Петербургский рынок коммерческой недвижимости встречает год Петуха во всеоружии и с соответствующим антуражем. Наступает время ярких и нетривиальных проектов во всех секторах. Бизнес-центры демонстрируют офисный шик и включают в свой деловой коктейль пряные нотки концептуальных ресторанов и дорогих фитнес-клубов. Для их арендаторов офис — не просто место работы, но и мерило престижа. Быстрее, дороже, сложнее
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Я хотел бы рассказать о том, что в 2004 году удалось сделать в сфере управления госимуществом и что у нас не получилось. Одна из основных вех — закон о предоставлении городских объектов недвижимости для строительства и реконструкции и связанная с ним процедура «короткого» пакета.
Мы прекрасно понимали, что при переходе от целевого предоставления объектов к торгам город оказался не в силах оперативно готовить тендерную документацию. Поэтому и вынуждены были пойти на промежуточный вариант, чтобы рынок не замер. Несмотря на всю критику «короткого» пакета, он был своевременно придуман, имеет право на жизнь и, я думаю, просуществует еще какое-то время. Надежды на полный пакет связаны в основном с частными организациями, которые возьмутся (и уже берутся) за упаковку пятен.
Что касается приватизации городского имущества, в том числе и недвижимости, соответствующий закон в первом чтении уже принят Законодательным собранием. У нас идет довольно острая дискуссия с депутатским корпусом по поводу распределения полномочий в этой сфере между законодательной и исполнительной властью. Не так все просто, но диалог идет.
После того как закон вступит в силу, мы будем более активно приватизировать нежилые площади. К неликвидным помещениям, прежде всего подвалам, добавятся объекты, обремененные длительными договорами аренды с авансированной платой. Их не так много, в основном это офисы Сбербанка и ПСБ, но продажа таких помещений — очередной шаг к освобождению города от не приносящих дохода объектов. Мы решили расставаться и с площадями, арендная ставка за которые не превышает 30 у.е./кв.м в год. Частные собственники справятся с ними лучше.
В сфере аренды тоже много новшеств. Например, утвержденная этим летом методика арендной платы за нежилой фонд позволяет нам сдавать помещения по ставкам выше базовых, если потенциальный арендатор готов предложить за них больше.
Сейчас в ЗС находится смольнинский законопроект об арендных льготах, которые мы хотим сохранить только для некоммерческих организаций, за небольшими исключениями.
К 2007 году планируем поделить городской нежилой фонд на коммерческий и некоммерческий (предназначенный для льготников). В него войдут помещения, оцененные не выше 75 у.е./кв.м в год.
При этом мы гарантируем всем добросовестным арендаторам, заключившим договоры со льготами до 1 января 2002 года, сохранить прежние условия аренды на весь срок действия контрактов и дать возможность их пролонгации.
Принята новая методика арендной платы за землю. Ее основной принцип — рациональное использование городских территорий. Так, промышленные предприятия, арендующие крупные земельные массивы, лишились льготного коэффициента.
Обращаю внимание застройщиков на то, что, если они нарушают нормативные сроки работ, арендная плата за участок увеличивается примерно в пять раз. Поэтому если по объективным причинам проект не удается завершить вовремя, нужно выходить на правительство и добиваться официального продления сроков, чтобы не попасть в тяжелую финансовую ситуацию.
В середине года был принят городской закон о доверительном управлении. Он довольно четко установил процедуру передачи объектов в ДУ и их категории. Круг таких объектов в последнее время сузился из-за того, что мы переносим акцент на приватизацию.
Тем не менее доверительное управление — наиболее подходящий вариант для зданий, которые поделены между несколькими пользователями и в результате нормально не эксплуатируются. К сожалению, мы не успели в 2004-м выпустить в развитие этого закона постановление правительства с перечнем конкретных адресов, предназначенных для управляющих.
Александр ГРИШИН:
– Можно ли рассчитывать на то, что в первом полугодии передача объектов начнется?
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Да, мы должны выдержать сроки.
«НП»:
– В кулуарах управляющие сетуют на то, что позиция КУГИ по этому вопросу половинчатая: ни да, ни нет… А время уходит, бизнес теряет деньги.
