Гений офисного места

i>

Респектабельные деловые комплексы давно перешагнули границу исторического центра Петербурга. В окрестностях Невского проспекта в 2005 году не появилось ни одного нового бизнес-центра, а самые статусные офисные проекты реализованы на периферии.

В 2006-м эта тенденция только усилится. Понятие престижной локации становится все более размытым. Новые зоны деловой активности стихийно формируются в бывших "медвежьих углах", куда еще несколько лет назад не ступала нога боязливого инвестора.

По данным Colliers International (Петербург), лидером по предложению площадей в бизнес-центрах остается Центральный район, на долю которого приходится 18% городского офисного пространства. Однако он не долго сохранит свои позиции. Его фактически догнал Петроградский - 17% (табл. 1).

Показательно сравнение, сделанное специалистами LCMC (табл. 2 и 3). Если в 2004-м 32% сданных офисных площадей приходилось на Центральный район, то по итогам 2005-го его доля сократится до 13%. 35% современных деловых комплексов, запущенных в уходящем году, расположены на Петроградке.

"Новые бизнес-центры бегут из центра", - каламбурит генеральный директор LCMC Татьяна Скаландис.

Причины очевидны: пробки, дефицит места для парковки и отсутствие качественного предложения по адекватным ценам. Из-за жестких градостроительных ограничений в центре практически невозможно возводить здания, отвечающие современным требованиям бизнес-комфорта. Особенно остро это ощущают компании, которым нужен офис от 1000 кв.м со свободной планировкой. А таких арендаторов на петербургском рынке становится все больше.

Пионерами освоения Выборгской стороны еще в конце 1990-х стали "Акватория" и "Нобель". А сегодня Пироговская, Выборгская, Петроградская и Аптекарская набережные вне конкуренции. Новые точки роста возникают на Свердловской и Синопской наб. Оживают наб. Обводного канала и пр. Обуховской обороны.

Развивается недооцененный Московский район. Мощный рывок совершил Васильевский остров, где еще пару лет назад почти отсутствовали офисные комплексы классов В и В+. Деловой анклав формируется рядом со ст.м. "Пионерская".

Принципы освоения новых бизнес-территорий понятны. Инвесторов привлекают зоны с хорошей транспортной доступностью, прилегающие к центру города. Прежде всего, это "промышленный пояс", где по сходной цене все еще можно найти производственную "коробку" с просторным участком.

Такие цеха меняются в ходе реконструкции до неузнаваемости, тем более что высотный регламент в бывших заводских районах не так строг, как в центре. Уже появились инвесторы, готовые с нуля построить в этих зонах высококлассные офисные здания.

Президент ГК "Бекар" Александр Шарапов сетует на то, что развитие промышленных территорий происходит стихийно: "Городские власти не прикладывают никаких усилий для вывода предприятий, например, с Выборгской стороны. В результате банкротство заводов и их захват становятся нормой. Причем сегодня петербургскими предприятиями активно интересуются и московские рейдеры".

По уровню арендных ставок набережные догоняют "золотой треугольник". При 100%-ной заполняемости ценники в "Петровском форте" достигают $540/кв.м в год (а на офисы в пентхаузах - $660). Инициаторы проектов "Веда Хаус" (на Петроградской наб.) и "Австрийский бизнес-центр" (на Пироговской) заявили свои будущие здания как объекты класса А.

Между тем по общепринятой в Петербурге классификации бизнес-центры высшего уровня могут располагаться только в непосредственной близости от Невского.

Очевидно, настало время менять критерии. Первый шаг в этом направлении сделали аналитики LCMC. Они выделили на городской карте пять основных деловых зон: Центральную, Петроградскую, Выборгскую, Василеостровскую и Московскую (в столице, кстати, такая работа проделана уже давно) - и предложили оценивать местоположение бизнес-центра с учетом его попадания на территорию той или иной развитой зоны.

Дополнительно учитывается и однородность офисного окружения (например, наличие в пешеходной доступности бизнес-центров не ниже класса В). Сама классификация стала значительно подробнее, а внутри трех основных категорий А, В и С выделены подклассы (А1, А2, А3, В1, В2, С1 и С2).

