На вопросы читателей «Комсомолки» отвечают профессионалы\ петербургского рынка\ недвижимости
\ 27 октября в редакции нашей газеты прошла прямая линия, посвященная вопросам долевого строительства. То, что телефон беспрерывно трезвонил, - прямое доказательство, что для петербуржцев эта тема актуальна. На вопросы петербуржцев и жителей Ленобласти отвечали генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр ЛЕЛИН, генеральный директор страховой компании «Класс» Андрей ШАРКОВ и юрист Консультационного центра по долевому строительству Сергей ЛУЧАНОВ.
( Здравствуйте, Александр Николаевич. Меня зовут Сергей. Очень рад, что есть возможность задать интересующий вопрос именно вам: как застраховаться от рисков на рынке долевого строительства?
Александр Лелин: - На самом деле я бы выделил несколько критериев, на которые стоит обратить внимание потенциальному дольщику.
Первым делом, поинтересуйтесь, насколько давно компания работает на этом рынке, сколько она построила за время своего существования домов. Посмотрите на эти дома, переговорите с их жителями. Поинтересуйтесь, когда была запланирована сдача дома и когда это произошло на самом деле. И, конечно же, посмотрите на саму компанию, определите: можно ли ей доверять? Если квартиры продает никому не известная фирма, я бы посоветовал их не покупать. Замечательно, если строительная компания входит в известную финансовую группу или холдинг, еще лучше, если у компании своя производственная база.
- Хотел бы еще у вас как у специалиста поинтересоваться: рост цен на квартиры так и будет продолжаться?
- Цены на жилье будут расти. Когда этот рост остановится, слишком трудно сказать, так как много составляющих в цене 1 кв. м. Но в течение трех лет, на примере массовой застройки, они должны стабилизироваться на какой-то реальной отметке.
( Добрый день, меня зовут Евгений. Подскажите, какие технологии строительства сегодня наиболее востребованы потребителем? В чем их плюсы и минусы?
Александр Лелин: - По большому счету технологий на сегодняшний день три. Это панельное домостроительство, кирпичное и монолитно-кирпичное. В Петербурге примерно 40% - панельные дома, 45-50% - монолитно-кирпичные и 10% - кирпичные.
- А какие дома строит ваша компания?
- Мы строим исходя из того, что у нас есть своя производственная база - «Гатчинский ССК» (ГССК). Поэтому основные наши интересы лежат в сфере панельного домостроения. Наши дома известны под маркой «Оптима» (зарегистрирована в 2002 г.). По потребительским свойствам наши дома близки к кирпичным. Отличием изделий ГССК является производство трехслойных панельных конструкций, поверхность которых обработана гранитной крошкой (серой, красной, бежевой), которая долговечна и устойчива к нашим погодным условиям. Также их отличают отличные тепло- и звукоизоляционные свойства, качество как самих панелей, так и сборки дома, ну и, конечно, скорость строительства. На рынок монолитного домостроения мы пришли сравнительно недавно, 2 года назад. За это время мы создали свой монолитный участок, закупили современную опалубку. Ну а результат можно увидеть уже сегодня, - это один из корпусов нашего жилого комплекса «Лиговский каскад» на проспекте Ветеранов, который сейчас принимает госкомиссия.
- Расскажите о ваших перспективах, что вы будете строить через 2, 3, 5 лет?
- Не секрет, что стандартные панельные массивы - прерогатива спальных районов. Мы же намерены двигаться вперед, выходить в центр города и создавать дома для среднего класса в монолитном исполнении, т. к. будущее - именно за ними. В ближайшие полгода планируем установить на ГССК линии «Тансиланд» и «Рекон» для разработки нового конструктива, который будет монтироваться на объектах каркасно-монолитных конструкций.
Новое направление позволит создавать модернизированную серию домов широкого спектра назначения: жилые, административно-бытовые, торгово-развлекательные комплексы, многоярусные автостоянки. Станет возможным устройство гаражей в подвале здания, торгово-офисных помещений на первом и втором этажах и жилья на последующих. В результате будет обеспечена возможность реализации любых архитектурных, объемно-планировочных и конструктивных решений. В 2005 г. планируется вложить в модернизацию производства около $6 млн. Таким образом, в перспективе мы будем развивать каркасно-монолитное строительство.
