С января 2006 года вступила в силу новая методика расчета арендных ставок нежилого фонда, разработанная комитетом по управлению городским имуществом (КУГИ) и городским управлением инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН).
Действительно, старая методика, действующая с 1997 года, успела отстать от жизни. Изменилась сама структура спроса на аренду недвижимости. Например, значительно увеличилась потребность в помещениях высокого качества — тогда как всего несколько лет назад многие фирмы довольствовались небольшими подвальчиками и более чем скромными бывшими квартирами. Не стоит забывать и о том, что в Петербурге постоянно формируются новые территории, крайне привлекательные для бизнесменов. И все больше внимания обращают на близость «центров влияния» — деловых и пешеходных зон, станций метро.
\
Кроме того (и это главное), расчеты по старой методике, как утверждает начальник ГУИОН Дмитрий Куракин, в последнее время определяли стоимость аренды городского имущества значительно ниже предлагаемой частными предпринимателями. Поэтому основной целью новаций стало приблизить городские арендные ставки к рыночным. Это стало возможным, в частности, благодаря большей, нежели лет восемь назад, информированности. Анализируемые данные (по 1893 объектам) значительно превысили количество объектов, рассмотренных в 1997 году (их было всего 500).
\
Сегодня система расчета арендной ставки остается прежней — по трем основным функциям нежилой недвижимости: торговой, офисной и производственно-складской. Напомним, что сейчас в собственности города — 19,8 тыс. объектов нежилого фонда, сдаваемых в аренду. Из них около 50% — офисные помещения, 30% — торговые и 20% — складские. По-прежнему будет учитываться расположение сдаваемых в аренду площадей, этажность, тип входа.
\
Но есть и существенные отличия. Так, ГУИОН расширил перечень магистралей, влияющих на арендные ставки: с 54 до 794. Выделено 240 трасс, оказывающих влияние на арендную стоимость производственно-складских объектов. Как пример можно привести Апраксин двор. Раньше его проезды считались просто входами во внутренний двор и при расчетах по старой методике расположенные здесь помещения недооценивались. Теперь все эти 13 проездов считаются улицами, и арендные ставки там существенно возрастут.
\
В новой методике учтена близость локальных центров притяжения. Для торговли и офисов их определено 63, для складов — 28. В систему определения арендной платы входит и такое понятие, как «характер окружающей застройки». Петербургские территории разбили (условно) на 5 ценовых зон. К ним относятся: центр, средние ценовые районы, депрессивные зоны, пригородная периферия и города-спутники.
\
В целом, по подсчетам специалистов, средние арендные ставки должны вырасти в 1,8 раза, что обеспечит дополнительные поступления в городской бюджет в размере 8,68 млрд рублей. Председатель КУГИ Игорь Метельский считает, что это справедливо: раньше частные помещения сдавали в аренду на 40% дороже, чем государственные.
\
Однако рост арендной платы будет неравномерным. Для одних объектов ставки вырастут в несколько раз, для других — только на 10 — 20%.
\
Тем не менее реформа серьезно беспокоит многих предпринимателей. Так, по мнению президента ассоциации бытового обслуживания «Петробыт» Юрия Филатова, повышение арендных ставок может привести к закрытию многих химчисток и прачечных. Ведь из 5 тыс. таких предприятий 1,9 тыс. арендуют помещения у города. А руководитель комиссии женского предпринимательства Общественного совета при губернаторе Зоя Винниченко говорит, что уже поступают жалобы от руководителей фирм, у которых арендные ставки могут вырасти с 3,5 тыс. до 28 тыс. рублей. Для большинства это будет совершенно непосильно.
\
Не нужно иметь семи пядей во лбу, чтобы предвидеть, что в текущем году количество отказавшихся от аренды (или просто неплательщиков) значительно увеличится. Особенно в среде малого бизнеса. Ведь в составе неналоговых отчислений этой категории предпринимателей арендная плата уже составляет 70%. Правда, городские власти обещают, что платежи для большинства арендаторов будут повышаться поэтапно: каждый квартал ставка будет возрастать на 25%. Таким образом, 100% арендаторы станут оплачивать только в IV квартале 2006 года, да и то далеко не все.
\
Существуют и предприятия-льготники. Для них предусмотрена рассрочка на 1,5 года. Значительные послабления дают и фирмам, чьи помещения находятся во дворах, а это более половины площадей, сдаваемых в аренду КУГИ. «Дворовым» дали отсрочку по новой арендной плате до 2007 года. Для тех же, кто льготами не обладает и вынужден будет платить за аренду вдвое больше, переходный период составит 2 года. А если цены увеличатся втрое — соответственно, 3 года.
\
В итоге, по расчетам КУГИ, в 2006 году арендные ставки вырастут у 7,7 тыс. петербургских предприятий, а с 2007 года у 9,5 тыс. И все же в администрации прекрасно понимают, что для многих предприятий, несмотря на льготы и послабления, процесс вхождения в новый режим арендных выплат может оказаться крайне тяжелым. Поэтому заместитель председателя комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППТ) Сергей Зимин предлагает предусмотреть в городской программе поддержки малого бизнеса адресную помощь предпринимателям, пострадавшим от повышения арендной платы: в виде рассрочек и отсрочек платежей, а также субсидий из городского бюджета. А в КУГИ поддержали инициативу создания бизнес-инкубаторов, когда помещения передаются управляющей компании на условиях доверительного управления, но не со 100% арендной ставкой, а пониженной (например, в первый год — 30% полной стоимости).