i>
Две недели назад, когда был объявлен состав участников конкурса по Новой Голландии, стало ясно: заграничные институциональные инвесторы, о которых давно грезили участники петербургского рынка недвижимости, уже в городе и готовы к очень серьезным тратам.
УДИВИТЕЛЬНЫМ оказался их выбор: консервативным инвестициям в покупку готового доходного бизнеса шведские финансисты предпочли чрезвычайно сложный девелоперский проект с длительным сроком окупаемости. О том, почему их заинтересовала Новая Голландия, "НП" рассказал Александр Дымов, генеральный директор ООО "Эн Эйч Ай Групп".
Эта структура участвует в архитектурно-инвестиционном конкурсе. Ее создали акционеры инвестиционной компании Ruric AB, среди которых - ведущие шведские холдинги, финансовые дома, пенсионные фонды.
– Как долго вы занимаетесь проектом "Новая Голландия"?
– Около двух лет. Поэтому относимся к нему уже как к своему ребенку. За это время с островом многое произошло. Его наконец-то освободили военные, начался конструктивный диалог между Росимуществом и городом. И в этом, на мой взгляд, большая заслуга губернаторской команды.
– Компания Ruric AB до сих пор была известна в Петербурге офисными проектами. Они достаточно понятны с коммерческой точки зрения: есть проблемные здания с хорошей локацией, есть финансовый ресурс, есть просчитываемый результат. А на этот раз вы беретесь за грандиозный и во многом непредсказуемый проект. Зачем?
– Это некий вызов. Попробовать доказать, действительно ли мы такие, как о себе заявляем.
– Но ведь шведские инвесторы традиционно консервативны. Как их удалось убедить участвовать в конкурсе?
– Вы знаете, шведы, как и русские, долго запрягают, но потом очень быстро и технично воплощают свои идеи. Я работаю со шведскими компаниями уже шесть лет и убедился в этом на собственном опыте. Мои партнеры по бизнесу - люди очень успешные. Многие из них обладают восьмизначными суммами.
Например, среди наших акционеров - пенсионный фонд "Робур", который управляет суммой чуть больше 37 млрд евро, финансовый дом "Оман", существующий уже более 100 лет, участвовавший в создании шведской биржи и в формировании ипотеки в этой стране. У многих акционеров - 20-30-летний опыт развития недвижимости в Европе. Поэтому им довольно легко мыслить проектами уровня Новой Голландии.
Такие инвесторы действительно очень консервативны и предпочитают покупать уже готовый бизнес с просчитываемым доходом. Но где вы найдете в Петербурге действующие и успешные объекты коммерческой недвижимости, которые выставлялись бы на продажу? Поэтому приходится идти на компромиссы и занимать свободные ниши.
Компании-спекулянты, такие ковбои бизнеса, которые сегодня здесь - завтра там, получили прибыль - ушли на другой рынок, по-моему, уже вызывают у города некоторую изжогу. Мы все видели, как затевались грандиозные проекты, назывались огромные суммы и в конце концов появлялись "ямы", недостроенные гостиницы и т.п.
Хуже всего, когда раздаются громкие обещания, а потом под шумок проект изменяется до неузнаваемости в силу административного ресурса. От этого страдает не только бизнес, но и город.
Петербург полон мертвых исторических зданий, потенциал которых совершенно не используется. Новая Голландия - одно из таких мест. Цель инвестора, с одной стороны, сберечь памятник и сохранить здесь запах истории, а с другой - наполнить его жизнью.
Оживить остров можно только с помощью очень серьезных вложений. Необходимы яркие архитектурные решения, качественные материалы и технологии строительства, продуманность внутреннего пространства. Иначе сюда никто не придет.
Если подходить к этому проекту именно так, он становится очень интересным в долгосрочной перспективе - 10-20 лет. Я уверен, что со временем здесь может сформироваться второй "золотой треугольник".
Эти имя, адрес год от года будут цениться все больше. Для нас как для шведской компании это очень важно. Мы инвестируем именно в центр города, и инвестируем консервативно. Потому что центр всегда останется центром.
Проект действительно очень сложный с точки зрения охранных требований, инженерных решений, инфраструктуры. Поэтому необходимо иметь опыт работы в городе и набить руку в решении подобных проблем. И у нас такой опыт уже есть. Мы успели завязать партнерские отношения и с местными компаниями, и с представителями власти. И на ошибках, допущенных на локальных проектах, тоже успели поучиться.
– Говорят, ваша компания близка к власти и вхожа в ее коридоры…
- У нас действительно с властью конструктивный диалог. Мы этого и не скрываем. Многие инвесторы почему-то ищут всякие окольные пути. Зачем? Город и так открыт. Когда мы пришли в Петербург, то заявили, что за год вложим около $50 млн.
В результате за это время потратили $80 млн, а скоро выйдем на цифру $100 млн. Мы показываем, что не только обещаем, но и делаем. Мы платим все налоги, потому что этого требует репутация наших акционеров. В результате у компании уже сложилось некое реноме, и нам довольно просто входить в кабинеты, которые кому-то кажутся закрытыми.
