i>
Общее правило для мировых мегаполисов - стоимость недвижимости снижается от центра к окраинам. За редким исключением престижные районы встречаются на периферии.
Между центром и окраиной
В Северной столице исторический центр и окружающие его спальные районы образуют своеобразный ценовой слоеный пирог.
В центре жилье понижается в цене по мере удаления от Дворцовой площади. Наибольшим спросом пользуются набережная Невы со стороны Адмиралтейства, набережная Мойки и Невский проспект до Фонтанки. "Островки" элитного жилья встречаются вдоль Крюкова канала, в окрестностях Смольного, вдоль Каменноостровского проспекта - но это отдельные кварталы, а иногда и отдельные дома.
Чем дальше от Дворцовой, тем ниже спрос. На Обводном канале цены на недвижимость минимальны. Куда ниже, чем на квартиры в спальных районах.
За промзоной, которая окружает исторический центр, ситуация схожая. Приближенные к центру территории считаются довольно престижными: Черная речка, "Академический треугольник", Охта, парк Победы, Автово и т.п. Наименее популярны удаленные территории Красносельского, Нев-ского, Красногвардейского районов.
Это расклад на осень 2005 года. Но, выбирая квартиру сегодня, нелишне попытаться заглянуть в будущее и понять, насколько востребованным будет то или иное место через 10-20 лет.
От удобств осталась лишь история
Привлекательность того или иного района определяется тем, насколько удобно там жить. Спрос на такие места растет вместе с ценой. Дорогое жилье покупают более состоятельные горожане, формируя благоприятное социальное окружение. На концентрацию людей с высокими доходами реагирует сфера обслуживания: появляются элитные магазины, клубы, частные школы, детские сады и т. п.
Это еще поднимает привлекательность территории. Наконец, формируется представление о престижности локации.
Некогда престижные зоны будут оставаться востребованными еще долго. Как это происходит сегодня в "исторически крутых" спальных районах. В 1970-80-х годах квартира в сталинском доме в Автово или на Черной речке была пределом мечтаний многих горожан.
Эти кварталы отличали развитая сфера обслуживания, зеленые ухоженные дворы, удобное транспортное сообщение - метро поблизости. Именно сюда кинулись выкупать квартиры в первой половине 1990-х годов первые официально состоятельные петербуржцы. В середине 1990-х годов покупатели с достатком постепенно переориентировались на более комфортные новостройки. Сегодня квартиры в домах середины ХХ века продать все сложнее.
Существенная часть города застроена "хрущевками". Эти дома никогда не считались хорошим жильем, однако в советские годы горожане воспринимали их более-менее терпимо. Среди несомненных преимуществ - зеленые дворы, удачная локация по сравнению с "кораблями" и более поздней серийной "панелью".
Сегодня покупатель при малейшей возможности подкопить или занять денег с "хрущевками" связываться не станет. Их покупают, если нет надежды скопить со своих доходов хотя бы $5000-10 000 дополнительно.
"Хрущевки" на Черной речке стоят на $3000-4000 больше, чем аналогичные квартиры в Купчино или в Невском районе. Но человек, который сам заработал деньги, не станет покупать жилье такого класса, переплачивая за локацию.
А вот переселяющиеся из других квартир в результате съездов или разъездов готовы заплатить несколько тысяч долларов, если бюджет сделки позволяет, чтобы жить в "приличном месте", - говорит менеджер "Адвекс-РОССТРО" Татьяна Беляева.
Надежд, что Петербург по примеру Москвы сможет снести "хрущевки" и построить на их месте приличное жилье, крайне мало. Это задача пока неподъемна для городского бюджета. Логично ожидать, что с каждым годом благополучные жители из этих домов будут переселяться в более качественные.
Статус же застроенных "хрущами" кварталов и прилегающих к ним территорий будет снижаться.
Этажей нам мало
Строительство новых домов положительно влияет на дальнейшую судьбу территории. Купить квартиру в доме, даже относящемуся к "эконом-классу", по карману петербуржцам с доходом заметно выше среднего. Это притягивает сферу обслуживания - и далее по кругу.
Сфера обслуживания в прежние времена определяла статус района. Сегодня крупные сетевые магазины, гипермаркеты электроники, мультиплексы и развлекательные центры активнее развиваются в районах недавней застройки. Здесь, с одной стороны, больше народу, с другой - еще можно найти свободные площади.
На самых окраинах все активнее формируются зоны малоэтажной застройки - жилья повышенной комфортности. Особенно заметно это в Выборгском и Приморском районах. "Еще год назад продать таун-хаузы и другую "малоэтажку" было непросто. С начала 2005 года у нас сделки по таким объектам пошли заметно активнее.
На фоне в целом вялого спроса малоквартирное жилье в Коломягах идет на удивление неплохо. Клиенты готовы платить по $1500/кв.м, но хотели бы купить готовый объект, а таких сегодня предлагается очень мало", - комментирует генеральный директор АН "Петербургская Недвижимость" Сергей Дроздов.
На Западе таун-хаузы считаются апартаментами для среднего класса. У нас это пока жилье "для богатых". Относительно дорогое жилье, несомненно, будет поднимать и статус окрестных многоэтажек. Получается, что перспективы у дальней периферии в Петербурге более радужные, чем у ближней.
История с географией
Иррационально дорогими остаются новостройки Васильевского острова. Тот же самый вид на залив, но из Приморского района обходится покупателям дешевле на 15-20%. С одной стороны, близко до центра - две остановки на метро, с другой - выбраться с острова на личном транспорте проблематично: мосты перегружены.
Однако в городе достаточно людей, которые готовы переплачивать за удовольствие жить на Васильевском. И нет оснований полагать, что в будущем что-то изменится.
***
Вряд ли пойдет вниз и популярность окрестностей Московского проспекта. Эта территория - образец классической сталинской застройки. Пик спроса приходится на улицы, прилегающие к парку Победы. В середине 1990-х цены на эту недвижимость были сравнимы с ценниками "золотого треугольника". Сегодня они отстают в два-три раза.
***
Новая и Старая деревни, Малая и Большая Охта, окрестности "Елизаровской" и "Ломоносовской", старое Купчино, кварталы вблизи "Нарвской" и в Автово - территории, которые исчерпали свои ресурсы. Вряд ли их популярность увеличится. Скорее, стоит ждать обратного. Конечно, если городская администрация не начнет реализовывать какой-нибудь масштабный проект на этих землях.
***
Привлекательность окрестностей станции метро "Площадь Мужества" стабильна: жилой фонд здесь относительно свежий, но новых домов почти не появляется: практически все строительство сосредоточено вблизи "Академической" - эта зона развивается наиболее активно.
***
Благоприятные перспективы у Шувалово-Озерков и Коломяг. Прежде всего из-за комплексной малоэтажной застройки.
***
В последнее время подрастает интерес к Ржевке, где немало новых высоток.
***
Рыбацкое петербуржцы долгие годы рассматривали с изрядной долей скепсиса. Отрицательный настрой горожан уменьшается, хотя по-настоящему привлекательным местом эта зона в обозримом будущем вряд ли станет.
***
Скорее всего, не изменится популярность Нового Купчино. Строительство здесь относительно активное, но с транспортом сложности: пока не пустят новую ветку метро, ждать улучшений не приходится. Так же статична ситуация в Дачном и Ульянке. Перспективы Юго-Запада связаны в основном с планами строительства китайского квартала. Как будет реализован этот проект - от этого зависит и статус прилегающих территорий.
***
Лигово и Сосновая поляна покупателей интересуют слабо: слишком уж далеко эта территория от "цивилизации".