( Здравствуйте, меня зовут Татьяна. Я немножко отклонюсь от темы прямой линии. Какие сейчас есть предложения по домам и какие условия долевого строительства?
Александр Лелин: - Всю интересующую вас информацию вам с удовольствием расскажут наши менеджеры по продажам по тел. (812) 325-91-91.
- Спасибо, обязательно позвоню. А какие районы вы вообще охватываете?
- Сейчас мы строим на юго-западе Петербурга, в районе ст. м. «Пионерская», два наших объекта в Купчино, еще в районе Ладожского вокзала, на Богатырском проспекте, в городе Гатчина, по договору подряда мы строим дом и в Ново-Девяткино - география достаточно обширная, выбор есть всегда.
( Добрый день, не могли бы вы рассказать, из чего складывается стоимость 1 кв. м жилья?
Александр Лелин: - Непосредственно по себестоимости строительства - это стройматериалы, техника и заработная плата ($500-600), оплата услуг монополистов (ГУП ТЭК, «Водоканал», «Ленэнерго» и т. д.) подведение наружных сетей (до $100) и та сумма, которая выплачивается городу на развитие инфраструктуры (от $100 до 200 за 1 кв. м. - Прим. ред.). Вот и получается $ 800-900.
( Это прямая линия? Меня Татьяной зовут. Один мой знакомый работает в строительной фирме (не буду озвучивать, как она называется), так вот у них сроки сдачи совершенно не выдерживают. Бывает, на 2 года опоздают, бывает, и на 3. Вот скажите, как у вас в договоре оговариваются санкции за возможную задержку сдачи?
Александр Лелин: - У нас в договоре этот пункт оговаривается очень серьезно. Мы указываем сроки сдачи и несем финансовую ответственность за несоблюдение сроков. Хотя пока таких случаев у нас не было.
( Здравствуйте, меня зовут Андрей. Я собираюсь покупать квартиру. Меня интересует, что я получу за несколько десятков тысяч долларов, которые заплачу. Мне известны случаи, когда человек покупает себе жилье, а там даже полов нормальных нет...
Александр Лелин: - Прежде всего - смотрите договор. Вы получите все то, что прописано в нем. Например, в нашем договоре мы точно указываем все параметры отделки: и полов и потолка, какие будут двери, какие батареи. Таким образом мы
страхуем себя от необоснованных требований, с одной стороны, а с другой - дольщики тоже довольны. Они точно знают, что получат и что имеют право от нас требовать. И при передаче квартиры надо просто сверить те параметры, которые есть в договоре, с тем, что вы получаете. Если там чего-то нет, вы имеете полное право требовать устранения недоделок.
( Добрый день, Владимир из Пушкина вас беспокоит. У меня вопрос к представителю страховой компании «Класс». Скажите, а вы работаете на рынке страхования строящейся недвижимости?
Андрей Шарков: - Как раз сейчас мы прорабатываем варианты сотрудничества в этом направлении с «Ленстройтрестом». Суть этой программы сводится к тому, что дольщик или покупатель вносит некую сумму денежных средств с перспективой на то, что определенную сумму, включая штрафные санкции, ему выплатит страховая компания в случае неполучения жилья.
- А на каком этапе строительства уже можно страховаться?
- На самом деле договор о страховании напрямую привязан к договору, который существует между застройщиком и дольщиком. Как только дольщик внес первый рубль в счет будущей квартиры, с этого момента он и может быть застрахован.
- Вы можете перечислить случаи, на которые можно застраховаться?
- В основном страхуются от банкротства строительной фирмы и неполучения квартир в срок. Помимо этого, существуют такие риски, как пожар, землетрясение, наводнение и т. п. К счастью, Петербург находится в зоне, не подверженной стихийным бедствиям, но и от них тоже страхуются.
( Здравствуйте. Скажите, после сдачи квартиры договор со страховщиком продлевается?