– Почему вы привлекли к проекту довольно экстравагантного Эрика Ван Эгераата?
– Архитектором своим мы гордимся. Он очень грамотно и детально подходит к проработке проектов. По Новой Голландии у нас уже три тома материалов накопилось, каждый толщиной с "Войну и мир".
Для Эгераата город не нов, он работал над концепцией второй сцены Мариинки. К сожалению, конкурс не выиграл, но, как видите, не сдался и решил еще раз попробовать себя в проекте, который и по месту, и по смысловой нагрузке близок к Мариинке. Хотя он очень занят сейчас и в Европе, и в России, здесь бывает постоянно и трепетно относится к нашему проекту.
Изначально мы рассматривали четыре разных сценария. Последние полгода очень плотно работали и с КГИОП, и с Комитетом по инвестициям, чтобы понять, на что ориентироваться. В итоге мы представляем на суд жюри концепцию, в которой существенно превышена разрешенная высотность. В проекте есть доминанта в 42 метра. Но ведь и Мариинка-2 тоже не вписывается в высотный коридор (23-28 м).
Если бы мы остановились на 23 метрах, то проезжающие мимо будущего комплекса не заметили бы никаких изменений: те же кирпичные склады, никакой свежести нового пространства. 42 метра нам дают остроконечные голландские крыши. С коммерческой точки зрения в такой доминанте особого смысла нет, дополнительных метров мы на этом почти не выигрываем.
Мы понимаем, что рискуем, но надеемся, что город пойдет на компромисс, если проект будет выглядеть профессионально вызывающе. Просто глаз к нему должен привыкнуть. Невозможно сделать жизнеспособный проект, строго следуя всем бюрократическим требованиям.
Например, по условиям конкурса ни одну перегородку в исторических зданиях нельзя снести. Мы каждую такую перегородочку изучили и внимательно со специалистами КГИОП смотрели, где какой кусочек можно убрать, чтобы сделать использование площадей коммерчески интересным. Ведь бывшую тюрьму в ее нынешнем виде нельзя превратить ни в гостиницу, ни в апартаменты, ни в офисы с магазинами.
Я считаю, для крыш найдено очень интересное решение. Это не стекло, бетон и сталь, а стекло с деревом, которое хорошо сочетается с кирпичными стенами. В комплекс войдут также голландские домики. Мы посчитали, что важно подчеркнуть исторические параллели. Ведь Новую Голландию Петр построил под впечатлением поездки на верфи Амстердама.
Самое страшное, если проект не вызывает никаких эмоций - ни положительных, ни отрицательных, когда он сделан для галочки. Для Новой Голландии это недопустимо. Галочка должна быть с восклицательным знаком.
– Какой бюджет у вашего проекта и за какой срок предполагается окупить инвестиции?
– Мы оцениваем затраты в сумму $483 млн. Цифра довольно точная, потому что мы уже подробно просчитывали бизнес-план. Срок реализации проекта - 55 месяцев, а период окупаемости (при консервативном сценарии) - 11 лет.
– Когда вы впервые увидели Новую Голландию, чем она вас лично удивила?
– Сначала поразил объем внутреннего пространства, потрясающая арка, а потом - печальная история этого места, которое так долго оставалось бельмом на центре города. Когда я впервые заинтересовался островом с инвестиционной точки зрения, мне говорили: "Дымов, ты сумасшедший. 20 лет здесь нет никакого движения.
Проходи мимо, есть объекты намного проще". Это, конечно, подхлестнуло интерес. Уникальность Новой Голландии в том, что этот огромный проект не очень интересен петербургским компаниям из-за его сложности, а внешним инвесторам непосилен потому, что им не разобраться в местных проблемах. У нас есть шанс скомбинировать международный опыт и знание здешних реалий.
Компания Ruric AB создана в 2004 году специально для работы с доходной недвижимостью в России. Пока шведы сосредоточились на Петербурге. Они уже успели приобрести в собственность пять объектов, расположенных в центре города и нуждающихся в реконструкции или дальнейшем развитии. На выходе компания рассчитывает получить около 25 000 кв.м офисных и торговых площадей.
Проект Эрика Ван Эгераата по преобразованию Новой Голландии сочетает реконструкцию и новое строительство. В составе будущего комплекса запланированы: Дворец фестивалей площадью 11 000 кв.м с трибунами, рассчитанными на 3500 человек; гостиница "пять звезд" на 285-310 номеров, которая расположится в двух зданиях (всего около 35 000 кв.м); 220 апартаментов, предназначенных для сдачи в долгосрочную аренду (примерно 26 000 кв.м); торговые площади, предусмотренные на первых этажах зданий (29 000 кв.м); офисы (19 500 кв.м); различные развлечения (5600 кв.м); подземный двухуровневый паркинг на 1306 машин. Остров свяжут с материком девять мостов.
Для адаптации проекта девелоперы намерены привлечь отечественную компанию "РИК-Пиллар". Проект-менеджмент предполагается доверить немецкой компании "Дрисс энд Зоммер", роль консультанта - компании Henry Chichеster, давно работающей на петербургском рынке, а управляющего - международной компании Cushman & Wakefield.