i>
Вторичный рынок жилья начал разогреваться. Об этом говорят и данные Росрегистрации, и наблюдения риэлтеров. Цены перестали падать и вот-вот пойдут вверх.
НЕЗНАЧИТЕЛЬНЫЙ РОСТ на уровне 0,2-0,3% отмечается второй месяц подряд (см. раздел "Статистика").
Правда, цены предложения не точно отражают состояние рынка: стоимость реальных сделок всегда немного ниже. Летом 2004 года они различались на 2-3%, летом 2005-го - до 10% (в зависимости от категории жилья).
По наблюдениям риэлтеров, за последнее время поведение продавцов и покупателей в ходе торга существенно изменилось. "Чтобы продать объект, уже не приходится так сильно снижать цену, как в начале лета.
Тогда, к примеру, если типовая квартира изначально выставлялась за $43 000, потом хозяева вынужденно понижали цену до $40 000, после торга на просмотре вариант уходил за $39 000. Теперь владельцы начинают выставлять объект за те же $43 000, но уже достаточно понизить цену до $41 000, чтобы объект ушел",- делится наблюдениями Татьяна Беляева, менеджер АН "Адвекс-РОССТРО".
Покупатели перестали ждать дальнейшего снижения цен на недвижимость и начали заключать договоры. "Горожане надеялись, что жилье подешевеет на 40% - такие обещания раздавали многие городские и некоторые специализированные СМИ. Теперь они поняли, что ждать дальше нечего, и понесли деньги на рынок",– говорит генеральный директор АН "Дарко" Юрий Загоровский.
В период роста цен (до середины 2004 года) жилье всех категорий дорожало примерно одинаковыми темпами.
С сентября 2004-го (в этом месяце был зафиксирован самый высокий уровень цен в городе) на рынке пошло активное ценовое расслоение: "хрущевки" и "корабли" быстро дешевели, стоимость домов старого фонда в историческом центре оставалась стабильной. Низкокачественное жилье за 10 месяцев (до июля 2005 года) потеряло 9-10% прежней цены, "сталинки" и качественный "кирпич" - около 5%.
Старый фонд почти не подешевел. Последние два месяца цены на квартиры всех категорий сходным образом чуть подрастают. Примечательно, что больше всего за это время увеличилась стоимость малогабаритного жилья: "единичек" и "двушек" (оно и больше всего потеряло за время стагнации).
А вот квартиры из пяти и более комнат (в среднем) начали дешеветь. Ценовая ситуация возвращается "в исходное"?
Рынок подкопил спрос
В третьем квартале 2005 года сделок в Петербурге было зарегистрировано на 20% больше, чем за тот же период 2004-го, но на 8,5% меньше, чем в 2003-м (см. таблицу).
Всего за 9 месяцев с начала года зарегистрировано 40 306 сделок - самый низкий показатель за последние пять лет. Спрос, накопившийся за время стагнации, пока не реализован. В ближайшие месяцы он будет давить на рынок. Рост цен - неизбежная расплата за предшествующую стагнацию.
"В предложении резко сократилось число прямых продаж. Это верный признак предстоящего роста цен", - уверен генеральный директор АН "Бенуа" Дмитрий Щегельский.
Объем предложения, по данным Большого Сервера Недвижимости, первую половину года державшийся не ниже показателя 57 000 объектов (на пике, в марте - 78 000), в июле августе серьезно сократился - до 48 000-45 000 вариантов.
Столь серьезный провал (объектов из листингов ушло куда больше, чем было за это время проведено сделок), очевидно, связан с большим количеством "двойников" в базе. Однако процесс показательный: в прошлом году в эти месяцы объем предложения не снижался. В сентябре листинг опять подрос - до 64000 объектов. Однако сезонный всплеск (аналогичный наблюдался и в прошлом году), в 2005-м оказался куда более скромным.
Примечательно, что 90-95% выставленных на продажу квартир - "встречки": владельцы намерены тут же купить другое жилье. Они, как правило, уже располагают суммами, необходимыми для доплаты. Однако чтобы сделки пошли, необходимы "головные" покупатели. Их-то как раз не хватало.
"Сегодня горожане спокойно разрывают процесс продажи и покупки жилья, разнося эти сделки по времени (на быстрорастущем рынке такая операция была довольно рискованной).
Это облегчает сбор "цепочек", но в любом случае нужно, чтобы во главе процесса стоял покупатель с деньгами. Иначе "цепочка" не запустится", - говорит заместитель директора АН "Бекар" Татьяна Чуприна. Сегодня средняя длина "цепочки" составляет 3-4 объекта.
