С 1 октября 2005 года были значительно либерализованы требования к заемщикам, берущим ипотечные кредиты. Это вселяет некоторые надежды на то, что ипотека все же постепенно сможет стать действенным инструментом улучшения жилищных условий для петербуржцев. Мы попросили генерального директора Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова рассказать о сегодняшнем положении дел в системе ипотечного жилищного кредитования.
— Начнем с самого актуального. Какие изменения внесены сегодня в список требований к заемщикам?
— Помимо чисто формальных параметров — увеличения срока кредита до 30 лет (ранее он составлял 27 лет), увеличения предельного возраста заемщика с 60 до 75 лет — заемщики теперь смогут пользоваться преимуществом выбора. Если раньше они могли брать кредит только в целях покупки квартиры, то теперь смогут, получив кредит под имеющееся жилье, направить полученные средства, например, на оплату договора долевого участия. При соблюдении основного принципа ипотеки — обеспечения залогом недвижимости — менее жесткими станут требования к платежеспособности заемщика. В этих условиях Агентство ипотечного кредитования рассчитывает, что из числа заемщиков, обратившихся за получением ипотечного кредита, количество отказов не превысит 10%, тогда как ранее оно составляло порядка 30 — 40%.
\
— Немного статистики: сколько людей за прошлый год обратились к вам за получением ипотечных кредитов, сколько их было выдано в 2005 году, каковы перспективы до конца текущего года?
— Пока статистические данные не очень впечатляют, но ведь и само агентство начало работу практически только в текущем году. В прошлом году было выдано всего около 1200 ипотечных кредитов — включая программу Сбербанка, которую нель-зя назвать в чистом виде ипотечной. Кроме того, около 50 кредитов было выдано Северо-Западным филиалом Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Сегодня эта организация с нами никак не связана. В первую очередь мне бы хотелось обратить внимание на динамику кредитования в текущем году. Объем выданных кредитов возрастает в среднем на 30% в месяц. Только в сентябре Агентство ипотечного кредитования выкупило у банков кредиты на 35 млн рублей — это примерно 60 кредитов. До конца этого года мы планируем выдать около 800 кредитов, а в следующем году, по нашим расчетам, их будет выдано полторы тысячи.
\
— Видимо, стоит несколько пояснить структуру ипотечной системы.
— На вершине находится федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — открытое акционерное общество, созданное со 100%-ным участием капитала РФ. По единым стандартам регионы имеют право, создав регионального оператора, выдавать кредиты через банковские структуры. Региональное ипотечное агентство заключает соглашения с банками. А банк имеет право выдать за счет собственных средств ипотечный кредит в соответствии с федеральным стандартом. Наше агентство наблюдает за тем, чтобы кредиты выдавались на единых условиях. В течение месяца мы выкупаем у банков кредиты, а затем формируем пулы и продаем эти пулы в АИЖК. Как региональный оператор наше агентство привлекает на территории Петербурга значительный объем внебюджетного финансирования. Из Москвы к нам поступают деньги, которые мы через банки распределяем среди населения, тем самым привлекая денежные средства из внебюджетного источника.
\
— С какими банками у вас есть сейчас партнерские связи?
— Число таких банков постоянно растет, к нам присоединяются все новые банковские структуры. В настоящее время их 20. Переговоры ведутся еще с пятью. Наиболее крупные наши партнеры — Внешторгбанк, Сбербанк и Газпромбанк.
\
— В чем суть городской ипотечной программы? Чем она принципиально отличается от тех условий, которые предлагают банки, не участвующие в ней?
— К цифрам здесь апеллировать трудно. Некоторые коммерческие банки могут, например, предоставить кредит под 11% в валюте. А мы предоставляем кредит под стандартную ставку 14% годовых в рублях. Насколько для потенциального заемщика важно, валюта это или рубли, каждый оценивает для себя по-разному. Но сегодня ясно, что брать валютный кредит на длительный срок при непредсказуемой ситуации рискованно. Надо учитывать и то, что основной целью деятельности как федерального Агентства жилищного кредитования, так и петербургского агентства не является извлечение прибыли как таковой. Коммерческие банки в первую очередь должны соблюдать принцип самоокупаемости. У нас же он стоит на втором плане.
