i>
Из России уходит капитал. С каждым годом все активнее. По данным Минэкономразвития и ЦБ РФ, за весь 2003 год за границу вывезено $1,9 млрд, в 2004-м - $7,8 млрд, а за первое полугодие 2005-го - уже $5,5 млрд. Куда деваются эти средства?
Деньги тратятся не только на покупку бизнеса или открытие счетов в швейцарских банках. Достаточный объем средств вкладывается в приобретение недвижимости.
Хорошо иметь домик в деревне. Не хуже - на Лазурном берегу или в Майами, где отдыхать можно больше одного месяца в году.
Но в каждой стране - свои правила игры, и покупатель или арендатор из России обязан играть по этим правилам. О том, что ждет приобретателя недвижимости в чужой стране, - этот раздел.
В ТЕЧЕНИЕ последнего десятилетия испанская недвижимость стабильно дорожает. По данным МВФ, за последние пять лет - в среднем на 10,9% в год. По сведениям европейского Общества оценки недвижимости (TINSA), 2004 год добавил к ценам в среднем по стране около 18%.
Наивысшие темпы роста цен показывают курортные провинции Испании. На первом месте провинция Мурсия (26%) - побережье Коста- Калида, далее следует Андалусия (21%), где наиболее популярна провинция Малага (побережье Коста дель Соль), затем - Каталония, Валенсийское сообщество и Балеарские острова (по 20%).
Внутри этих автономий быстрее всего дорожает жилье в провинциях Барселона (побережье Коста-Брава) и Аликанте (побережье Коста-Бланка). Меньше всего цены увеличиваются в провинции Наварра (8%).
Один из самых дорогих городов Испании - Мадрид (средняя цена на вторичном рынке - 2905,8 евро за 1 кв.м), а также Барселона (2515,3 евро), Бильбао (2285,4 евро) и Памплона (1847 евро). В новостройках в престижных районах Мадрида и Барселоны цена превысила 7000 евро за 1 кв.м.
Международные специалисты прогнозируют дальнейший рост цен.
…Или право имею?
Недвижимость в Испании может приобрести любое физическое или юридическое лицо, в том числе иностранные граждане. Ограничений нет. Однако условия оплаты, кредитования и другие процедуры могут быть разными для резидентов и нерезидентов. Резидентами в Испании признаются те иностранцы, которые или живут в стране по 183 дня в году, или работают, или имеют здесь коммерческий интерес.
Продать недвижимость имеют право сам владелец либо его уполномоченный - по нотариально засвидетельствованной доверенности. Покупку и, кроме того, все связанные со сделкой операции, включая получение ипотечного кредита, расчеты с продавцом, уплату налогов, также можно поручить доверенному лицу.
Независимо от того, куплена недвижимость или взята в аренду, необходимо зарегистрировать это событие в муниципалитете. Процедура бесплатная и не требует вида на жительство. От количества зарегистрированных жителей муниципального округа зависит объем средств, который округ получит на поддержание местной инфраструктуры из государственного бюджета.
Документ, подтверждающий право владения испанской недвижимостью, дает право на получение годовой шенгенской мультивизы. Чтобы получить ее на всех членов семьи, достаточно внести их имена в купчую.
Владельцы недвижимости могут проводить в Испании или странах Шенгенского договора до 180 дней в году.
Заявка на постоянное проживание в Испании подается в испанское консульство в России. Вместе с заявлением предоставляется информация о финансовых возможностях претендента (сегодня - подтвержденный ежемесячный доход от 700 евро). Кроме того, необходимо представить копию счета в испанском банке, в котором есть информация о переводе средств из-за границы.
Чтобы открыть счет в Испании, нужны копия паспорта, заполненные бланки с указанием адреса, а также взнос для активизации счета.
Купи-продай
После выбора объекта составляется частный контракт купли-продажи, в котором в числе условий указывается схема оплаты.
При подписании договора покупатель оплачивает 5-10% стоимости недвижимости, тем самым резервируя ее за собой. Если продавец после этого откажется от сделки, он выплачивает сумму резерва в двойном размере. Если передумает покупатель, деньги остаются у продавца.
В местной полиции покупатель получает испанский ИНН - N.I. E., после чего становится официальным налогоплательщиком. Идентификационный номер также необходим для любой транзакции на территории Испании.
После этого можно открывать банковский счет, на котором размещаются средства для приобретения недвижимости.
Оформление сделки происходит в течение месяца.
Готовую купчую стороны подписывают в нотариальной конторе - в присутствии испанского нотариуса. В этот момент вносится остальная часть денег, после чего покупатель получает нотариальную копию купчей и становится полноправным владельцем недвижимости.
Все приобретения подлежат обязательной регистрации в Регистре собственности, где недвижимость получает свой номер. Без выписки из Регистра не проводится ни одна операция с недвижимостью. Процесс регистрации длится до трех месяцев.
Можно приобрести и строящееся жилье. График оплаты зависит от того, как скоро будет готов дом. Но задаток в 3000-5000 евро необходимо внести в любом случае. Затем в течение месяца выплачивается 30-50% стоимости жилья. Окончательный расчет - по завершении строительства.
Ипотечный кредит возможен, но тоже после завершения строительства - в залог идет построенное жилье.