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Согласование и отладка новых правил идут очень непросто. Меня самого эта бюрократическая процедура не устраивает, но я, к сожалению, не могу ее изменить до конца.
Вопрос из зала:
– А что еще сделать не получилось?
Игорь МЕТЕЛЬСКИЙ:
– Плохо, что не удалось в 2004 году принять закон о приватизации. Да и текущих проблем всегда хватает. Но в целом я бы охарактеризовал этот год для КУГИ как довольно удачный. Не халявщик, а стратегический партнер
«НП»:
– Мы собрались поговорить в основном о частных инвестициях, но есть еще и некие стратегические проекты, в которых город тоже предлагает участвовать…
Максим СОКОЛОВ:
– Буквально в двух словах о тех стратегических проектах, которые сегодня уже находятся в работе. Пока к ним тяжело подключиться, потому что они находятся в основном на начальной стадии, но в будущем это вполне возможно.
«НП»:
– А что вообще такое стратегический проект и стратегический инвестор? И как попасть в круг этих лиц?
Максим СОКОЛОВ:
– Вопрос весьма актуальный. Пока эти термины, в которые входит еще и понятие «стратегический партнер», правительство не утвердило. Мы предлагаем считать стратегическим проект с бюджетом не менее $100 млн. При этом он должен не просто поражать объемом инвестиций, а являться катализатором развития какой-то отрасли городской экономики или какой-то крупной территории.
Это, например, проект «Балтийская жемчужина» с китайскими инвесторами, которые, кстати, намерены привлекать местных подрядчиков; проект строительства пассажирского терминала в западной части Васильевского острова и намыва порядка 500 га территории для формирования нового морского фасада Петербурга; вторая сцена Мариинского театра; проект «Новая Голландия» и др.
«НП»:
– Разве они посильны для петербургских компаний?
Максим СОКОЛОВ:
– Почему нет? К стратегическим проектам мы относим и сооружение коммерческого комплекса на месте бывшей «ямы» РАО ВСМ. В нем как раз участвует петербургский холдинг «Веда». Эта стройка станет катализатором для других проектов в зоне Московского вокзала, над которыми мы только еще задумываемся, например для переселения Боткинской больницы.
Стратегическим инвестором может стать и компания, которая не реализует стратегический проект, но тем не менее активно вкладывает деньги в город. Стратегический партнер — тот, кто приводит к нам бизнес, платит высокие налоги, создает новые рабочие места и т.п.
Андрей ЛУШНИКОВ:
– Есть ощущение, что ситуация в городе меняется далеко не в пользу местных девелоперов. Я имею в виду новый порядок торгов, новые схемы выхода на рынок, акцент на китайских «товарищей». Все это не благоприятствует старту инвестиционных проектов. Наша компания, например, отложила решения по нескольким объектам.
Это связано как с изменением общеэкономической ситуации, так и с тем, что мы пока не понимаем, как будут работать новые правила. С другой стороны, мы власть воспринимаем, как рыба воду. Мы не в состоянии регулировать законы, поэтому будем, конечно, к ним приспосабливаться. Клерки шикуют
«НП»:
– Дальше наша дискуссия будет строиться по разным секторам рынка. Главное событие года в офисном сегменте — долгожданное появление новых бизнес-центров класса А, которых в Петербурге не строили со времен дефолта 1998-го. Предлагаю инициаторам этих проектов коротко рассказать о них.
Марина ШАРОВА:
– Я представляю проект «Невский, 38» (инвестор — Промышленно-строительный банк). Это бизнес-центр класса А, введенный в эксплуатацию в октябре. Реконструкция исторического здания продолжалась три года. В результате его общая площадь увеличилась вдвое (до 14 700 кв.м).
Из них около 2800 кв.м — торговые помещения, а порядка 4500 кв.м — офисные. На сегодня заполняемость комплекса составляет 82%. По всем офисным площадям подписаны предварительные договоры. «Якорным» арендатором стал «Веб-инвест Банк», занявший 2500 кв.м. Арендные ставки на офисы — от 400 до 500 евро/кв.м в год, включая эксплуатацию, без НДС.
«НП»:
– А когда финиширует проект «Веда-Хаус» и арендаторы смогут насладиться офисной пивоварней?
