Колпинские квартиры сегодня считаются чуть ли не самым дешевым пригородным жильем. Из Петербурга сюда переезжают лишь расселенцы из коммуналок или покупатели с минимальными средствами на отдельную квартиру. Львиная доля местного рынка приходится на «внутренние» сделки.
Колпино — компактный и плотно населенный городок с хорошо развитой инфраструктурой. Цены на жилье здесь примерно на 10-15% ниже петербургских. Тут нет дорогих квартир (и вряд ли они когда-нибудь появятся), преобладает застройка 1960-80-х годов.
Во всех кварталах Колпино одинаково много магазинов и объектов соцкультбыта (однако далеко не всех питерцев устраивает местный уровень сервиса). «Здесь нет ярких преимуществ в одном квартале и недостатков — в другом (даже нет такого понятия, как «окраина»).
Из-за этого перепад цен внутри города сглажен по сравнению с другими городами-спутниками», — считает Владимир Федоров, специалист по недвижимости компании «Адвекс-РОССТРО».
Почти Питер
Один из существенных плюсов Колпино — городской статус: соответственно городская прописка и телефон. Добраться сюда не составляет особого труда: электричка с Московского вокзала идет 25 минут, от станции метро «Обухово» — 15 минут. Маршрутки доезжают до города за полчаса, а в Колпино курсируют практически по всем улицам.
Большинство дворов — ухоженные и утопают в зелени (город не раз занимал призовые места в общероссийских конкурсах по благоустройству). Экологическая ситуация примерно такая же, как и в Петербурге. В районе до сих пор функционирует немало предприятий — горожане обеспечены рабочими местами (бытует мнение, что средний уровень зарплат здесь выше, чем в Петербурге).
Это привлекает петербуржцев, которые хотят уехать из мегаполиса, и удерживает здесь местных жителей. Кроме того, предприятия пополняют местный бюджет, что также сказывается на качестве жизни колпинцев.
«Оценить все плюсы Колпино можно, лишь прожив в нем некоторое время. А первоначальным стимулом для приобретения жилья в этом районе является низкая цена», — говорит Александр Перфильев, заместитель генерального директора агентства «Колвей».
Колпино — для колпинцев
Большинство покупателей колпинского жилья (60-75%) — местные жители. Петербуржцы приобретают в основном одно- и двухкомнатные квартиры (если у покупателя есть деньги на «трешку» в Колпино, он, скорее, потратит их на что-нибудь «поскромнее» в Питере).
Местные жители чаще рассматривают и трехкомнатные варианты. Повышенный спрос на малометражное жилье значительно понижает цены на большие квартиры. Так, по данным «Адвекса», цены на колпинские «единички» отстают от петербургских на 8-13%, «двушки» дешевле на 13-18%, а «трешки» — 20-30%.
«Внешний» спрос формируют преимущественно расселенцы из Петербурга, приезжие из других регионов, покупатели с сертификатами и субсидиями.
По наблюдениям риэлтеров, от числа «дешевых» расселений в Петербурге напрямую зависит спрос горожан на колпинские квартиры. «Особенно охотно в Колпино переезжают «коммунальщики» из относительно молодых «серийных» домов. Обычно эти клиенты помоложе и более привычны к таким спальным кварталам, которые встречаются в Колпино», — поясняет Леонид Сандалов, заместитель директора агентства «Бекар».
Ни местные, ни городские клиенты при выборе квартиры, как правило, не руководствуются ее расположением, как это происходит в Петербурге, — во все районы одинаково легко доехать, везде хватает магазинов и прочих социальных объектов. Поэтому следующий фактор после цены квартиры — тип дома и состояние жилья.
Все хотят в Простоквашино
Наиболее привлекательная зона в Колпино — так называемый район Простоквашино (между улицами Ремизова, Октябрьской, Оборонной и Анисимова).
Здесь наиболее свежая и неплотная застройка 1980-90-х годов. Много домов 137-й и 606-й серий. Цена квадратного метра в этой зоне иногда достигает $1500. В микрорайоне есть большой спортивный комплекс с катком и бассейном — огромный плюс для территории.
На въезде в Колпино с Московского шоссе расположена 7-9-этажная «сталинская» застройка (по проспекту Ленина) — после Простоквашино это наиболее интересная зона. По качеству местные «сталинки» напоминают аналогичные дома в Кировском районе Петербурга: без лишнего декора и со «средними» метражами. 50-метровые апартаменты здесь обойдутся примерно в $50 000.
Соседний квартал (между пр. Ленина и ул. Пролетарской) застроен приличными «брежневками». В нем много зеленых обжитых дворов. «Единичку» в этой зоне можно купить за $35 000-40 000, «двушку» — за $40 000-42 000.
Южные кварталы на левом берегу Ижорского пруда застроены ранней 504-й серией (с кухнями по 10 метров), есть несколько кирпичных «точек». В кварталах у «воды» — более поздняя 504-я серия (во многих квартирах по две лоджии).