Ипотека
Одна из процедур, предшествующая получению ипотечной ссуды, - оценка. Оценку недвижимости в Испании выполняют независимые организации - тасасории, которые работают и по заявкам граждан, и для официальных целей. Поскольку недвижимость быстро дорожает, результаты оценки действительны только три месяца.
Стоимость услуг оценщика - 200-300 евро за объект.
Размер ипотечного кредита зависит, в первую очередь, от экономических показателей и государственной принадлежности фирмы или от гражданства физического лица. В частности, гражданство определяет, какой процент от стоимости недвижимости банк готов выдать в качестве кредита. Как правило, это 50-70%.
Рассмотрение кредитной заявки занимает 1-2 недели. Оформление кредита происходит в течение недели.
Как правило, кредиты выдаются под плавающий процент. Ставка оговорена только на первый год действия кредитного договора - сегодня примерно 4% годовых. Но она ежегодно пересматривается. Ставка по ипотечному займу исчисляется с учетом ставки рефинансирования ЕвроБанка и маржи банка-кредитора.
Для нерезидентов, в том числе российских граждан, она составляет 3,75-4,25% в год. Кроме того, банки берут 1,5-2% от суммы кредита за его открытие.
Обычный срок кредитования - 10-20 лет. Гасить ссуду можно ежемесячно или поквартально. Если кредит выплачивается раньше оговоренного времени, банку необходимо оплатить его упущенную выгоду (недополученные проценты).
Для оформления займа в банк предоставляются загранпаспорт и справка о доходах с места работы.
Заложенный объект находится в собственности заемщика, однако по ипотечному законодательству Испании владелец заложенной недвижимости обязан уведомлять банк о любых переделках внутри или ремонте дома еще до его начала.
Собственник может продать дом, но с согласия банка. Если кредит не выплачивается, банк обращается в суд и выставляет недвижимость на торги.
Страхуют все!
Страхование недвижимости - обязательная процедура при получении ипотечного кредита. Кроме того, жилье и имущество имеет смысл застраховать, если предполагается сдавать недвижимость в аренду. Большинство банков имеют собственные страховые компании или участвуют в них в качестве акционеров.
Страхование жилья обойдется тем дешевле, чем больше охранных приспособлений (сейф, охранная сигнализация, пожарная сигнализация, прочные двери) установлено в доме.
Стоимость также зависит от вида имущества владельца. Например, если в доме есть антиквариат или коллекция, страховка обойдется дороже. Страховка дома стоимостью примерно 200 000 евро, оборудованного охранными системами, вкупе с имуществом на 50 000 евро будет стоить 500-700 евро в год.
Средняя стоимость страховки - 200-300 евро в год.
Чтобы спать спокойно
При покупке недвижимости возникают дополнительные расходы - 10-13% от суммы сделки. В частности, новый владелец недвижимости платит один-единственный раз налог с покупки - 7% инвентаризационной стоимости недвижимости. При приобретении новой недвижимости уплачивается НДС.
Для коммерческой недвижимости и земли он составляет 16%, для участков, предназначенных под застройку в ближайший год, - 7%.
Услуги нотариуса при оформлении купчей обходятся в 300-600 евро. Оплата регистрации недвижимости в муниципальном округе зависит от ее стоимости, средняя плата - 300 евро. Услуги адвоката - около 1000 евро.
Риэлтерские услуги - в районе 500 евро. Контракт на подключение света и воды обходится примерно в 400 евро. Стоимость страховки, как уже говорилось, зависит от стоимости имущества.
Кроме того, для владеющих недвижимостью нерезидентов есть еще несколько налогов. IBI - муниципальный налог, который платится раз в год, в августе или сентябре. Его размер зависит от района проживания и кадастровой стоимости недвижимости - примерно 1%.
Ежегодный налог на имущество (дом, автомобиль, счет в банке) уплачивается в декабре. Его размер составляет 0,2%, если стоимость имущества не превышает 167 129 евро.
Налог на прибыль от сдачи в аренду - 0,5% от кадастровой стоимости.
Стоимость услуг адвоката по оформлению налоговой декларации обойдется примерно в 120 евро в год.
Без специального запроса судебных органов РФ и решения испанского суда налоговая служба Испании не передает сведения об уплате налогов странам, не входящим в Евросоюз.
Мало только купить
Абонементная оплата за водоснабжение составляет 15 евро в квартал, за электроэнергию - 16 евро за 2 месяца. Плюс оплата воды и электричества по счетчику.
В Испании газ поставляют в баллонах. Потребитель должен заключить контракт на один или два баллона (42 и 66 евро соответственно). Замена баллона стоит около 7 евро.
Если вы будете жить в каком-либо поселении (группа домов называется урбанизацией), предстоят расходы на содержание бассейна, зеленых зон и т.п.
Например, урбанизация на 200 владельцев с бассейном и теннисным кортом стоит каждому более 400 евро в год.
Содержание виллы в рабочем состоянии с использованием услуг садовника и страховкой обходится примерно в 2200 евро в год.
Если в ней еще и жить, расходы вырастают пропорционально потребленным свету и воде. Содержание квартиры или бунгало стоит 450 евро в год.
По данным российского представительства АН Costa Real, регионального представительства АН MASA International, интернет-порталов www.euroestate.ru, www.hispana.ru, www.zagrandom.ru.