Елена МОРОЗОВА:
– Пивоварня — это не главное в нашем бизнес-центре. Она займет лишь малую его часть. Мы реконструируем здание на Петроградской набережной, которое в ходе работ перестроено процентов на 80. Его площадь составит 22 000 кв.м.
От других бизнес-центров наш комплекс отличается тем, что в нем очень много всего предусмотрено для комфорта арендаторов: водно-оздоровительный центр, теннисные корты под куполом атриума, кинотеатры, конференц-залы, ресторан на 300 мест с мини-пивоварней. Офисные площади (в основном это open space) сданы примерно на 30%. К сожалению, со стройкой задерживаемся, но рассчитываем открыться к 1 июня.
Это первый офисный проект «Веды», но, думаю, не единственный.
«НП»:
– Проект компании «БизнесЛинк Истейт» на Большой Морской, 30 постепенно видоизменялся по ходу реализации. Что он представляет собой сейчас?
Елена РОМА:
– Сначала мы делали акцент на торговлю. Но за время строительства ситуация на рынке принципиально изменилась. Появились более конкурентные торговые проекты. В итоге наше здание стало целиком офисным. Его общая площадь — около 7000 кв.м. Сейчас объект проходит Госкомиссию.
По своим характеристикам он близок к классу А. Предварительный лист ожидания сформирован примерно на 80% офисных помещений. Однако сейчас мы ведем плотные переговоры с одним из московских банков по поводу продажи ему всего здания.
Интерес к офисам высокого уровня совершенно очевидно растет.
Евгения СКАЧКОВА:
– Мы тоже видим это на своем объекте — «Сити Центре». У наших арендаторов есть потребность в расширении. Существует и внешний спрос. Поэтому мы решили строить 4-ю очередь комплекса, которая будет позиционирована как здание класса А. Пока этот проект, правда, еще находится в зачаточном состоянии. Мы хотели бы сделать его высотным, если город пойдет навстречу.
«НП»:
– Один из самых старых петербургских бизнес-центров класса А «Северная Столица» в 2005 году существенно расширяется…
Елена АФИНОГЕНОВА:
– Да. Мы надстраиваем паркинг в Волынском переулке на четыре офисных этажа. От пятого были вынуждены отказаться из-за ограничений по высотности, действующих в центре города. Работы заканчиваем в первом квартале. Поскольку это новое строительство, удалось применить современные технологии, материалы и дизайнерские решения. Предварительные заявки на помещения есть. Уровень ставок — 500-550 у.е./кв.м в год по среднеарифметическому курсу между долларом и евро.
Андрей ТЕТЫШ:
– Мы наблюдаем уникальный период, когда в городе довольно резко увеличилось количество бизнес-центров класса А. Можно уже говорить о 5%-й доле офисного рынка. Почему это происходит? Во-первых, как мы все понимаем, экономика России — это нефтяная труба, зависящая от ценообразования на данную жидкость. Во-вторых, усилия городской администрации по привлечению в Северную столицу крупных налогоплательщиков уже отчасти увенчались успехом.
Одна из явных тенденций, которая постепенно набирает силу последние годы, — изменение понятия идеального location для бизнес-центров. Пять-шесть лет назад под удачным местоположением понимался только исторический центр в пределах трех-четырех улиц, а сейчас уже появились высококлассные проекты за его границами (тот же «Веда-Хаус»).
Конечно, вряд ли завтра или послезавтра бизнес-центр категории А будет построен в Сестрорецке. Хотя в Москве такие проекты уже реализуются. Кстати, в секторе элитной жилой недвижимости тенденция бегства из центра в пригород проявляется наглядно. Цепляться за старое понимание термина location не актуально.
Профессиональные игроки, чьи объекты составляют основу офисного рынка в классах В и С, уже реагируют на рост предложения в категории А. У них появляются и дополнительные услуги, и нетривиальные дизайнерские решения, и новое позиционирование для привлечения клиентов (В-, С++ и т.п.). При этом даже в классе С арендаторы не стремятся переезжать в более скромные конторы.
