Жуликов три года ждут

От первого упоминания до официального опубликования закона прошло всего четыре месяца. Подобная оперативность объясняется просто – инициатива пересмотра сроков давности принадлежит главе государства. Хотя изначально речь шла лишь об амнистии по приватизационным сделкам, в конечной версии документа трехлетний срок давности установлен для всех ничтожных сделок. По Гражданскому кодексу ничтожной является сделка, совершенная с нарушением законодательства или с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности, мнимая или притворная сделка (например, продажа под видом дарения), сделки с участием несовершеннолетних и недееспособных.
Так, по словам заместителя директора ЗАО «Агентство «Бекар» Леонида Сандалова, 90% договоров дарения комнат потенциально являются ничтожными, так как прикрывают собой куплю-продажу. Происходит это из-за несовершенства законодательства, предоставляющего соседям возможность заблокировать продажу комнаты без объяснения причин. Но если раньше оспаривать такую сделку можно было в течение 10 лет, то теперь – только трех. Впрочем, и раньше доказать, что квартира не была подарком, было крайне трудно, что и спасало рынок купли-продажи комнат. При сделках с квартирами до сих пор обычна другая практика, когда фактическое дарение оформляется как купля-продажа, чтобы не подпадать под действие налога на дарение (напомним, что с нового года этот налог между близкими родственниками отменен). «Формально, эти сделки противоречат закону, в сущности, – они совершенно безобидны», – считает Леонид Сандалов.
Риэлтеры уверены, что новые правила пойдут на пользу рынку. Сократятся риски сторон, расходы на проверку объектов, часть проблемных помещений выйдет на продажу. Впрочем, от мошенников, продающих «нечистую» жилплощадь, чтобы затем вернуть ее себе, новые правила вряд ли защитят. Еще в конце 2004 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, устанавливающие, что добросовестный приобретатель имущества становится его законным собственником с момента регистрации права собственности. Однако на практике добросовестность до сих пор нередко приходится доказывать в суде. Правда, теперь жулики смогут объявиться только в течение трех лет.
«На рынке коммерческой недвижимости нередко совершаются сделки с нарушением установленного законом порядка, для прикрытия, неуполномоченным лицом и т. д. Теперь заинтересованная сторона может оспорить их только в течение трех лет. В некоторых случаях это некорректно, чтобы выявить обман требуется больше времени, – считает заместитель генерального директора юридической фирмы «Адвокат Фремм» Дмитрий Некрестьянов. – А сокращение срока давности для оспаривания сделок по приватизации госсобственности правильно. Государство само виновато, что принимало непонятные правила игры». В Комитете по управлению городским имуществом к новым правилам относятся спокойно. Здесь намерены придерживаться прежней практики и не подавать самостоятельные иски о признании недействительными ничтожных сделок приватизации, а обращаться в суды за признанием права собственности на те или иные объекты. А в этом случае срока давности не установлено. Да и пик споров по приватизационным сделкам с городской недвижимостью, основная масса которых пришлась на начало-середину 90-х годов, уже прошел.

Елизавета Миронова

источник: Предприниматель Петербурга