Но с учетом "разрывов" она может оказаться заметно длиннее (риэлтеры не берутся давать оценки на этот счет).
Инвесторы очнулись
Операторы указывают на три фактора, определяющих рост числа "прямых" покупателей на рынке: активизировавшиеся расселения, растущая ипотека и возросший поток приезжих.
"Больших расселений (объекты от $250 000) стало намного больше. Зимой-весной на такую недвижимость покупателей практически не было. В нашем отделении сегодня в работе три подобные квартиры, в целом по агентству - больше десятка", - говорит директор Петроградского отделения "Адвекс-РОССТРО" Юрий Воробьев. Каждое такое расселение требует покупки пяти-шести типовых квартир на периферии и запускает такое же количество "цепочек".
"Почти год инвесторы выжидали и вдруг в октябре проснулись - всем срочно потребовалось купить недвижимость. Расселяют как под жилье, так и под коммерческое использование. До сих пор боялись нового Жилищного кодекса, причем не каких-то конкретных положений, а вообще.
Показательный пример: к нам пришла дама, которая с мая раздумывает об объекте в пределах $180 000 и говорит, что уже готова купить все, что мы предложим, ибо устала бояться",- комментирует ситуацию на рынке генеральный директор АН "Русский дом" Людмила Синьковская.
Ипотека выросла втрое
По оценкам различных агентств, по сравнению с прошлым годом в среднем втрое выросло и число ипотечных клиентов. В абсолютных цифрах прирост вроде и небольшой (несколько процентов от общего количества сделок на рынке), но значимый.
"По нашему опыту, примерно каждый четвертый ипотечный клиент покупает жилье "с нуля": разъезжается с родителями, покидает съемную или коммунальную квартиру. Как правило, это небольшие объекты: "единички" или "двушки",- говорит менеджер АН "Реал" Людмила Мешковская.
Примечательно, что банковскими кредитами пользуются все более широкие слои населения. Если в начале развития ипотеки заметную долю займов получали бизнесмены, которые просто не хотели вынимать крупную сумму из бизнеса, то сегодня за деньгами в банк пошли горожане с доходами $600-1000 в месяц.
Ссуды в $15 000-20 000 им вполне хватает для того, чтобы сменить имеющееся жилье на более просторное. Чуть большей суммы (с учетом собственных накоплений) - чтобы купить жилье. "У таких покупателей, как правило, нет иного источника денег. Если бы не банковский кредит, они бы просто ждали и копили",- говорит г-жа Мешковская.
Граждане успокоились
В последнее время серьезно вырос поток приезжих. Об этом говорят специалисты и отделов аренды (см. "НП", №38/2005), и купли-продажи.
Едут из всех регионов. Кто-то перебирается на новое место жительства в расчете на более высокие заработки, чем в не столь благополучной провинции. Другие, напротив, едут из богатых нефтяных регионов и покупают жилье, чтобы перебраться в Питер на старости лет. Или для детей, обучающихся в вузах Северной столицы.
"Довольно долго люди ждали экономических кризисов и различных потрясений. Их ожидания подкреплялись то банковским кризисом, то изменениями законодательства в самых разных сферах, включая недвижимость. Это мешало начинать новые проекты, затевать переезды, сдерживало от того, чтобы влезать в долги к банкам. Сегодня все успокоились",- резюмирует Людмила Мешковская.
Показательна ситуация в Москве. Там приток приезжих сильнее и устойчивее - они образуют постоянный спрос на жилье в столице при любой экономической ситуации в стране. В Москве цены остановились во второй половине 2004 года, однако уже с начала 2005-го пошли в рост. С $1805 за "квадрат" они выросли до $2015 - на 13,5 % (данные аналитического портала "Индексы рынка недвижимости").
Причем рост ускоряется. В августе-сентябре квадратный метр в Москве дорожал уже на 2% ежемесячно. В октябре прибавил за первую неделю 0,9%. Что уже недалеко до темпов 2003-го - начала 2004 годов (см. график). Растет в цене все жилье: и "хрущевки" (+2,4% в сентябре), и "сталинки" (+1,7%), и современный "монолит" (+1,5%).
Некоторые специалисты полагают, что цены в Петербурге будут догонять московские (за прошлый год разрыв в средней стоимости "квадрата" между столицами вырос с 67 до 90%), и до конца 2005 года стоит ждать ценовой скачок.
Другие уверены, что рост в Питере будет более плавным, чем в Москве, и прочат стабильное удорожание на уровне 1-1,5% в месяц.