Как ни странно, «видовые» квартиры в Колпино (у Ижорского пруда) не имеют особой дополнительной ценности, как в Питере. «Дело в том, что на одном берегу водоема слишком оживленное движение автотранспорта по Красной улице — загазованная трасса не дает спросу на «видовое» жилье сильно вырасти. Другой же берег застроен не самыми привлекательными «хрущевками», — поясняет Юлия Краус, агент местной компании «Риэлтерская контора».
Дореволюционных домов в Колпино осталось мало. Тем не менее большинство привокзальной застройки здесь называют «старым фондом». Лишь несколько домов на площади у железнодорожной станции — «сталинки», остальные — 1930-40-х годов постройки (в этой зоне много административных зданий). Самое старое в Колпино и довольно ветхое, это жилье практически не интересует покупателей (привлекает лишь тех, кому очень важно жить у станции).
Соседний район (южнее Комсомольского канала) — плотный квадрат «брежневских» кирпичных пятиэтажек.
В наиболее молодых районах Колпино сегодня возводятся несколько новых домов эконом-класса. Спросом они пользуются в основном у местных жителей. В ближайшие несколько лет на проспекте Ленина могут появиться дополнительные пятна под застройку. Пока же здесь стоят немецкие коттеджи, которые планируется снести.
Рынок обслужат «свои»
Как и во многих городах-спутниках, еще 6-8 лет назад в Колпино работало много маклеров. Со временем здесь появилось 5-6 местных риэлтерских компаний. Ни одно крупное петербургское агентство недвижимости так и не обзавелось представительством в этом городке — у питерских операторов «квартирных» сделок в этой зоне довольно мало, да и обслуживают они в основном петербуржцев. Больше половины покупателей (местные жители) обращаются в «свои» фирмы.
В ближайшие годы Колпино сохранит статус дешевого и удобного пригорода. Риэлтеры считают, что цены на колпинскую недвижимость будут немного более устойчивыми, чем в Петербурге: здесь не покупают квартиры для инвестиций, и при общем падении/повышении цен на колпинском рынке не появится избыток или дефицит жилья.
Вторая причина относительной стабильности цен — преобладание «внутреннего» спроса над «внешним». Однако на этот счет есть и другие мнения. «С сокращением числа расселений доля городских клиентов на квартирном рынке Колпино снизится — они переключатся на более престижные пригороды или же вовсе будут искать жилье в Питере. Это приведет либо к приостановке роста цен в Колпино, либо вовсе к их понижению», — считает Леонид Сандалов.
Владимир ФЕДОРОВ,
специалист по недвижимости АН «Адвекс-РОССТРО»: Я бы отнес Колпино к группе городов-спутников «средней популярности». Лидеры — это, бесспорно, Сестрорецк, Пушкин и пр. Менее всего востребованы Кировск, Кириши. Колпино и Всеволожск идут в золотой середине.
Александр ДАЦУН,
заместитель генерального директора АН «ФСК САС»: Довольно часто военные хотят купить квартиру именно в Колпино, особенно те, кто берет жилье по государственным жилищным сертификатам. В отличие от города и даже других пригородов жилье здесь дешевле. А когда перед таким покупателем стоит выбор: доплачивать из собственных средств $10 000 или $15 000 — он выберет вариант подешевле.
Сергей ДРОЗДОВ,
генеральный директор АН «Петербургская Недвижимость»: В Колпино практически любые объекты уходят очень хорошо. Одно из его главных достоинств — множество школ, детских садов, магазинов. Для статуса «городского» он находится на значительном расстоянии от Петербурга, но транспортная связь с городом очень хорошая. Из-за действующих предприятий, конечно, здесь неважно с экологией, но, по крайней мере, она не хуже, чем в Петербурге.
Леонид САНДАЛОВ,
заместитель директора АН «Бекар»: Колпино всегда будет оставаться поселением для небогатых. Статус этого городка вряд ли когда-нибудь повысится — для этого нет никаких предпосылок: здесь нет дорогой «индивидуальной» застройки, исторических мест и т.п.
Если местные жители начинают хорошо зарабатывать и в состоянии купить квартиру в городе — они, как правило, отсюда уезжают. Эта черта всегда будет отличать Колпино от других городов-спутников: Пушкина, Петродворца и пр.
Справка
Колпино находится в 15 км от Петербурга. Население города — 160 000 человек. Он основан в 1722 году Петром I как поселение при Ижорском Адмиралтейском заводе. После Великой Отечественной войны город был полностью восстановлен в 1950-е годы прошлого века. Основная жилая и промышленная застройка относится к 1960-70-м годам. Сейчас Колпино — крупный индустриальный центр, в котором расположено более 20 промышленных предприятий: «Ижорские заводы», Колпинский комбинат строительных материалов, Домостроительный комбинат № 5 и др.