\
— Меняется ли ставка по кредиту в течение заемного периода?
— Ставка остается стабильной и не зависит ни от срока кредита, ни от каких-либо других причин. Она зафиксирована на весь срок кредитования с того момента, когда между заемщиком и кредитором заключен договор. Могут меняться какие-то стандарты, даже Конституция, но из-за этого договоренность между заемщиком и кредитором не изменится: это основа нашего законодательства. Конечно, если начнется галопирующая инфляция, у кредитора возникнет проблема — он будет получать доход 14%, тогда как весь финансовый рынок уже будет иметь значительно более высокие ставки. В этом смысле можно говорить об убыточности работы кредитора. Но это тот риск, который наше агентство сознательно берет на себя. Однако жизнь может пойти и по иному сценарию. Допустим, ситуация стабилизировалась, темпы инфляции снизились — тогда спустя несколько лет после получения заемщиком кредита на рынке появятся предложения, значительно более выгодные. В этом случае заемщик через наше агентство может перекредитоваться на новых условиях.
\
— По вашей схеме человек даже с очень приличным доходом в 1 тысячу долларов в месяц в течение приблизительно 6 лет оплачивает саму квартиру, а на протяжении остальных 9 лет вынужден платить только проценты агентству. Не лучше ли за эти первые 6 лет просто накопить средства на приобретение жилья, чтобы не переплачивать за него?
— Такая математика справедлива. То, что деньги стоят денег, не вызывает сомнений. И наши кредитные ставки в среднем выше среднеевропейских, а уровень инфляции в России значительно выше, чем во многих странах мира. Но мы живем в общероссийских экономических условиях, «перепрыгнуть» через которые не можем. И та процентная ставка, которая у нас сегодня существует, — это некий объективный показатель, отражающий состояние российской экономики. Мы можем считать эту кредитную ставку высокой или не очень — но это факт, от которого не уйти. В городской ипотечной программе банки привлекают и отдают деньги с минимальной маржей.
\
Если рассматривать этот вопрос с точки зрения заемщика, в сумме он отдает денег больше, чем взял. Но очень многим жилье нужно именно сейчас, а не через несколько лет. Есть, конечно, альтернативный вариант — арендовать квартиру. Однако при существующих арендных ставках платежи будут соразмерны тем процентам, которые бы выплачивались для погашения кредита. Что же выгоднее — снимать квартиру 10 лет и потом, выехав из нее, остаться в тех же условиях, с чего все начиналось, или стать полноценным владельцем квартиры?
\
— Получается, что основным заемщиком будет не средний горожанин, а человек с хорошим заработком, попавший в безвыходную ситуацию с жильем?
— Для большинства заемщиков главным аргументом является срочное получение комфортных условий жилья. Складывать деньги в кубышку несколько лет — дело рискованное. За это время могут ощутимо вырасти цены на квартиру, подскочить инфляция и т. д. Следует учесть и то, что сейчас наступил некоторый спад в строительстве. Однако всего год назад цены на квартиры росли значительно быстрее, чем ставки по кредиту. Поэтому для многих был выгоден, например, такой вариант: взять кредит, купить квартиру, выплатить этот кредит в нормальные сроки, затем жилье продать и получить чистую прибыль.
\
— Каков, на ваш взгляд, среднестатистический портрет заемщика?
— Нарисовать его сложно, поскольку заемщики очень различны по роду занятий и статусу. Это и владельцы бизнеса с хорошим доходом. Они могут просто использовать деньги, «крутящиеся» в бизнесе, и купить квартиру, но не хотят этого делать. Потому что рентабельность вложенного капитала в собственном деле значительно выше, чем проценты по кредиту. Есть среди наших клиентов очередники, люди с очень низкими доходами, которым город дает субсидии. Есть наемные работники разных специальностей. Наиболее часто встречающийся возраст заемщика — от 30 до 45 лет. Это, как правило, наиболее экономически активная часть городского населения.
\
— А каким доходом должен обладать заемщик?
— В среднем мы рассматриваем кредиты от 30 до 50 тысяч долларов. Это предельный размер кредитов, которые мы одобряем. И при этом совокупный доход на семью должен составлять от 25 до 40 тысяч рублей.
\
— Что наиболее часто служит предметом залога?