Борис ЮШЕНКОВ:
– Хочу поддержать г-на Тетыша. Хорошие бизнес-центры будут строиться не только в центре. Хотя можно спорить о том, как они будут называться — класс А или В. Исторический центр очень некомфортен для бизнеса: туда скоро нельзя будет въехать, там нельзя строить высоко, нельзя зарываться глубоко, там рушатся соседние дома, когда вы что-то делаете, надо согласовывать все работы с КГИОП и т.д. Петербург готов идти по пути Парижа, создавая свой Де-Фанс, нужно только, чтобы город помог выбрать район нового бизнес-сити и пальцем показал на него инвесторам.
Сергей ДМИТРИЕВ:
– А что уважаемые инвесторы думают о том, сколько площадей класса А сможет переварить рынок в ближайшие года полтора? Не грядет ли перенасыщение в этом секторе? И, если можно, на чем основаны эти прогнозы?
Елена МОРОЗОВА:
– В течение полутора-двух лет как раз запустятся те бизнес-центры, о которых мы с вами говорили. Маловероятно, что в столь сжатые сроки кто-то еще успеет построить такие сложные объекты и произойдет серьезный скачок предложения. А все то, что мы сегодня обсуждали, — это по совокупности не более 20 000 кв.м арендопригодных офисных площадей. На мой взгляд, еще примерно такой же объем в ближайшие 3-5 лет совершенно точно потребуется городу. Развивать этот сегмент необходимо. Он должен составлять не менее 10-15% от общего объема рынка, а не те 5%, на которые мы рассчитываем выйти с введением новых комплексов.
Марина ШАРОВА:
– Я считаю, что бизнес-центров класса А в Петербурге не хватает. Мы на 100% заполнили офисную часть «Невского, 38», и в листе ожидания есть еще более десятка крупных заявок. Поэтому все названные проекты рынок, безусловно, съест. И только после этого мы сможем более-менее точно прогнозировать дальнейшую потребность в площадях такого уровня. Сейчас на фоне дефицита оценить ее сложно.
Елена РОМА:
– Я полностью согласна. По нашим наблюдениям, арендаторы помещений класса В+ готовы расширять офисы и платить за них все больше и больше. Например, в бизнес-центре «Елизаветинский» за год ставки увеличились на 15-20%. Это потенциальные клиенты А-класса.
Александр ГРИШИН:
– Среди арендаторов новых бизнес-центров, о которых мы говорили, преобладают отечественные компании. Они крепнут и проникаются самоуважением, поэтому и развивается этот сегмент рынка. Москва уже давно почти вся в А-классе живет. Когда мы смотрим отчеты международных консультантов по европейским городам, про класс С там вообще никто не вспоминает.
Наконец и у нас формируется нормальный рынок офисных зданий. И это положительно скажется на создании новых управляющих компаний. Ведь сегодня потребность в профессиональных услугах по управлению ощущается именно на объектах высокого класса с серьезными вложениями.
Однако говорить о бурном росте этого сегмента, мягко говоря, преждевременно. Что такое 40 000 кв.м класса А для Петербурга — второго города страны с пятимиллионным населением? Это стыдно. И раз при этом арендные ставки в классе А не растут стремительно, значит, спрос и предложение хотя и увеличиваются, но находятся в некотором равновесии.
Борис ЮШЕНКОВ:
– Удвоение имеющегося предложения, безусловно, не обрушит рынок. Ставки на фоне растущей конкуренции могут в классе А и снижаться, но это не подкосит экономику проектов: сейчас, когда кредитный ресурс дешевеет, на кармане у инвестора оседает очень приличная дельта.
«НП»:
– Скажите, по долгосрочным договорам аренды кто-то из дорогих бизнес-центров еще остался в долларовой зоне?
Андрей ЛУШНИКОВ:
– Мы остались. Все зависит от экономики проекта. Если брали кредит в долларах, то и арендные ставки долларовые. Евро точно так же может упасть.
«НП»:
– А как собственники подстраховываются от дальнейшего снижения курса?
Александр ГРИШИН:
– Когда у тебя серьезные клиенты и долгосрочный договор, выигрывать копейки не принято. А вот если речь идет о краткосрочных контрактах в бизнес-центрах классов В и С, где платежи не столь крупные, там, конечно, определенные хитрости присутствуют. Точно так же и жилье сейчас продается: вроде в долларах, но по курсу 31 рубль.