Андрей Шарков: - Нет. Как только прекращаются обязательства между дольщиком и застройщиком и подписан акт о приеме-сдачи квартиры, автоматически заканчивается и договор о страховании. То есть клиент уже не сможет потребовать вложенных средств обратно, так как квартира уже прошла госрегистрацию. Но мы можем продолжить отношения по страхованию жилья на льготных условиях.
( Андрей Юрьевич, здравствуйте! С какими строительными компаниями вы планируете сотрудничать?
Андрей Шарков: - На самом деле пока, кроме «Ленстройтреста», в наших планах больше никаких строительных компаний не имеется. Страховые компании очень привередливы в выборе своих партнеров. Ведь мы тоже заботимся о своих финансовых средствах. Поэтому перед тем, как заключить договор со строительной компанией, мы первым делом убеждаемся в ее надежности. Что касается «Ленстройтреста», то в их надежности мы полностью уверены, так же как и во всем ПО «Ленстройматериалы».
( Добрый день, я Сергей Юрьевич. У меня нет никакого опыта в покупке жилья, боюсь попасть в руки к мошенникам. Подскажите, на какие пункты договора необходимо обращать внимание?
Сергей Лучанов: - При заключении договора о долевом строительстве в первую очередь обратите внимание на сроки окончания строительства, необходимо чтобы застройщик четко указал в договоре сроки предоставления квартиры по акту приема-передачи. Кроме того, должна быть определена стоимость 1 кв. м жилья, которая является фиксированной и неизменной на протяжении всего срока строительства. Обязательно, чтобы в договоре было прописано, что в отношении данной квартиры ранее никаких сделок не совершалось. Естественно, в договоре должны быть указаны все реквизиты компании и ответственность за нарушение обязательств по договору.
( Здравствуйте, а какие документы необходимы для заключения договора о долевом участии?
Сергей Лучанов: - Дольщику, кроме паспорта, ничего предъявлять не нужно. А у компании должны быть документы, подтверждающие право продажи данного объекта. Это постановление Администрации Санкт-Петербурга, где определен застройщик и сроки. Кроме того, застройщик должен иметь договор с КУГИ об аренде земельного участка. Еще обратите внимание на инвестиционные условия, которые должен выполнить застройщик. Это может быть перечисление денежных средств на инфраструктуру города, реконструкция какого-то здания или завершение какого-то объекта, например, достройка теплостанции.
( Добрый день, у меня вопрос к юристу. Скажите, как застраховаться от двойных продаж?
Сергей Лучанов: - В первую очередь, необходимо выяснить, есть ли у компании судебная практика по таким делам, если есть - лучше не рисковать. Лучшая страховка - это сотрудничество с финансово стабильными компаниями, которые не привлекают средства со стороны и не передают квартиры субподрядчикам в обмен на материалы или работу, с компаниями, в которых изначально отсутствует бартер. Что, например, гарантирует «Ленстрой-трест». Ну и самое простое и очевидное решение застраховаться от этого в страховой компании. Если застрахуют без проблем, значит, строительная компания надежна.
КСТАТИ
Комфортное жилье - по уникальной системе
\
Многим петербуржцам знакомы рекламные щиты с привлекающей внимание надписью «Оптима: особенные квартиры». Именно ЗАО «Ленстройтрест» под торговой маркой «Оптима» возводит дома с 2002 г. Чем же особенны «оптимальные» квартиры?
Во-первых, в этих квартирах трехслойные наружные стены с увеличенной на 30% теплоизоляцией.
Во-вторых, трехслойные полы и потолки с усиленной шумоизоляцией.
И, конечно же, любого новосела порадуют современные планировочные решения: двухкамерные стеклопакеты и кухни, площадь которых не менее 10 кв. м.
То, что квартиры марки «Оптима» соответствуют комплексу заявленных характеристик, подтверждают и данные общественной экспертизы, которая была успешно проведена в ноябре 2002 г.
