Петербург развивается, но пока — неравномерно и стихийно. Чтобы в этом убедиться, достаточно отойти на несколько шагов от парадного Невского и заглянуть во второй-третий-четвертый двор, куда не ступала нога инвестора. Прогуляться по задворкам Васильевского, свернув за Академию художеств. Любители полного экстрима могут совершить экскурсию на улицу Шкапина.
Застройщики давно осознали выгоду комплексного подхода. Строить автономную котельную и собственную подстанцию для отдельного здания — невыгодно, для социально однородного квартала — вполне рентабельно. Но обустройство целых кварталов помимо масштабных инвестиций требует четкой градостроительной политики и заинтересованного участия администрации.
Об этом и спорили участники дискуссии в конференц-зале Информационного агентства «Росбалт». Тема «круглого стола» формулировалась загадочно: «Система комплексного развития территорий». В результате двухчасового обмена мнениями выяснилось: территории есть, а системы как раз таки нет.
Администрация в большинстве случаев заинтересованно наблюдает, как мучаются агентства развития территорий на вверенных им участках ответственности. Пример «Бекара», увязнувшего на Выборгской набережной в клубке проблем с многочисленными собственниками и администраторами, у многих отбил охоту заниматься преобразованием промышленных территорий.
Лучше обстоят дела там, где к решению проблем был подключен административный ресурс (на уровне городского или федерального правительства). Вполне вероятно, что получатся проекты квартальных преобразований у Смольного (Группа ЛСР), на стрелке Васильевского («ЛенСпецСМУ»), на месте многострадального ГИПХа («Набережная Европы», Группа ЛСР).
Неплохо идут дела у застройщиков, работающих с собственниками: проекты ЛЭК на площадках завода «Вулкан», преобразование территории «Красное знамя» компанией «БестЪ» и другие. С непосредственным участием города иногда получаются затеи более-менее удачные (например, Крестовский остров, деловая зона «Пулково»), чаще — безнадежные. (Шепните осведомленному эксперту магическое словосочетание «Северная Долина» и посмотрите на его реакцию.)
Радужные перспективы развернул перед собравшимися Валерий Ким. В районе Лужской губы идет масштабное строительство. Новые портовые терминалы и логистические комплексы потребуют тысячи рабочих рук. Возить из города вахтовым методом — накладно, доставлять сотрудников из Кингисеппа и близлежащих деревень — там их еще надо найти.
Выход напрашивается: строить на возвышенности, как раз между портом и складскими комплексами, новый город-городок на 25 000 жителей. Плюсы: при строительстве «с нуля» можно не оглядываться на «историческую застройку», можно заложить в проект самые современные технологии и архитектурные решения, предусмотреть социальную и транспортную инфраструктуру.
Минус один, но глобальный: кто всю эту будущую радость оплатит? Область — вряд ли. Федеральные субсидии и частные инвестиции, по словам Валерия Кима, на 99% идут в строительство терминалов и подъездов.
Правительство «работает с частными инвесторами», но как и чем можно их привлечь в такой проект? (Масштабы предполагаемых затрат в ходе разговора не были обозначены даже приблизительно.) Тут бы, конечно, стоило создать благотворительный фонд под эгидой Управления делами президента, но ведь Усть-Луга — не Стрельна…
Рабочее название усть-лужского проекта — «Город Солнца». Копирайт исторически принадлежит мечтателю Томмазо Кампанелле, который в истории философской мысли проходит по разряду утопистов… Далее разговор перешел на городские проблемы. Александр Сидоров рассказал о новом подходе администрации к решению инфраструктурных проблем.
Если раньше подготовка территории (юридический статус, инженерия, согласования) была головной болью и личным делом инвестора, то теперь городские земли будут готовиться централизованно (с привлечением частных фирм) и уже в упакованном виде предлагаться инвесторам.
По оценке г-на Сидорова, совершается тихая инвестиционная революция. Правда, трудно удержаться от здорового скепсиса: сколько раз мы уже это слышали.
Для Андрея Петрова главная проблема — инженерная инфраструктура. Компания работает с объектами в центре (два здания на Мойке, Дом книги на Невском) и о трудностях с недостаточным энерго- и теплообеспечением знает не понаслышке.
При этом возникает парадокс: девелопер, чтобы обеспечить качественную эксплуатацию реконструированных объектов, вынужден вкладывать огромные средства в прокладку сетей и строительство инженерных сооружений.
А по завершении работ все это хозяйство передается на баланс другой частной компании — «Ленэнерго». Цена такого «подарка» по объектам «ПАНа» впечатляет: около $6 млн! По мнению г-на Петрова, город обязан помочь девелоперам выстроить партнерские отношения с монополистами. (Кстати, представителей «Ленэнерго» на «круглый стол» приглашали, но они не пришли. Наверное, им неинтересно…)
«В таком мегаполисе, как Петербург, не может быть территорий, совсем не интересных для инвесторов, — считает Николай Воронов. — Любое пятно можно использовать с выгодой для собственника. Но количество денег, которые необходимо вложить, чтобы привести объект в божеский вид, разнится от участка к участку.
