Строительную отрасль лихорадит. Наблюдавшийся последние лет пять устойчивый рост вводимого жилья привел к превышению предложения над спросом. Что касается граждан, то у большинства нет материальных возможностей приобретать жилплощадь по предлагаемым ценам. Широко рекламируемая ипотека у нас практически не действует. А что касается строителей, то с 1 апреля их возможности работы с дольщиками, за счет которых строилось 95% всего жилья, оказались значительно ограничены. Многие руководители строительных организаций предрекают обвал строительного рынка: с дольщиками работать опасно, а другие формы инвестиций не отработаны.
Но все ли так мрачно? Есть ли финансовые инструменты, которые могут содействовать развитию отрасли? Эти вопросы стали темой беседы нашего корреспондента Игоря КУРНЫГИНА с генеральным директором управляющей компанией «Доходъ», кандидатом технических наук Маргаритой БОРОДАТОВОЙ.
— Маргарита Витальевна, почему именно после введения закона «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости» произошли такие серьезные изменения на строительном рынке и отрасль стала скатываться к кризису?
— С 1 апреля этого года вступил в силу 224-й закон. Он серьезно защитил права инвесторов и одновременно нарушил устоявшуюся технологию финансовых взаимоотношений при строительстве. Раньше строители имели практически беспроцентный кредит в виде договорных отношений с дольщиками: сами собирали деньги, сами осуществляли продажи. Теперь все это в прошлом.
\
Но что самое главное — дольщики получили право в любой момент забрать назад свои деньги. Цикл строительства в среднем длится год-два, а у большинства строителей нет такого ресурса, чтобы сразу отдать деньги. По расчетам, если 10% дольщиков одновременно заберут свои средства, строительство остановится. Ситуации, когда они захотят это сделать, могут быть самые разнообразные: начиная от объективных трудностей в задержке сроков возведения объекта и заканчивая специально распространяемыми конкурентами слухами о ненадежности застройщика. В общем, закон зафиксировал существование «коротких» денег, при которых строительство невозможно в принципе.
\
— Но зачем ориентироваться на дольщиков? Во всех цивилизованных странах долевое строительство составляет мизерный процент от общего объема инвестирования. Основные инвесторы там — банки и паевые фонды (ПИФы). Надо полагать, что и нам не придется изобретать что-то новое. Почему же наши банки не хотят кредитовать строителей? Велики риски?
— Абсолютно верно. Банки охотно выдают кредиты, когда видят, что это безрисковое вложение капиталов. Должен пройти некоторый период времени, чтобы выйти из предкризисной ситуации. Состояние, в котором оказалось жилищное строительство (когда предложение превышает спрос), вынуждает банки очень осмотрительно кредитовать строительные объекты. Они рассчитывают свои риски и боятся, что наступит период, когда жилье станет неликвидным с точки зрения продаж. На грани такого момента мы сейчас и находимся. Закон «О долевом участии...» только усугубил ситуацию. Более того, отличие банковского кредитования от финансирования другими способами состоит в том, что оно предполагает залоговую схему: строитель, чтобы получить кредит, должен обеспечить залог.
\
— То есть если бы застройщики могли предоставить залог, то банки бы их охотно кредитовали?
— Да, но у строителей в большинстве своем нет такого залога. Минимальная стоимость дома — около 2 млн долларов. Чтобы получить такой кредит, сумму нужно умножить на коэффициент 1,3 (залог должен быть на 30 процентов выше суммы кредита) — получится залог на 2,6 млн. Откуда у строителей такие деньги? Здание не построено, его в залог не отдашь, землю, как правило, не покупают в собственность, а арендуют. Есть основные средства застройщика, но они недостаточны. Более того, даже если кредит получен, нужно думать о его возврате: банки кредитуют строительство в среднем под 14% в рублях на срок до трех лет. Мало строительных организаций смогут согласиться на такие условия, еще меньше банков рискнут выделить кредит. Даже страховые компании не очень охотно страхуют подобные сделки, хотя, казалось бы, для них это дело выгодное — берут от 3 до 5% стоимости кредита.
