i>
Этой осенью на Казанской улице заработает торговый комплекс класса "люкс" "Vanity Опера". Инициатор проекта "Корпорация С" впервые в городе выбрала для него обслуживающую организацию на тендере. В конкурсе победила компания "МТЛ. Эксплуатация недвижимости". Президент ООО "Корпорация С" Василий Сопромадзе рассказывает о том, почему он решил привлечь управляющих со стороны.
Жизнь состоит из мелочей, и тот, кто их не замечает, обречен на неудачу. Любое дело требует детального подхода, и, решая проблему эксплуатации здания, придется ответить на несколько принципиальных вопросов: хотите ли вы учредить собственную управляющую компанию (УК) или предпочитаете нанять постороннюю структуру, и если да, то какую?
Нужно ли создавать свою эксплуатационную службу? Мы же не шьем для себя одежду и обувь… Тогда откуда иллюзия, что у нас получится запросто создать УК и она будет успешной? Это очень затратное мероприятие.
Придется вложить серьезные деньги в то, чтобы, во-первых, УК выполняла все поставленные перед ней задачи, а во-вторых, ее услуги были востребованы на рынке. Мне неизбежно придется переманивать людей из какой-нибудь успешной эксплуатационной фирмы. А завтра они начнут меня шантажировать зарплатой.
Итак, переходим ко второму вопросу: кого именно нанимать? Поскольку мы не специалисты в области эксплуатации, то искали компанию, которая от А до Я решала бы все проблемы в этой сфере. Необходимо детально сформулировать требования к управляющим, вплоть до того, сколько раз в день следует мыть туалеты и нужно ли сажать цветы вокруг здания.
Если в условиях контракта вы просто запишете "уборка снега с крыши", не уточнив, куда его нужно девать, вы же и будете потом отвечать за то, что снег сбрасывают в сторону детского сада, где дети гуляют. Не стоит доверять составление техзадания самой УК.
Она опустит те "мелочи", которыми не захочет заниматься. И эти проблемы станут вашими. Заставить УК выполнять работу, которую она считает дополнительной, будет гораздо сложнее и дороже, чем договориться обо всем изначально.
Отдельная тема - сосуществование на вашем объекте эксплуатирующей организации и арендаторов. Все нюансы их взаимоотношений нужно прописать заранее. Иначе проблемы неизбежны, например охрана арендаторов может запросто не пустить уборщиц в свои помещения.
Для участия в тендере мы пригласили несколько фирм. Среди них была международная компания, компания из Москвы, петербургская "МТЛ. Эксплуатация недвижимости" и одна из начинающих фирм. Каждая из них назвала свою цену. Но это был не единственный критерий выбора. И, кстати, "МТЛ" предложила не минимальную сумму.
Выбирая УК, мы не доверяли красивым буклетам, а не поленились проверить, как она на самом деле работает. Наши сотрудники осмотрели объекты претендентов, проанализировали, как долго и насколько бесконфликтно фирмы действуют на рынке. Немаловажны и личные впечатления. К примеру, если руководитель УК неопрятно одет, вряд ли у него будет порядок на объекте.
В общем, я настоятельно не рекомендую изобретать велосипед. Если вы не знаете, как нужно чистить окна и двери, не беритесь за это. Для этого тоже требуется соответствующее образование.
Каждый должен заниматься своим делом. Наша корпорация - огромная машина, но основная команда состоит всего из 15 человек. Каждый наш менеджер - это руководитель проекта, он нанимает проектировщиков, строителей, эксплуатирующую организацию.
Теперь представьте, что мы, прежде чем приступить к реализации девелоперских проектов, создаем все эти специализированные компании. А потом снова придет 1998 год…