Константин КОЗЛОВСКИЙ:
– Еще одна реплика по поводу класса А. Это должны быть бизнес-центры не только с красивыми фасадами, но и с современной инженерией. Хотелось бы увидеть на этом рынке «интеллектуальные» здания вроде тех, что строятся в Москве. В действующих комплексах, увы, инженерная начинка зачастую не дотягивает до класса В, хотя об этом скромно умалчивают. Изобилие через край
«НП»:
– Топ-проекты года на рынке торговой недвижимости — ТРК «Гулливер» и «ПИК». Коротко о них.
Андрей ЛУШНИКОВ:
– «Гулливер» в Старой Деревне, обслуживанием которого занимается «МТЛ. Эксплуатация недвижимости», — на сегодня один из самых масштабных комплексов в городе. Его отличительная особенность — крупноформатные операторы. Здесь разместился самый большой в Восточной Европе гипермаркет электроники «Матрица» (10 000 кв.м), первый в Петербурге «Рамстор», огромный крытый парк детских развлечений (5000 кв.м) и др. Комплекс целиком сдан в эксплуатацию в ноябре. Кроме торговли в его состав вошел и бизнес-центр, который сейчас заполняется арендаторами.
Николай ПОПОВ:
– Есть торговые комплексы, которые находятся на окраинах, и те, что строятся в центре города. Различие между ними принципиально. Если первые довольно утилитарны, то посещение вторых — это некоторое событие, приятное времяпрепровождение.
«ПИК» — один из первых примеров такого нетипового торгового центра. Мы находимся в выигрышном месте — на Сенной площади. Среди арендаторов — супермаркет «Перекресток», 8-зальный мультиплекс, множество магазинов.
На привлечение покупателей работают не только место и концепция, но и броская архитектура. Стеклянные лифтовые площадки — своеобразный аттракцион для тех, кто хочет испытать острые ощущения. Кому не нравится — поднимется по обычному эскалатору.
Вопрос из зала:
– А не мешают острые ощущения покупкам?
Николай ПОПОВ:
– Пока мы этого не заметили.
Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ:
– Интересно, как все-таки уживаются на Сенной площади ТК «ПИК» и ТК «Сенная»?
Юрий БОРИСОВ:
– На стадии строительства мы всерьез предлагали соединить комплексы стеклянной галереей. Идея не была реализована, но сегодня сосуществование этих ТК — пример того, как оба проекта выигрывают от соседства друг с другом. У них все же разные целевые группы покупателей. Негативное пересечение, пожалуй, только одно: супермаркеты «Патэрсон» и «Перекресток». Правда, на раскрутку подобных комплексов уходит до полутора лет, и только тогда можно будет в полной мере оценить их симбиоз.
Борис ЮШЕНКОВ:
– Еще о пользе симбиоза. Когда осенью на Выборгском шоссе открылась «Лента», в соседнем «О’Кее» наблюдался примерно двухнедельный спад, а затем поток покупателей возрос, как это ни парадоксально на первый взгляд.
Алексей ШАСКОЛЬСКИЙ:
– Синергия, безусловно, существует. Для покупателя важна оправданность целевой поездки. Нет смысла добираться через весь город в ларек за сигаретами. Зато все более притягательны зоны, где много товаров и развлечений, часть из которых может стать для вас сюрпризом. Там обязательно найдешь, где оставить деньги, затовариться и набраться новых впечатлений. У нас, как и в Москве, стали формироваться торговые коридоры: это Выборгское шоссе, где уже есть «О’Кей» и «Лента» и вскоре появится «Супер-Сива»; это Пулковское шоссе, которое обещает побить все торговые рекорды; это набережные Обводного канала и др.
Сергей ДМИТРИЕВ:
– Здесь есть своя опасность: некоторые зоны уже настолько перенасыщены торговлей, что транспортная система города не справляется с покупательским потоком: ни подъехать, ни выехать… Я сам живу в Коломягах, и мне страшно делается от того, что происходит в районе ст.м. «Пионерская».