Порадует потенциальных покупателей жилья и тот факт, что приобрести квартиру ЗАО «Ленстройтрест» можно в рассрочку. Причем при оплате квартиры учитывается величина первого взноса: чем он больше, тем позже начинают начисляться проценты на неоплаченный остаток (отсрочка от 1 месяца до 6). А при первом взносе, равном 80% от стоимости квартиры, на оставшиеся 20% не происходит никаких начислений. Эта схема пользуется заслуженной популярностью среди покупателей.
\ СПРАВКА «КП»
\
\ ЗАО «Ленстройтрест» было образовано в составе ПО «Ленстройматериалы» в 1996 г. По мере развития менялась структура предприятия и сфера его деятельности. С 2000 г. под управлением компании находится ЗАО «Гатчинский CCK», выпускающий панели для строительства жилых и административных зданий. На сегодняшний день компания успешно объединяет функции инвестора, заказчика и застройщика.
\ «Ленстройтрест» занимается также вопросами сбыта продукции ГССК, решает вопросы управления финансовыми потоками, контроллингом, бюджетированием и организацией материально-технического обеспечения комбината. Однако фирма не стоит на месте, ее кредо - стремление к постоянному совершенствованию.
\ Производственное объединение «Ленстройматериалы», в которое входит ЗАО «Ленстройтрест», является сегодня одной из самых крупных компаний Северо-Западного региона России. Сегодня холдинг состоит из предприятий, действующих в трех направлениях - производство строительных материалов, строительство и финансовая деятельность. На предприятиях ПО работает более 4000 человек, а общий объем работ, выполненных в 2003 году, составил более 2 млрд рублей.
\ Предприятия, входящие в производственное объединение «Ленстройматериалы»
\
\ Производственный блок:
\
\ 1. ЗАО «Каменногорское карьероуправление».
\ 2. ЗАО «Каменногорский комбинат нерудных материалов».
\ 3. ЗАО «Минерал».
\ 4. ЗАО «Карьер Пурга».
\ 5. ЗАО «Павловский завод строительных материалов».
\ 6. ЗАО «Гатчинский ССК».
\ 7. ЗАО «Стройполимер».
\ 8. ООО «Домосервис».
\ Финансовый блок:
\
\ 1. ЗАО «Брокерская фирма «Ленстройматериалы».
\ 2. ОАО «Вита-банк».
\ 3. ОАО «Страховая компания «Класс».
\ 4. ЗАО «Санкт-Петербургская Центральная Управляющая Компания».
\ Управляющие компании:
\
\ 1. ЗАО «Ленстройтрест».
\ 2. ЗАО «Ленстройкомплектация».
МЕЖДУ ПРОЧИМ
Строительство идет полным ходом
\
На рынке монолитного строительства ЗАО «Ленстройтрест» дебютировало в 2003 г. Тогда на эти цели компания направила $200 тыс. В том же году компанией было возведено 10 000 кв. м «монолита», в 2004 г. мощность монолитно-кирпичного участка должна составить 30 000 кв. м. Инвестиции в данный проект составляет $700 тыс.
В марте 2004 г. госкомиссией был принят 15-этажный дом, построенный ЗАО «Ленстройтрест» на проспекте Кузнецова в Красносельском районе Санкт-Петербурга. Все работы выполнены качественно и в срок, а принимающая комиссия осталась довольна результатами. Весной было завершено строительство и 9-этажного жилого дома в Гатчине. На Юго-Западе готовится к сдаче крупный жилой комплекс «Лиговский каскад» общей площадью 60 тыс. кв. м, состоящий из двух панельных и одного кирпично-монолитного корпуса. Еще один объект ЗАО «Ленстройтрест» - 8-11-этажный панельный дом в Приморском районе. Он будет введен в эксплуатацию уже к концу этого года. Среди новых строительных объектов «Ленстройтреста» - кирпично-монолитный дом в Красногвардейском районе, панельный дом в Приморском районе и два жилых комплекса, состоящих из панельных и монолитно-кирпичных корпусов, во Фрунзенском районе.
\
Прямую линию провела Наталья ВЕРЕЩАК.
[email protected]
Фото Даниила Иванова.