"Такая детализация обусловлена нынешним уровнем развития офисного рынка. Даже внутри класса А между объектами есть существенные различия: здания, введенные в 1990-е, уступают объектам, недавно сданным в эксплуатацию. Чем подробнее классификация, тем проще арендатору сориентироваться, за что именно он платит деньги", - считает руководитель отдела маркетинговых исследований LCMC Роман Уревич. LCMC готова представить свою классификацию на суд профессиональной общественности и намерена выводить ее на рынок.

"НП" расспросила экспертов о том, что они думают по поводу размещения бизнес-центров класса А вне исторического центра, где быть петербургскому Сити и нужно ли в связи с этим менять офисную классификацию.

Мнения

Елена Черевко,
заместитель председателя совета директоров BCM Group:

– Арендаторы, которые ищут офисы класса А, по-прежнему требуют Невский пр. и его окрестности. Если бы у нас, как в Париже, сформировался свой Дефанс, куда бы переехала и часть властных структур, тогда бы и арендаторы туда потянулись. Скопление же бизнес-центров на определенной территории еще не делает этот район аналогом Сити.

Константин Козловский,
генеральный директор компании "МК ПСБ":

– В Москве бизнес-центры класса А располагаются и за Садовым кольцом. Петербург - более консервативный город. В глазах клиентов престижная локация по-прежнему связана с "золотым треугольником". Петроградская сторона тоже может претендовать на класс А, но для этого она должна пройти через комплексный девелопмент, потому что респектабельный бизнес-центр не может находиться в неблагоприятном окружении.

Что касается самой классификации, то она действительно должна быть по возможности детальной. В идеале на объект должен составляться подробный паспорт, где указаны все важные для клиента характеристики. Если такой документ подписан независимым и уважаемым экспертом, арендатору не нужно гадать, что значит С+ или В-.

Георгий Рыков,
руководитель отдела коммерческой недвижимости УК "БестЪ":

– Я думаю, в Петербурге не возникнет централизованного Сити. Новые офисные зоны будут развиваться на окраинах, чтобы люди могли добираться на работу, не покидая своего района. Например, современный и респектабельный деловой квартал мог бы сформироваться в составе "Балтийской жемчужины".

Алексей Чижов,
директор департамента офисной недвижимости компании "Бекар. Консалтинг":

– Тенденция выхода офисных зданий класса А за пределы центра очевидна. По этому пути развиваются рынки во всех городах-миллионниках. Петербург в этом отношении от них отстал. Класс А будет там, куда удобно ехать, - потенциально во всех районах, прилегающих к центру.

Борис Юшенков,
генеральный директор компании Colliers International (Петербург):

– Запихивать в петербургский центр новые офисные комплексы - это значит заведомо обрекать их на несоответствие классу А из-за конструктивных особенностей исторических зданий, отсутствия паркинга, плохой транспортной доступности и пр. Логичнее открыть центр для туристов и отдыхающих горожан.

Будет замечательно, если представители власти и бизнеса договорятся между собой и укажут на карте место, где быть петербургскому "Дефансу". Это стало бы красивым решением проблемы. На мой взгляд, очень перспективны две зоны: север города рядом с кольцевой и юг рядом с портом и аэропортом. Если построят Западный скоростной диаметр, значительно возрастет и привлекательность Васильевского острова.

Лев Пукшанский,
вице-президент ООО "Управляющая компания "Морской фасад":

– Есть все условия для того, чтобы Сити сформировался на намывных территориях Васильевского острова. Масштаб этого проекта позволяет разместить здесь сотни тысяч метров новых офисных площадей. Недалеко от центра города появится огромный земельный массив, который можно осваивать с нуля, в отсутствие жестких градостроительных ограничений.

Юрий Борисов,
президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер "АйБи Групп":

– Бизнес-центры класса А, безусловно, могут располагаться не только в пределах "золотого треугольника". Более того, как раз там они находиться и не должны. Гильдия уже работает над корректировкой действующей классификации.

Распределение действующих бизнес-центров по районам, %
Табл. 1

Данные Colliers International (Петербург)

Распределение по районам качественных офисных площадей,
введенных в эксплуатацию в 2004 г., %
Табл. 2

Данные London Consulting Management Company (LCMC)

Распределение по районам качественных офисных площадей,
заявленных к вводу в 2005 г., %
Табл. 3

Данные London Consulting Management Company (LCMC)