Не разработан механизм, который позволял бы инвестору компенсировать более высокие инвестиции в особо запущенные объекты». На «Красном треугольнике», территорию которого осваивает «Музей», есть и еще одна типичная проблема. Значительная часть площадей принадлежит государству (городу).
Но этот собственник никак не пытается координировать свои планы (если они у него есть) с усилиями частной фирмы. Инвестору нужно знать перспективу. Например, что будет с Обводным каналом? Собираются ли его засыпать и пустить транспорт или, наоборот, будут чистить и обустраивать зону для прогулок? Серьезнейшая проблема — дефицит информации.
По мнению Андрея Лушникова, главная задача администрации — улучшать имидж города в целом. «Мы входим в проект по сугубо рыночным соображениям. Власть для нас — это некая данность, которая может повлиять на конечную стоимость нашего продукта, например, повышая привлекательность города не только для туристов, но и для инвесторов.
А чтобы сделать инвестиционно привлекательными депрессивные территории, город должен, во-первых, сосредоточиться на реализации крупных проектов (строительстве Кольцевой дороги и Западного скоростного диаметра), во-вторых, всерьез заняться вопросами безопасности и имиджа города в глазах иностранных фирм и граждан, наконец, в-третьих, продумать более выгодную подачу исторических и культурных богатств Петербурга».
Согласование интересов частного бизнеса, администрации и горожан происходит непросто. По ходу дискуссии прозвучала фраза, которая характеризует сегодняшний этап взаимоотношений: «Нам не нужна помощь, главное — чтобы не мешали…»
«Лаборатория телефонных интервью» по заказу ИА «Росбалт» провела телефонный опрос, в котором приняли участие 454 петербуржца. ПРОЕКТЫ УЧАСТНИКОВ «КРУГЛОГО СТОЛА»
ПРАВИТЕЛЬСТВО ЛЕНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ
Формирование портового района требует рабочих рук: в устье Лужской губы создается около 7000 рабочих мест. Проектируется населенный пункт со статусом города на 25 000 жителей. Будут использованы современные технологии, градостроительные и архитектурные решения. Основная проблема — финансирование. Схема генплана утверждена правительством ЛО и Минтрансом. Пока проект условно называется «Город Солнца».
УК «МУЗЕЙ»
Создает на территории «Красного треугольника» индустриальный парк: около 7000 кв.м офисных помещений; от 2000 кв.м — под магазины со входом с набережной; остальное — складские и производственные площади.
Общая площадь, принадлежащая УК «Музей», — 38 000 кв.м (из них 12 000 кв.м выходят на набережную Обводного канала). Официальное открытие технопарка — во II квартале 2005 г., после окончания первого этапа ремонтных работ.
К этому моменту будут отремонтированы два офисных корпуса (4000 кв.м), реконструированы и подключены сети, организована парковка во внутреннем дворе. Отремонтированные площади уже сдаются под офисы по $12/кв.м в месяц.
Инвестиции в проект — $200-300/кв.м.
УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ «БЕСТЪ»
Занимается развитием территории площадью 2 га, расположенной между набережными Карповки и Песочной. В 2002 году «БестЪ» приобрел недвижимость у фабрики «Красное знамя». В результате на участке развиваются четыре проекта разных компаний.
ЗАО «Раритет» устраивает офисно-выставочный центр, ООО «НПК «Катарсис» — административное здание, УК «БестЪ» управляет бизнес-центром и через компании «Омега» и «Омега-Инвест» строит жилой комплекс Omega House.
Сдача объектов «Раритета» и «Катарсиса» намечена на этот год, жилого комплекса — на IV квартал 2005-го, фитнес-центра и паркинга — до II квартала 2006-го. На всей территории созданы общие коммуникации, энерго- и теплоснабжение.
Объем инвестиций, привлекаемых компанией в строительство Omega House, составляет $40 млн.
ЗАО «ПАН» (ИНВЕСТОР, ЗАКАЗЧИК, ГЕНПОДРЯДЧИК)
Реализует несколько проектов в центре. На наб.Мойки, 36 действует 8-этажный бизнес-центр класса А «Северная Столица». Общая площадь — 10 000 кв.м. Инвестиции в строительство первой очереди — около $10 млн; заполняемость — 100%, проект окупил затраты. Идет строительство второй очереди бизнес-центра площадью около 6000 кв.м, окончание работ — весна 2005-го.
8-этажная гостиница на 200 номеров на наб. Мойки, 22. Площадь объекта — 15 500 кв.м. Строительство завершается. Объем инвестиций — $25 млн, расчетный срок окупаемости — 6 лет.
Невский пр., 28 (Дом книги). После реконструкции в здании будет 9 этажей, его предполагается использовать под офисно-торговый центр класса А. На объекте ведутся капитальный ремонт, реконструкция и реставрация. Объем инвестиций — $20 млн, расчетный срок окупаемости — 6-7 лет.