Мария ТИНИКА:
– Не удивительно. У нас, в том числе и благодаря СМИ, бытует мнение, что строительство торговых центров — супервыгодный бизнес. Но понятие location в торговле никак не изменилось за последнее время. Мы все-таки провинция, где большинство людей перемещаются на метро и в зоне трех-четырех больших магистралей.
Если ты строишься в 100-200 метрах от подземки, то уже проигрываешь: и денег под проект не дадут, и арендатор к тебе не придет. В результате сейчас девелоперы меняют профиль проектов еще на стадии их реализации. Яркий пример подобной реконцепции — торговый комплекс, который собирался строить мебельный центр «Ромул» в районе Земледельческой улицы, где люди не живут, не ходят и почти не ездят, разве что иногда ремонтируют дорогие иномарки.
Но инвестор, начитавшись аналитических отчетов, решил, что ему нужен именно торговый центр на 20 000 кв.м. И только когда ни арендаторы, ни покупатели к нему не пошли, задумался. Не удивлюсь, если в итоге объект станет офисно-складским.
Еще одна проблема, из-за которой мы, я думаю, не дождемся реализации некоторых проектов, — элементарное отсутствие денег у девелоперов, которые неверно просчитали свои возможности и риски на старте.
«НП»:
– Интересно, что по этому поводу думают представители компании «Макромир», у которой самая масштабная в городе программа по строительству торговых комплексов?
Игорь РОГУЛИН:
– Деньги девелоперу взять действительно трудно. Банку нужны залоги, предварительные договоры аренды и собственные средства девелопера в размере 30% от стоимости проекта. К тому же сейчас немногие банки в принципе работают по схеме проектного финансирования. Мы сотрудничаем со Сбербанком и уже подписали один кредитный договор.
Рынок торговых площадей — это не рынок жилья, где инвестор забор поставил — и деньги потекли. Да и там ситуация сейчас меняется. И это нормально.
«НП»:
– Так каковы все-таки перспективы на 2005 год?
Мария ТИНИКА:
– Думаю, новый год ничего выдающегося нам не принесет. Все интересное будет происходить в 2006-2007 гг., когда на рынок выйдет проект «Питер Радуга» от Vinci и др.
Юрий БОРИСОВ:
– Надо смотреть в будущее с большим оптимизмом. 2004 год тоже считался проходным после 2003-го. Однако по вводу современных торговых площадей он ненамного ему уступил. Давайте просто перечислим реализованные проекты: ТК «Озерки», новые очереди в ТК «Меркурий» и ТК «Балканский», новые «Ленты», крупноформатный «О’Кей», ТК «Квартал», ТК «Гулливер», ТК «ПИК» и др. И в 2005 году проекты тоже будут. Главное, чтобы появлялись они не там, где инвестору разрешают, а там, где они нужны нам — потребителям. В начале большого пути
«НП»:
– Строительство складских и логистических комплексов — очень перспективное, но слаборазвитое в Петербурге направление инвестиций. Почему так происходит?
Игорь САРЫЧЕВ:
– Действительно, из целого ряда анонсированных проектов в 2004 году были завершены (или близки к завершению) лишь несколько: «Охта Терминал» (оператор «МегаЛогистик»), PNK Logistik и «Невский».
Некоторые площади нарастили «Ниеншанц» и «Уткина заводь». Суммарное увеличение профессиональных складских помещений за прошлый год составило, по нашим оценкам, не более 30 000 кв.м, что для мегаполиса явно мало. Спрос на площадки класса А существенно превышает предложение.
То есть противоречие налицо. Причин у такой ситуации несколько. Во-первых, девелоперы все еще неохотно выходят на рынок складской недвижимости. Стоимость создания современных комплексов довольно велика, а срок окупаемости в среднем составляет 5-7 лет.
Другие секторы коммерческой недвижимости пока более инвестиционно привлекательны. Во-вторых, основными арендаторами складских комплексов, как правило, становятся логистические операторы. В Петербурге в отличие от Москвы многие из них работают со складами небольшого формата (3000-4000 кв.м), строить которые не так выгодно, как, например, «десятитысячники».
Есть и другие причины. Так, таможенная очистка большинства поступающих в Петербург грузов происходит в столичном регионе, что снижает потребность в создании логистических терминалов с входящими в их состав СВХ.