Строители не хотят покупать «беспаспортную» землю
Марина СУМИНА
С 1 октября 2005 года, когда официально вступит в действие Градостроительный кодекс, все земельные участки для строительства будут предоставляться только через торги. Однако, похоже, что ни петербургская администрация, ни застройщики к новым рыночным отношениям не готовы. Судя по содержанию их взаимных претензий, налицо полное несходство мнений по поводу как состоявшихся, так и предстоящих массовых торгов по новой схеме.
Еще пару лет назад строительные компании сами ратовали за то, чтобы административно-командное распределение земель перешло на рыночные рельсы. Но когда в мае прошлого года была упразднена инвестиционно-тендерная комиссия и прошли первые торги, оказалось, что строители не проявили к ним интереса. Из выставленных в 2004 году на торги 59 земельных участков реализовано было меньше половины — всего лишь 24.
\
Кстати, город, наоборот, посчитал это хорошим результатом. Как отмечал директор Фонда имущества Андрей Степаненко, в результате торгов в городской бюджет в минувшем году поступило 2 млрд 285 млн рублей, а это в 5 раз больше, чем в 2003 году. Но тем не менее соотношение в минувшем году общей площади застройки по участкам, приобретенным на торгах — около 1 млн кв. м и распределенным целевым назначением — 3 млн кв. м, показывает, что строители предпочитают получать землю, минуя торги. Благо возможности такие есть.
\
Главным недостатком торгов стала не цена — за «целевое выделение» тоже приходится платить, а использование так называемых коротких, или неполных, пакетов инвестиционно-строительной документации. По замыслам городского правительства, новый порядок предоставления земельных участков, названный «торги по упрощенной схеме», должен был избавить строителей от лишних, нередко формальных согласований и обременений.
\
На деле, взяв короткий пакет, застройщик должен еще пару лет готовить документацию, и потому объект в идеале будет готов только через 5 — 6 лет. Но пакет может быть и с сюрпризом — например, выяснится, что на предложенном участке нет возможности присоединения к энергетическим, водопроводным или канализационным сетям, из-за чего строительство может быть отложено на неопределенные сроки.
\
В результате целевое распределение земель под строительство осталось, только в несколько иной форме, когда после ряда согласований окончательное решение о предоставлении участка выносилось на заседании администрации под руководством вице-губернатора А. Вахмистрова.
\
Непопулярность торгов петербургский союз строительных компаний объясняет и слишком высокой выкупной стоимостью земли. По мнению председателя «Союзпетростроя» Льва Каплана, цена земли в $200 за кв. м непосильна для средних и малых питерских строительных фирм. С этим в корне не согласен Фонд имущества. Как отмечает начальник отдела инвестиционных проектов Николай Ботвин, торги зачастую выигрывают именно небольшие строительные компании. Что же касается стоимости земли, то, по словам Н. Ботвина, в среднем она колеблется в пределах $80 — 90 за кв. м, 200 — это только на лучших участках.
\
Сегодня КУГИ, оценивая результаты, признает, что торги по короткому пакету оказались вариантом не лучшим, чем предоставление земель через ИТК. Прогнозы Фонда имущества о ежемесячном проведении в текущем году земельных торгов, на которых будет выставляться каждый раз примерно по 30 участков, с треском провалились. Торги проводились только трижды, в продажу поступило не более 10 участков, да и те не расходились среди покупателей. Чтобы неудачи не так бросались в глаза, аукцион, на котором собирались продавать 32 коротких пакета в Приморском, Невском, Петродворцовом и Курортном районах, с июля 2005 года перенесли на сентябрь.
\
На словах такая ситуация с торгами городские власти не очень волнует. Есть мнение, что многие питерские фирмы не участвуют в торгах просто потому, что у них набрано участков на 10 лет вперед. Но у участников строительного рынка на этот счет гораздо более мрачные мысли. Так, корпорация «Петербургская недвижимость» прогнозирует, что уже в 2006 — 2007 годах произойдет резкий спад строительства жилья, потому что начатые недавно объекты будут завершены, а новых участков у застройщиков не будет.
\
Не исключено, что в таких условиях питерский рынок освоят московские и зарубежные компании, которым по силам приобретение гигантских лотов, размерами по 20 — 25 га, предназначенных под строительство 200 — 300 тыс. кв. м жилья. Еще на первом аукционе (в прошлом году), когда стартовая стоимость каждого лота равнялась средней цене годовой аренды пятна под застройку и колебалась в пределах от $250 тыс. до $1560 тыс., в бой ринулись именно иностранные и столичные фирмы, приобретя два из четырех лотов (остальные два не купил никто). Один из них достался московской фирме ООО «Пионер», а другой — российско-финской компании «ЮИТ Лентек». Впоследствии московские фирмы также неоднократно выигрывали торги. В частности, москвичами также был выигран большой лот в девятом квартале. Столичные строители проявляют интерес к крупным участкам земли в Приморском и Выборгском районах.
\
Конечно, в финансовом плане город только выигрывает от того, что крупные участки не залеживаются, а распродаются, ведь торги выигрывают фирмы, зарегистрированные в Петербурге, и большие налоговые отчисления идут в городской бюджет. Не было бы «варягов» — торги бы вообще заглохли. А что «свои» компании оттесняются на второй план — так это и есть конкурентная борьба.
\
И все же надежды, что наш рынок станет по-настоящему привлекательным для иногородних, не очень велики. Им ведь тоже нужны хорошо подготовленные участки. А то, что торговля землей по коротким пакетам к высоким результатам не приведет, осознали уже давно все — и строители и городские власти. Еще в прошлом году экс-председатель комитета по строительству Евгений Яцышин заверял, что с 2005 года торги по полному и короткому пакетам будут идти параллельно. Но ни одного участка под жилищное строительство по полному пакету с торгов в текущем году не пошло, хотя обещали, что летом по полному пакету будет продано аж 20 лотов. Управление инвестиций все еще занимается формированием полных пакетов. Дело в том, что к их подготовке привлекались зачастую не слишком компетентные организации, а это приводило к затягиванию сроков в 1,5 — 2 раза, а порой и к возвращению пакетов обратно исполнителю из-за недоброкачественной работы.
\
Тем более, до конца еще не решено, каким будет полный комплект документации. Например, потенциальные покупатели должны будут представить некий реестр с описанием того, что они собираются построить на данном участке. В заявку на покупку будет внесен и пункт, где оговаривается планируемая площадь будущих зданий. В пакет добавятся документы, связанные с энергообеспечением, будет четко прописано, по какой цене пойдет подключение энергоисточников. Так или иначе, а полные пакеты все же постепенно готовятся. Первыми «ласточками» станут два земельных участка в Приморском районе на ул. Оптиков размером 10.176 и 21.085 кв. м.
\
К сожалению, формы и условия земельных торгов под жилую застройку еще претерпят изменения в свете готовящихся к выходу законов «О генеральном плане» и «О правилах землепользования и застройки». Это значит, период нестабильности земельного рынка продлится.