— На территории Петербурга — квартиры. Наши требования к предмету залога отличаются от других банковских программ тем, что они самые либеральные. Мы готовы кредитовать под квартиры в «хрущевках», домах- «кораблях», зданиях постройки XVIII века. В то время как коммерческими программами банков такие предметы залога сразу отметаются.
\
— Почему банками отвергается залог прав по закону долевого участия — когда объект находится еще в стадии строительства?
— С юридической точки зрения, само понятие «ипотека» означает «залог недвижимости». На первичном рынке, на этапе строительства недвижимость, с формальной точки зрения, еще не существует. Нет регистрации — нет и недвижимости, поэтому не идет речи и об ипотеке. К тому же инструкцией Центробанка определено, какие предметы залога могут влиять на улучшение качества кредита. Согласно кредитной политике ЦБ, предмет залога в виде прав на долевое участие не может позитивно повлиять на этот процесс. Опасения банковских структур понятны. Ведь это, по сути своей, мифический залог. Во-первых, не совсем понятно, в какие сроки будет построено здание и будет ли оно достроено вообще. У всех на памяти остались банкротства «Виадука» и «УНР-86». Представьте, если бы там были заемщики, взявшие кредит на покупку этих квартир. Позиция заемщика при этом будет такая: зачем платить за квартиру, которая никогда не будет достроена? Банк в этом случае предъявляет права и требования к застройщику, которого уже и нет. Ситуация сложится очень рискованная.
\
Сегодня налицо кризис ликвидности в строительстве, который не исключает массовых банкротств застройщиков. Поэтому любые инвестиции в строительство сейчас вызывают опасения вкладчиков. Хотя закон «О долевом строительстве» защищает права дольщика, требуя обязательную регистрацию договоров долевого участия, что исключает двойные продажи. В этом законе увеличена ответственность застройщика перед своими дольщиками в части соблюдения сроков и качества строительства. Но в случае банкротства застройщика никакой закон дольщика не защитит, какие бы штрафные санкции ни были предусмотрены. Кроме того, пока в Петербурге не заключено ни одного договора в соответствии с этим новым законом. Застройщики делают все, чтобы не попасть в сферу его влияния.
\
— Получается, что ипотека — более надежный вариант?
— Я не хочу восхвалять ипотеку. Но, безусловно, покупать квартиру на вторичном рынке надежнее, чем на первичном. Отражением разных уровней риска является и различная цена. На первичном рынке квартиры несколько дешевле, особенно на стадии закладки фундамента. Рынок все расставил по своим местам.
\
— Как вы считаете, почему в Петербурге доля ипотечного кредитования сегодня не велика?
— Одна из причин — малая информированность граждан. Для определенной части горожан слово «ипотека» ничего не говорит. Немалую роль играет и боязнь людей жить в долг. У многих такая позиция: «Зачем обращаться в банк? Там наверняка откажут, а может быть, и обманут». К сожалению, мы не можем проводить полноценные информационные акции для петербуржцев — на это не выделяется серьезных бюджетных средств.
\
— Изменение условий ипотечного кредитования с 1 октября текущего года предполагает и рост рисков для ипотечных агентств. На кого они упадут?
— Часть рисков будет на нашем агентстве, часть на федеральном. Но любой бизнес строится на предположениях. Мы, безусловно, не застрахованы от очередного экономического кризиса. Хотя в его возможность сегодня и не верится. В этом случае, конечно, не исключен обвал нашей ипотечной системы. Но если правительство РФ допустит кризис — значит оно потеряет созданные им агентства и те деньги, которые вложило в их уставный капитал.
\
— Возможно ли субсидирование процентной ставки?
— Про это говорят много и уже давно. Но выяснилось, что это физически невозможно, исходя из принципа формирования нашего бюджета на один финансовый год. Все обязательства, выходящие за пределы текущего года, даже прописанные в законе, не будут иметь в этом случае никакой силы. Поэтому пообещать заемщику, что будем субсидировать часть процентной ставки в течение 10 лет, мы просто не можем. Есть и еще один аргумент в пользу того, чтобы субсидировать первый взнос, а не процентную ставку, — на это чисто математически уходит меньше средств. Кстати, сейчас у нас первоначальный взнос не менее 30% стоимости квартиры.