\
— Но за рубежом схемы банковского кредитования эффективны.
— В развитых странах существует ипотека для населения под достаточно низкий процент и растянутая во времени. Да и история взаимодействия финансовых структур с предприятиями и предпринимателями намного дольше нашей. У них существуют такие понятия, как «кредитная история», которая в России только формируется. Наши строители взаимодействуют с банками, используя только залоговые схемы, а у них не только залоговые. Более того, у западных банков вообще больше средств, чем у российских. И их банки имеют право управлять страховыми и пенсионными резервами, которые относятся к «длинным» деньгам. У наших банков таких возможностей нет. По российскому законодательству, пенсионные резервы нельзя вкладывать в недвижимость. Этот вопрос сейчас только обсуждается. Если этот вопрос будет решен, тогда у наших банков появятся «длинные» деньги. Но сегодня они «короткие», полученные от депозитных вкладов.
\
— В общем, строители находятся в щекотливой ситуации. Какой для них оптимальный выход, ведь теперь ориентироваться только на дольщиков нельзя, а ипотека, как известно, погоды на строительном рынке не делает?
— Сегодня ипотека, конечно же, не развита. Должно пройти какое-то время, чтобы понизился банковский процент и увеличился срок кредитования. Конечно, это будет происходить по мере стабилизации экономики. А пока строителям нужно рассматривать предложения финансовых институтов, которые предлагают «длинные» деньги. Например, развивать взаимоотношения с закрытыми паевыми инвестиционными фондами (ЗПИФы), которые вышли на финансовый рынок совсем недавно. ЗПИФы сегодня — самый законодательно регулируемый инструмент, который может устроить и строителей, и инвесторов. Сейчас законодательно прорабатывается вопрос о создании нового вида фонда, который предусматривает возможность выхода из него не только денежными средствами, но и квадратными метрами. Это будет эффективная форма, т. к. пайщик, зная о возможности получения квартиры, будет вносить большие средства. Возможна и форма доплаты недостающей суммы за квартиру — если имеешь пай. Вероятно, после выхода 224-го закона сотрудничество ЗПИФов со строителями будет возрастать.
\
Другая форма взаимодействия строителей с финансовыми структурами — это облигационные займы. Некоторые строительные компании заимствуют средства на открытом рынке. У нас это «ЛенспецСМУ» и «Северный город». Облигации размещаются на бирже, объем займа может составлять 500 млн —
\
1 млрд рублей. Они выпускают, допустим, трехлетний облигационный заем, выплачивают каждый квартал (или каждые полгода) доходы по очередному купону. А за это время у них уже образовался ресурс, который они могут использовать. Эта схема может стать альтернативой банковскому кредитованию. Процент получается примерно такой же, как банковский, и даже чуть меньше, но при этом не нужен залог.
\
— Какой, по вашему мнению, прогноз развития строительной отрасли на ближайшие годы?
— Наш рынок во многом зависит от внешних факторов, от мировых цен на нефть. Строительство опосредованно связано с этой ценой: чем она выше, тем выше благосостояние, выше спрос на жилье. Если заработает ипотека, то отложенный спрос тоже выльется на рынок. Не исключаю, что через 2 — 3 года может возникнуть обратная ситуация, когда предложения будет недостаточно относительно спроса. Это произойдет, если сейчас строители не смогут реализовать квартиры и, соответственно, свернут темпы возведения зданий. Цикл строительства занимает 2 — 3 года, и в 2008 году сданных квадратных метров в городе будет меньше, чем хотелось бы. Думаю, что в скором времени строители должны перейти от схемы долевого участия, к которой они привыкли, посмотреть на финансовый рынок шире и понять, что есть другие финансовые инструменты, которые могут решить проблемы, возникшие в строительной отрасли.