья в Москве Росстат оценил в 18,8 тысячи рублей (а цены реальных сделок с квартирами составили 36,5 тысячи рублей на первичном рынке и 40,3 тысячи рублей на вторичном). Министерство регионального развития заявило о «рыночной» цене в 17,5 тысячи рублей. То есть субсидия покрывает только 40 процентов рыночных цен.
В ведомстве Владимира Яковлева резонно заявляют, что речь идет только о субсидиях: «Государство не принимало на себя публично-правовые обязательства по возмещению гражданам полной стоимости жилья, приобретаемого ими самостоятельно по рыночным ценам. Гражданин не ограничен в праве свободного выбора качественных характеристик и места расположения жилья и имеет возможность приобрести готовое жилье как на первичном, так и на вторичном рынке с использованием собственных или кредитных денежных средств».
Борьба со сверхприбылями
Кроме того, юристы Министерства регионального развития уверены, что нельзя считать стоимость по незаконно завышенным ценам. В большинстве экономически развитых стран действуют законы о сверхприбыли и рыночная стоимость (цена покупателя) не превышает себестоимость строительной продукции более чем на 25 – 40 процентов.
Де-факто официальные представили министерства, курирующего строительную отрасль, обвиняют все строительные компании в многократном завышении стоимости: исходя из тех же отчетов Росстата, цена продажи почти в три раза больше себестоимости, рассчитанной ведомством Яковлева. Даже самые горячие критики пока говорили только о двукратном завышении цен, а сами застройщики жалуются, что чуть ли не с трудом «сводят концы с концами». По расчетам же Минрегионразвития, получается, что на строительство квадратного метра в Санкт-Петербурге в среднем тратится не более 600 – 650 долларов. Опять трехкратное превышение.
Французские баталии
Еще в 2003 году отставной военнослужащий Виктор Пальчевский оспорил в Верховном суде России методику определения средней рыночной стоимости жилья для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд. По мнению заявителя, этот документ на 25 – 35% занижал реальную стоимость квартир. Значит, военным, которым государство гарантировало стопроцентную оплату жилых помещений, приходится покупать жилье по рыночным ценам, а не по стоимости, рассчитанной Госстроем. Суд отклонил эти доводы Виктора Альбертовича, предложив отставникам улучшать жилищные условия как очередникам на получение квартир на условиях социального найма.
Аналогичный иск в 2006 году в Верховный суд России подал «северянин» Георгий Французов. Переехав из района Крайнего Севера в Москву, он получил жилищные сертификаты. Но реализовать их не смог, так как по установленной в IV квартале прошлого года стоимости в 17500 рублей за 1 квадратный метр общей площади жилье в столице не продавалось. В суде Георгий Анатольевич оспорил приказ Министерства регионального развития об установлении конкретных цен.
В июне 2006 года суд первой инстанции игнорировал все доводы заявителя о несоразмерности цен и даже не стал давать оценку отчетам Росстата. В решении судья Зайцев только указал, что закон не предусматривает «обязанность государства оплатить гражданину полную стоимость покупки жилья, которое он приобретает по рыночным ценам».
Но Французову удалось победить в кассационной инстанции. Жалобу на решение судьи Зайцева поддержала Генеральная прокуратура России, и она была удовлетворена. Определение вступило в законную силу.
Суд признал, что Минрегионразвития не может произвольно устанавливать рыночную стоимость жилья, а обязано основываться на объективных данных. И должно использовать такой механизм, который не приводит к изменению или искажению существа закрепленного в федеральном законе условия. При этом кассационная коллегия полностью отвергла доводы о сверхприбылях строителей. Точнее, признала недопустимым применение к социальным отношениям иностранных законов, направленных на борьбу со сверхприбылью. «Примененный подход к определению средней рыночной стоимости жилья направлен не на борьбу со сверхприбылью, а на уменьшение размера жилищных субсидий имеющим на них право покупателям, вынужденным приобретать жилье по цене продавца, включающей суммы сверхприбыли», – констатировал суд.
Как сообщили корреспонденту «Фонтанки» в министерстве, кассационную жалобу Французова юристы намерены обжаловать в надзорном порядке.
Все в суд
Коллегия Верховного суда России пришла к выводу, что в Минрегионразвития в нарушение «федерального закона и Конституции России изменено обязательство государства по предоставлению жилищных субсидий». Приказ министерства был признан недействующим в оспариваемой части.
Правда, для имеющих право на субсидию это решение сразу же ничего не изменит: незаконный приказ касался только цен на IV квартал 2005 года, значит, и так уже давно утратил силу. Можно подать в суд на новый приказ (от 28 сентября 2006 года, о котором «Фонтанка» писала), но и он скоро потеряет актуальность.
Правда, надо отметить: по данным начальника административно-правового департамента Минрегионразвития все жилищные сертификаты, выданные министерством в прошлых годах, были реализованы гражданами, несмотря на низкую оценку квадратного метра. Остается только предположить, что граждане использовали их как возможность по улучшению своих прежних жилищных условий или для участия в ипотеке.
Александра Медведева,
Павел Нетупский,
специально для Фонтанки.ру