первый вкладывает рубль, чтобы получить два
Эмма БЕЛЕНКОВА
Апрашке не удалось пережить летний сезон без пожара. 3 августа в 38-м корпусе выгорело около тысячи квадратных метров торговых и складских площадей. Здание тушили три часа, с пяти утра до восьми, хотя 37-я пожарная часть находится тут же, на территории торгового комплекса. Но, как обычно, не хватало воды, и пожарные брали воду из Фонтанки.
Даже спустя месяц, когда пепелище расчистили, вывезли остатки сгоревшего товара, черные стены корпуса выглядят зловеще рядом с плотными торговыми рядами. Страшно представить пожар на многолюдном торжище в разгар рабочего дня, когда паника неизбежна. А такое уже было в новейшей истории «Апраксина двора», но, слава богу, обходилось без человеческих жертв.
Комментируя по горячим следам случившееся, представители МЧС напомнили, что за последние пять лет на территории «Апраксина двора» зарегистрировано около 40 пожаров. После очередного ЧП горожане всякий раз слышат стандартную формулировку: идет проверка, как версия не исключается криминальный поджог. Но чем эти проверки-расследования кончаются, остается за кадром. Огонь смывает все следы? Виноватых нет?
\
Наш собеседник генеральный директор ОАО «Агентство по реконструкции и развитию «Апраксин двор» Александр ШАБАСОВ ответил на этот вопрос вполне определенно:
— Главная причина еще до расследования известна: аварийное состояние инженерной инфраструктуры. Когда мы сюда пришли три года назад, износ инженерных сетей, по экспертным оценкам, составлял от 80 до 100%. Только недавно при прокладке новых труб была ликвидирована деревянная канализация начала прошлого века. Хотя не исключено, что где-то еще куски остались. На территории квартала площадью 14 га полностью отсутствует система пожаротушения. Канализационные сливы забиты, нет пожарных гидрантов, поэтому не хватает воды. Вот причина, почему очаг возгорания не удается быстро локализовать.
\
Криминальные поджоги? Тоже не исключается. Где нет хозяина, все может быть. Корпуса 37 — 38, я их объединяю как единый объект, это городское имущество. Несколько лет назад 38-й корпус фактически сгорел. Долгое время город не мог определиться, что же с этим объектом делать? В конце концов, подлатали дыры, прибили щиты, образовался замкнутый контур, и пошла торговля типа уличной.
\
— Опять подлатают, опять может загореться?
— Да легко! Это же по-прежнему бесхозное помещение.
По какому принципу развивался бизнес в «Апраксином дворе» с начала 1990-х годов? Город сдавал здания в аренду. Ставка арендной платы зависит от технического состояния зданий. Корпуса ветхие, официальные арендные ставки маленькие. А дальше те же квадратные метры сдавались в субаренду уже по рыночным ставкам, которые совершенно иначе рассчитываются. Складывалась парадоксальная ситуация. Город не вкладывал ни копейки в восстановление основных фондов, здания и дальше разрушались, официальная арендная плата уменьшалась, а спрос на торговые помещения в центре города возрастал. Получалось, чем хуже техническое состояние объектов, тем выгоднее для бизнеса!
\
— Но с тех пор много воды утекло. Ваше агентство представляет интересы города. В какой степени удалось переломить ситуацию в плане пожарной безопасности?
— Точной статистики не знаю, но за последние полтора года число пожаров уменьшилось на порядок. Если раньше чуть ли не каждый месяц были какие-то прецеденты, то сейчас возгорания происходят все-таки редко. Причем на объектах, которые прошли реконструкцию, пожаров нет.
\
По договору с городом перед нами была поставлена задача строительства и реконструкции всей инженерной инфраструктуры, реконструкции зданий и благоустройства территории. Причем инженерия в первую очередь, корпуса — потом. Если бы инфраструктура была в порядке, то и агентство можно было не создавать. Когда существует инженерное обеспечение объектов, инвестор сам придет, его не надо за руку тянуть.
\
Однако сложность развития «Апраксина двора» в том, что земля и коммуникации принадлежат городу, но деньги в свое имущество город, еще раз повторюсь, не вкладывает. Сборы от арендной платы идут на другие цели, очевидно, социальные.
\
В 2002 году город признал себя неэффективным собственником. Тогда было принято революционное решение: по мере завершения всех работ в «Апраксином дворе» городской собственности не должно остаться вообще. Я согласен, нормальный подход.
\
Все корпуса должны пройти реконструкцию через инвестиционный процесс. Кто вкладывает деньги в реконструкцию, тот, в конце концов, и становится собственником. Но за право реконструкции в нашем городе инвестор должен внести отчисления в бюджет. Согласно сформированному финансовому плану, каждый из 58 объектов коммерческого назначения «Апраксина двора» имеет рыночную оценку. Было принято решение, что 50% от рыночной стоимости вкладывается в комплексное развитие территории, в инженерные сети и благоустройство.
\
В настоящее время реализованы или находятся в процессе реализации 14 инвестиционных проектов, есть утвержденный проект реконструкции инженерных сетей. В соответствии с графиком идет финансирование и реализация этого проекта.
\
— То есть реконструкция сетей не опережает модернизацию корпусов?
— Эти процессы взаимосвязаны, идут параллельно, — все же зависит от финансирования. Сейчас 60% помещений принадлежит городу, 40% — уже частный капитал. Беда в том, что частная собственность разбросана по всей территории. Нет такого: вот этот торговый корпус находится в частной собственности, а соседний — в городской. В одном здании у частника 20 кв. метров, а в соседнем — тысяча. И чтобы корпус реконструировать, надо со всеми собственниками и арендаторами заключить соглашения, хотя не каждому реконструкция выгодна. Не надо путать инвестора с меценатом. Инвестор вкладывает деньги, рассчитывая вернуть их с прибылью. Тем не менее соглашения на реконструкцию уже удалось заключить практически со всеми собственниками и арендаторами.
\
Задача агентства аккумулировать деньги, взаимодействовать с подрядчиками и отчитываться перед городом за вложенные в реконструкцию бюджетные средства. Моя компетенция четко устанавливается до полномочий управления. Сдача помещений в аренду — функция КУГИ. Как она исполняется — оценивать не мне.
\
— Судя по разрытым магистралям, прокладка коммуникаций в самом разгаре. Какая часть инженерных работ уже выполнена, что осталось?
— За последние восемь месяцев полностью закончена реконструкция и новое строительство систем водоснабжения и канализации на территории Щукина двора. Строительство системы пожаротушения было начато только год назад, там еще большой фронт работ. В общей сложности по реализации комплексного проекта реконструкции инженерных сетей освоено более 1,5 млн долларов.
\
Сейчас по улице Ломоносова, на участке от Садовой улицы до площади Ломоносова, идет реконструкция магистрального трубопровода. К 15 октября работы должны быть закончены. Перекрыта часть Воронинского проезда, где также перекладываются инженерные сети. Дальше наша задача сделать закольцовку и пойти по Александровской линии, потом продолжить реконструкцию мини-кварталами. К лету следующего года проблему водоснабжения и канализования «Апраксина двора» планируем закрыть полностью.
\
— Одна из причин пожаров — перегрузка электросетей. Свет в корпусах часто вырубается?
— Ну конечно. На весь квартал официально отпускается 3,5 мегаватта, а фактически потребляется больше 5 мегаватт. Пожароопасная ситуация существует постоянно, особенно зимой. Подключаются кто как может, в ходу временные схемы. И все летит...
\
— Года два назад на пресс-конференции вы говорили о планах строительства подстанции на территории производственного корпуса «Лениздата»...
— Я долго убеждал членов правительства, губернатора не включать в план приватизации «Лениздата» этот флигель. Оставить его за городом и «посадить» там подстанцию. Найти в центре города место для такого объекта очень тяжело. А подстанция могла бы обеспечить «Апраксин двор» и электроэнергией, и теплом. Причем только третью своих мощностей, а две трети пошло бы в Центральный район.
\
К сожалению, этот проект не удалось отстоять. В 2004 году флигель вошел в план акционирования «Лениздата», и с этой идеей пришлось расстаться. Но два года этот вопрос обсуждался, время потеряно. Сейчас найдено новое решение. Оно, мое мнение, намного сложнее, но тем не менее найдено.
\
Предполагается решение проблемы в два этапа. Первый — строительство на территории «Апраксина двора» распределительной подстанции. Придется тянуть кабели от Обводного канала. Планируется сдать подстанцию в эксплуатацию через два с половиной, максимум три года. Тогда наш квартал будет обеспечен необходимыми мощностями на первые пять лет. Вторая очередь входит в программу электроснабжения исторической части города со строительством трех новых подстанций. Тогда мощностей хватит всем на десятилетия.
\
— Дальние планы так ненадежны. Сколько писали, что к концу... прошлого года «Апраксин двор» получит «статус комфортной пешеходной зоны»? Ну и где этот «статус», где пешеходная зона? На каждом повороте смотри в оба, чтобы не попасть под колеса автомобиля.
— К сожалению, «статус» нам не удалось отстоять, хотя я до сих пор убежден, что здесь должна быть пешеходная зона с ограниченным проездом по определенным улицам квартала. В течение года мы пытались доказать, что необходимо установить несколько шлагбаумов по периметру территории для регулировки автомобильных потоков. Масса пользователей, единого хозяина нет. Бывает такая неразбериха, что пожарной машине по вызову не выехать! Но идею со шлагбаумами ГИБДД категорически не поддерживает. Пока работаем по временной схеме движения транспорта внутри «Апраксина двора», она выставлена на входе со стороны Апраксина переулка.
\
С парковками, конечно, проблема. Около 400 автомобилей безболезненно встает на территории комплекса. Сейчас «разруливаем» парковку в Щукином дворе. Несколько снизила напряжение уже построенная автостоянка около БДТ. Проект пятиуровневого паркинга был опять же завязан на «Лениздате», рядом с подстанцией. Ну, что теперь об этом говорить... Всегда хочется сделать быстрее, но рынок нельзя регулировать директивами.
\
Сейчас в Смольном идут согласования проекта комплексного благоустройства «Апраксина двора». Надеюсь, к концу года проект будет утвержден. Тогда появится определенность и в решении транспортной проблемы.
\
ФОТО Дмитрия СОКОЛОВА